Продажа недвижимости — это получение дохода, с которого в ряде случаев необходимо уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ)․ Ситуация усложняется, когда один собственник продаёт сразу две квартиры в течение одного налогового периода․ Разберём подробно, как рассчитывается налог, какие льготы доступны и как законно минимизировать выплаты․

Когда налог платить не нужно

Ключевое понятие, минимальный срок владения недвижимостью․ Если квартира находилась в собственности дольше установленного срока, доход от её продажи полностью освобождается от НДФЛ, и подавать декларацию не требуется․

Минимальный срок владения составляет:

• 3 года, если жильё получено в наследство, в дар от близкого родственника, в результате приватизации, по договору пожизненного содержания с иждивением, а также если это единственное жильё продавца;
• 5 лет — во всех остальных случаях (покупка, дарение от посторонних лиц и т․д․)․

Важный нюанс для владельца двух квартир

Если у собственника две квартиры, то ни одна из них не считается «единственным жильём»․ Следовательно, сокращённый трёхлетний срок владения по этому основанию применить нельзя — действует стандартный пятилетний срок (если нет других оснований для трёх лет, например наследства)․

Однако есть исключение: если вторая квартира была приобретена не ранее чем за 90 дней до продажи первой, первая квартира всё же может считаться единственным жильём для целей применения трёхлетнего срока․

Ставки налога

Если минимальный срок владения не истёк, доход от продажи облагается НДФЛ:

• 13%, для налоговых резидентов РФ (с дохода до 2,4 млн рублей в год);
• 15% — с суммы превышения над 2,4 млн рублей (по прогрессивной шкале, действующей с 2025 года, ставки могут быть выше при очень крупных доходах);
• 30% — для нерезидентов РФ․

Как уменьшить налоговую базу

Налог платится не со всей суммы продажи, а с дохода, уменьшенного одним из двух способов (на выбор):

Имущественный вычет 1 млн рублей

Из дохода от продажи можно вычесть 1 000 000 рублей․ Важно: этот вычет предоставляется один раз в год на всю проданную недвижимость суммарно, а не на каждую квартиру отдельно․ То есть при продаже двух квартир в одном году вычет в 1 млн рублей распределяется между ними, а не удваивается․

Вычет в размере расходов на приобретение

Вместо фиксированного вычета можно уменьшить доход на документально подтверждённые расходы на покупку каждой конкретной квартиры․ Этот способ применяется к каждому объекту отдельно и обычно выгоднее, если квартира покупалась, а не получена в дар или по наследству․

Пример: собственник продал в 2026 году две квартиры․ Первую купил за 4 млн, продал за 5 млн; вторую купил за 3 млн, продал за 3,5 млн․ Применяя вычет расходов к каждой квартире, налогооблагаемый доход составит: (5 − 4) + (3,5 − 3) = 1,5 млн рублей․ Налог: 1 500 000 × 13% = 195 000 рублей․

Правило 70% кадастровой стоимости

Если квартира продана по цене ниже 70% её кадастровой стоимости на 1 января года продажи, то доходом для расчёта налога считается именно 70% кадастровой стоимости, а не цена в договоре․ Это правило не позволяет занижать стоимость в договоре купли-продажи․

Декларация 3-НДФЛ

При продаже недвижимости раньше минимального срока владения собственник обязан:

1. Подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию до 30 апреля года, следующего за годом продажи;
2. Уплатить налог до 15 июля того же года․

Даже если после применения вычетов налог равен нулю, декларацию подавать нужно (если доход превышает вычетные лимиты, требующие декларирования)․

Практические рекомендации

• По возможности планируйте продажу второй квартиры на другой календарный год — тогда вычет 1 млн рублей можно будет применить повторно;
• Сохраняйте все документы о расходах на приобретение: договоры, платёжные поручения, расписки;
• Проверяйте кадастровую стоимость перед сделкой;
• Учитывайте, что для квартир, купленных по ДДУ, срок владения отсчитывается с момента полной оплаты, а не регистрации права собственности;
• При сложных ситуациях обращайтесь к налоговому консультанту — ошибки в декларации грозят штрафами и пенями․

Продажа двух квартир одним собственником не запрещена и не облагается повышенным налогом сама по себе, но имеет особенности: вычет 1 млн рублей даётся один раз в год на все объекты, а статус «единственного жилья» утрачивается․ Грамотное применение вычета расходов, правильное планирование сроков сделок и своевременная подача декларации позволят законно минимизировать налоговую нагрузку и избежать претензий со стороны ФНС․