Статья подготовлена с учетом изменений Налогового кодекса РФ, действующих на 10 января 2026 года. Внимание: термин «налог на прибыль» в контексте продажи недвижимости физическими лицами некорректен — плательщики НДФЛ уплачивают налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Налог на прибыль (20–25%) применяется к организациям. Ниже подробно разбираем правила для частных продавцов.

Общие принципы налогообложения в 2026 году

Доход от продажи жилья подлежит облажению НДФЛ. Ставка зависит от суммы годовых доходов налогоплательщика (прогрессивная шкала):

• 13% — на доходы до 2,4 млн руб. в год (в совокупности со всеми доходами).
• 15%, на часть доходов, превышающую 2,4 млн руб. в год.
• 30% — для нерезидентов РФ (граждане, находящиеся в РФ менее 183 дней в году).

Важно: Налоговая база определяется не просто по цене договора, а с учетом правил «минимального дохода» (70% от кадастровой стоимости) и права на вычеты.

Минимальный срок владения: когда налог не платить вообще

Если недвижимость владела в собственности более установленного срока, доход от продажи освобождается от налогообложения (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Декларацию 3-НДФЛ сдавать в этом случае не нужно.

Сроки владения на 2026 год:

1. 5 лет — общий срок для большинства объектов (купля-продажа, дарение не от близких родственников, приватизация, строительство, приобретение в долевом строительстве после получения ключей).
2. 3 года — льготный срок для:
   • Единственного жилья (собственник не имел другой жилья в собственности более 90 дней до продажи).
   • Жилья, полученного по наследству (любого порядка), по завещанию или по договору ренты.
   • Жилья, полученного в дар от близких родственников (супруги, родители, дети, усыновители/усыновленные, братья/сестры, дедушки/бабушки, внуки).
   • Жилья, выкупленного по договору социального найма.

Нюанс 2026 года: Если квартиру купили в ипотеке и продают до погашения кредита, срок 3 года для «единственного жилья» считается с момента регистрации права (не с момента погашения ипотеки).

Если срок владения не истек: как снизить налог

При продаже до истечения минимального срока налогоплательщик имеет право уменьшить доход (налоговую базу) одним из двух способов (выбирается более выгодный):

Вариант А: Имущественный вычет на покупку (до 1 000 000 руб.)

Можно уменьшить доход на документарно подтвержденные расходы на покупку этого же жилья (но не более 1 млн руб.). Вычет предоставляется один раз в жизни на каждый объект (если не использовался ранее).

Вариант Б: Вычет на расходы (фактические затраты)

Если есть документы (договор, чеки, акты приема-передачи), можно вычесть все фактические расходы на приобретение (цена покупки, нотариальные услуги, комиссия риелтора, оформление ипотеки и т.д.). Ограничения по сумме нет, но нужны оригиналы документов.

Вариант В: Стандартный вычет продавца (250 000 руб.)

Если документов на покупку нет (утеряны, приватизация до 2016 г. и т.д.), предоставляется вычет 250 000 руб. в год на все проданные объекты в сумме.

> Совет: Всегда сравнивайте выгоду: вычет 1 млн руб. vs фактические расходы vs 250 тыс. руб. Выбирайте максимальную сумму уменьшения базы.

Правило «70% от кадастровой стоимости» (Минимальный доход)

С 2016 года (ст. 214.7 НК РФ) налоговая база не может быть ниже 70% от кадастровой стоимости объекта на дату продажи.

Как считается налог:

1. Определяется доход по договору (цена продажи).
2. Вычитается вычет (1 млн / расходы / 250 тыс.).
3. Получается «база по договору».
4. Считается «минимальная база» = Кадастровая стоимость × 70%.
5. Налоговая база = max(База по договору, Минимальная база).

Пример расчета на 2026 год:

• Цена договора: 5 000 000 руб.
• Кадастровая стоимость: 6 000 000 руб.
• Минимальная база (70%): 6 000 000 × 0,7 = 4 200 000 руб.
• Расходы на покупку (документы есть): 4 500 000 руб.
• База по договору: 5 000 000 – 4 500 000 = 500 000 руб.
• НДФЛ (13%): 546 000 руб.

Особенности 2026 года: Прогрессивная шкала и авансовые платежи

С 2025 года введена прогрессивная шкала НДФЛ. При продаже дорогого жилья доход может «перекинуть» налогоплательщика в ставку 15%.

Авансовые платежи (ст. 227 НК РФ):

Декларация 3-НДФЛ: сроки и порядок сдачи

Важно: Если продается доля (не 100% квартиры), декларацию сдают всегда, даже если срок владения 5+ лет. Вычет 1 млн руб. предоставляется пропорционально доле.

Продажа ипотечной квартиры в 2026 году

• Срок владения: Считается с момента госрегистрации права (не с погашения кредита).
• Вычет на покупку: Можно применить вычет 1 млн руб. (если не использовали) ИЛИ вычесть фактические расходы (в т.ч. проценты по ипотеке не включаются в расходы на приобретение, только тело кредита/цена в договоре ДДУ/КП).
• Вычет на проценты по ипотеке: Отдельный вычет (до 390 тыс. руб.) за проценты продолжает действовать, если вы купите новое жилье в течение года до или после продажи.
• Погашение долга банку: Деньги с продажи сначала идут на погашение ипотеки (с согласия банка), остаток — продавцу. Налог считается от полной цены продажи.

Продажа доли и разделение вычетов

При продаже доли вычет 1 000 000 руб. (или 250 000 руб.) распределяется пропорционально размеру доли.

Пример: Продаете 1/2 квартиры за 4 млн руб. Вычет = 1 000 000 × 1/2 = 500 000 руб. База = 2 000 000 – 500 000 = 1 500 000 руб. (с учетом правила 70% кадастры).

Налоговые вычеты при одновременной продаже и покупке

Если в 2026 году вы продали старую и купили новую квартиру, можно получить два вычета (в пределах лимитов):

1. Вычет продавца (уменьшение дохода от продажи): 1 млн руб. или фактические расходы на проданное жилье.
2. Вычет покупателя (возврат 13%/15% от стоимости нового жилья): до 2 млн руб. расходов (возврат до 260/300 тыс. руб.) + вычет на проценты ипотеки (до 390 тыс. руб.).

Эти вычеты независимы и не пересекаются. Декларацию 3-НДФЛ сдаете один раз за год, заявляя оба вычета.

Чек-лист продавца на 2026 год

1. Определите дату приобретения права (выписка ЕГРН, договор, свидетельство).
2. Проверьте, является ли жилье единственным на момент продажи (нет другой жилья > 90 дней).
3. Узнайте кадастровую стоимость на дату продажи (сайт Росреестра, Госуслуги, МФЦ).
4. Рассчитайте минимальную базу (Кадастра × 70%).
5. Соберите документы на расходы на покупку (договоры, чеки, выписки со счета эскроу/ячейки, акты сдачи-приемки).
6. Сравните: Цена договора – Вычеты vs 70% Кадастры. Выберите большую базу.
7. Оцените общий доход за 2026 год для определения ставки (13% или 15%).
8. При необходимости — уплатите авансовые платежи в течение года.
9. Сдайте 3-НДФЛ до (если срок не истек или продается доля).
10. Оплатите итоговый налог до .

Ответы на частые вопросы (FAQ)

Можно ли не указывать реальную цену в договоре?

Нет. Это риск: покупатель получит вычет только от указанной суммы, банк не выдаст ипотеку на заниженную сумму, нотариус не удостоерит сделку ниже 70% кадастры, налоговая все равно доначислит по кадастре. Штрафы за занижение (ст. 122 НК РФ) — 20% (40% умышленно) от недоплаченного налога.

Что если кадастровая стоимость завышена?

Можно оспорить кадастровую стоимость через комиссию при Росреестре или в суде до момента продажи. Сниженная кадастра уменьшит «минимальную базу» 70%.

Нужно ли платить налог, если продаю за те же деньги, за что купил?

Да, если не истек срок владения. Инфляция и удержание покупательной способности налоговый кодекс не учитывает (кроме вычета на расходы). Если срок истек — налога нет.

Как быть, если квартира получена по ДДУ (долевое строительство)?

Срок владения (5 или 3 года) считается с момента госрегистрации перехода права собственности (после подписания акта приема-передачи и регистрации в ЕГРН), а не с даты договора ДДУ.

Данная статья носит информационный характер. Налоговое законодательство может меняться. Для принятия решения по конкретной сделке рекомендуется обратиться к профессиональному налоговому консультанту или в ФНС России за разъяснением.