Продажа недвижимости — это получение дохода, а значит, в ряде случаев государство ожидает от продавца уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Разберёмся подробно, когда налог платить нужно, когда можно этого избежать и как законно уменьшить сумму.
Минимальный срок владения: 3 или 5 лет
Ключевое понятие — минимальный срок владения недвижимостью. Если вы владеете квартирой дольше этого срока, налог с продажи не платится вовсе, и декларацию подавать не нужно.
Срок 3 года применяется, если квартира получена:
- в наследство;
- в дар от близкого родственника (супруга, родителей, детей, братьев, сестёр, бабушек, дедушек, внуков);
- в результате приватизации;
- по договору пожизненного содержания с иждивением (ренты);
- а также если продаваемая квартира — единственное жильё продавца (с учётом установленных условий).
Срок 5 лет действует во всех остальных случаях — например, при покупке квартиры на вторичном или первичном рынке, если она не является единственным жильём.
Таким образом, если вы владеете квартирой менее 3 лет, то при продаже налог, как правило, платить придётся — независимо от способа получения жилья.
Как рассчитывается налог
Ставка НДФЛ для налоговых резидентов РФ составляет 13% (при доходе свыше установленного порога — 15% с превышения). Для нерезидентов — 30%.
Важный нюанс, правило 70% кадастровой стоимости: если цена квартиры в договоре ниже 70% её кадастровой стоимости, налог считается именно от 70% кадастровой стоимости, а не от цены сделки.
Как уменьшить налог законно
Имущественный вычет 1 млн рублей
Из дохода от продажи можно вычесть 1 000 000 рублей. Например, квартира продана за 5 млн — налог считается с 4 млн, то есть 520 000 рублей вместо 650 000.
Вычет в размере расходов на покупку
Если у вас сохранились документы о покупке квартиры (договор, платёжные документы), можно уменьшить доход на сумму фактических расходов. Это часто выгоднее вычета в 1 млн. Например, купили за 4,5 млн, продали за 5 млн, налог платится только с разницы в 500 000 рублей.
Особые случаи
- Наследство. При получении квартиры в наследство НДФЛ не платится. Но при продаже унаследованной квартиры раньше 3 лет владения налог уплатить придётся. Срок владения считается со дня смерти наследодателя.
- Дарение от близких родственников; Получение в дар налогом не облагается, но при продаже раньше 3 лет, НДФЛ обязателен.
- Семьи с детьми. С 2022 года семьи с двумя и более детьми освобождены от налога при продаже жилья независимо от срока владения, если на покупку нового жилья направлены средства от продажи и соблюдены прочие условия закона.
Декларация и сроки уплаты
Если налог платить нужно, продавец обязан:
- Подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
- Уплатить налог до 15 июля того же года.
За несвоевременную подачу декларации и неуплату налога предусмотрены штрафы и пени, поэтому затягивать не стоит.
Владение квартирой менее 3 лет при продаже почти всегда означает обязанность уплатить НДФЛ и подать декларацию. Однако сумму налога можно существенно снизить с помощью имущественного вычета или учёта расходов на покупку. Если сомневаетесь в расчётах, обратитесь в налоговую инспекцию или к профильному специалисту: правильное оформление сделки сэкономит и деньги, и нервы.