Продажа квартиры, полученной в дар, — распространённая ситуация, которая вызывает у собственников множество вопросов․ Главный из них: нужно ли платить налог с продажи и как его правильно рассчитать? В этой статье подробно разберём все нюансы налогообложения при продаже подаренной недвижимости в 2026 году․
Какой налог платится при продаже квартиры
При продаже недвижимости физическое лицо получает доход, который облагается НДФЛ — налогом на доходы физических лиц․ Это правило распространяется и на квартиры, полученные в дар․ Важно понимать: речь идёт не о специальном «налоге на имущество», а именно о подоходном налоге․
Ставки НДФЛ в 2026 году:
- 13% — для налоговых резидентов РФ при доходе до установленного порога;
- 15% — с суммы дохода, превышающей 2,4 млн рублей в год (прогрессивная шкала);
- 30% — для нерезидентов РФ․
Минимальный срок владения: когда налог платить не нужно
Ключевой фактор, определяющий необходимость уплаты налога, — срок владения квартирой․ Он отсчитывается с момента регистрации права собственности в ЕГРН․
Срок владения 3 года
Налог не взимается, если квартира находилась в собственности не менее 3 лет, и при этом она была получена в дар от близкого родственника или члена семьи․ К таковым относятся:
- супруги;
- родители и дети (в т․ч․ усыновители и усыновлённые);
- дедушки, бабушки и внуки;
- братья и сёстры (полнородные и неполнородные)․
Также трёхлетний срок применяется, если продаваемое жильё — единственное у собственника․
Срок владения 5 лет
Если квартира подарена не близким родственником (например, другом, дальним родственником, коллегой), минимальный срок владения для освобождения от налога составляет 5 лет․
Как рассчитать налог, если срок владения не выдержан
Если квартира продаётся раньше минимального срока, налог придётся заплатить․ Однако его можно уменьшить законными способами․
Имущественный вычет в 1 млн рублей
Поскольку подаренная квартира досталась собственнику бесплатно, расходов на её приобретение у него нет․ Поэтому чаще всего применяется стандартный имущественный вычет — 1 000 000 рублей:
Налог = (Цена продажи − 1 000 000) × 13%
Пример: квартира продана за 5 000 000 рублей․ Налоговая база: 5 000 000 − 1 000 000 = 4 000 000 рублей․ Налог: 4 000 000 × 13% = 520 000 рублей․
Уменьшение дохода на расходы дарителя
Если квартира подарена близким родственником, доход от продажи можно уменьшить на документально подтверждённые расходы дарителя на покупку этой квартиры․ Это часто выгоднее вычета в 1 млн рублей․
Пример: мать купила квартиру за 4 000 000 рублей и подарила дочери․ Дочь продала её за 5 000 000 рублей․ Налоговая база: 5 000 000 − 4 000 000 = 1 000 000 рублей․ Налог: 130 000 рублей․
Учёт налога, уплаченного при дарении
Если одаряемый не являлся близким родственником дарителя, он уже заплатил НДФЛ при получении квартиры в дар (от кадастровой стоимости)․ В этом случае при продаже доход можно уменьшить на сумму, с которой ранее был уплачен налог․
Особенность: правило кадастровой стоимости
Если квартира продана по цене ниже 70% кадастровой стоимости, налоговая база рассчитывается как кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7․ Это правило не позволяет занижать цену в договоре для ухода от налога․
Порядок декларирования и уплаты
- Подать декларацию 3-НДФЛ — до 30 апреля года, следующего за годом продажи․
- Уплатить налог — до 15 июля того же года․
- Приложить документы: договор купли-продажи, договор дарения, документы о расходах дарителя (при необходимости);
Скрыть сделку не получится: ФНС автоматически получает сведения о переходе права собственности из ЕГРН․ За неподачу декларации и неуплату налога предусмотрены штрафы и пени․
- Квартира, подаренная близким родственником, продаётся без налога после 3 лет владения; от постороннего лица — после 5 лет․
- При досрочной продаже налог можно уменьшить вычетом в 1 млн рублей или расходами дарителя․
- Декларацию 3-НДФЛ нужно подать даже при нулевом налоге, если срок владения не выдержан․
- При сложных ситуациях (долевая собственность, дарение между супругами, нерезиденты) рекомендуеться проконсультироваться с налоговым специалистом․
Статья носит информационный характер․ Налоговое законодательство может изменяться, актуальные нормы уточняйте на официальном сайте ФНС России․