Получение квартиры в наследство — событие, которое часто сопровождается вопросом: что делать с недвижимостью дальше? Многие наследники решают продать унаследованное жильё, и тут возникает главный вопрос — нужно ли платить налог с продажи и как его правильно рассчитать. В 2020 году в налоговом законодательстве действовали важные правила и нововведения, которые позволяли либо полностью освободиться от НДФЛ, либо существенно снизить его размер. Разберём всё по порядку.

Нужно ли платить налог при получении наследства

Начнём с хорошей новости: сам факт получения квартиры по наследству налогом не облагается. Налог на наследство в России был отменён ещё в 2006 году. Независимо от того, получили вы квартиру по завещанию или по закону, от близкого родственника или от постороннего человека — платить НДФЛ при вступлении в наследство не нужно.

Единственные обязательные расходы на этом этапе:

• государственная пошлина нотариусу за выдачу свидетельства о праве на наследство (0,3% от стоимости имущества для близких родственников, но не более 100 000 рублей; 0,6% для остальных наследников, но не более 1 000 000 рублей);
• пошлина за регистрацию права собственности в Росреестре (2 000 рублей);
• услуги нотариуса технического характера.

Налоговые обязательства возникают только в момент продажи унаследованной квартиры.

Минимальный срок владения: когда налог платить не нужно

Ключевое понятие при продаже недвижимости — минимальный предельный срок владения. Если квартира находилась в собственности дольше этого срока, доход от её продажи полностью освобождается от НДФЛ, и декларацию подавать не требуется.

Для квартиры, полученной по наследству, минимальный срок владения составляет 3 года (п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Это льготный срок: для недвижимости, купленной обычным способом, он равен 5 годам.

С какого момента считается срок владения

Это важный нюанс, о котором многие не знают. Срок владения наследственной квартирой отсчитывается не с даты регистрации права собственности в ЕГРН, а со дня открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя (ст. 1114, п. 4 ст. 1152 ГК РФ).

Например, если наследодатель умер в марте 2017 года, а право собственности наследник зарегистрировал только в январе 2018 года, то трёхлетний срок истекает в марте 2020 года. Продав квартиру после этой даты, наследник налог не платит.

Особый случай: наследство супруга

Если квартира была совместно нажитым имуществом супругов, то после смерти одного из них срок владения для пережившего супруга считается с момента первоначального приобретения квартиры в совместную собственность. То есть если супруги купили квартиру в 2015 году, а муж умер в 2019-м, то при продаже в 2020 году жена налог не платит — срок владения уже больше 3 лет.

Если 3 года не прошло: как рассчитывается налог

Если квартира продаётся раньше трёх лет владения, доход от продажи облагается НДФЛ по ставке:

• 13% — для налоговых резидентов РФ;
• 30%, для нерезидентов.

При этом налог считается не обязательно от всей суммы продажи. Закон даёт возможность уменьшить налогооблагаемую базу одним из двух способов.

Способ 1. Имущественный налоговый вычет — 1 000 000 рублей

Доход от продажи можно уменьшить на фиксированный вычет в размере 1 млн рублей (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Пример: квартира продана за 4 500 000 рублей. Налоговая база: 4 500 000 − 1 000 000 = 3 500 000 рублей. Налог: 3 500 000 × 13% = 455 000 рублей.

Способ 2. Уменьшение дохода на расходы наследодателя — нововведение 2020 года

Именно с 2020 года (Федеральный закон № 325-ФЗ от ) наследники получили важную поблажку: доход от продажи унаследованной квартиры можно уменьшить на документально подтверждённые расходы наследодателя на приобретение этой недвижимости, если ранее он сам их не учитывал в целях налогообложения (абз. 4 пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Раньше это было невозможно: наследник не тратил деньги на покупку квартиры, поэтому мог применить только вычет в 1 млн рублей. С 2020 года, если сохранились документы о покупке квартиры наследодателем (договор купли-продажи, расписки, платёжные документы), налог можно существенно снизить или даже свести к нулю.

Пример: наследодатель купил квартиру за 3 800 000 рублей, наследник продал её за 4 500 000 рублей. Налоговая база: 4 500 000 − 3 800 000 = 700 000 рублей. Налог: 700 000 × 13% = 91 000 рублей — вместо 455 000 рублей при вычете в 1 млн.

Если квартира продана за ту же сумму, за которую её покупал наследодатель, или дешевле — налоговая база равна нулю, и НДФЛ платить не нужно (но декларацию подать всё равно придётся).

Правило кадастровой стоимости

Важное ограничение: если квартира продана по цене ниже 70% кадастровой стоимости (по состоянию на 1 января года продажи), то доходом для целей налогообложения считается именно 70% кадастровой стоимости, а не цена в договоре (п. 5 ст. 214.10 НК РФ). Это исключает занижение цены в документах.

Декларация и сроки уплаты

Если налог к уплате есть (срок владения меньше 3 лет), наследник обязан:

1. Подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию по месту жительства — не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи (при продаже в 2020 году — до 30 апреля 2021 года).
2. Уплатить налог — не позднее 15 июля того же года.

К декларации прикладываются: договор купли-продажи, документы, подтверждающие получение дохода, а также документы о расходах наследодателя (если применяется этот способ уменьшения базы).

За несвоевременную подачу декларации предусмотрен штраф — 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки (но не более 30% и не менее 1 000 рублей), за неуплату налога — пени и штраф 20% от недоимки.

Частые вопросы

Квартиру наследовали несколько человек — как считается налог?

Каждый наследник продаёт свою долю и самостоятельно декларирует доход. Если квартира продаётся целиком по одному договору, вычет в 1 млн рублей распределяется между совладельцами пропорционально долям. Если каждый продаёт свою долю по отдельному договору — вычет в 1 млн положен каждому в полном размере.

Можно ли продать квартиру сразу после вступления в наследство?

Да, закон не ограничивает сроки продажи. Достаточно получить свидетельство о праве на наследство и зарегистрировать право собственности в Росреестре. Но при продаже раньше 3 лет владения придётся заплатить НДФЛ.

Скрыть сделку от налоговой получится?

Нет. ФНС получает сведения о переходе прав на недвижимость напрямую из ЕГРН, поэтому о продаже инспекция узнает автоматически. Уклонение от уплаты грозит штрафами и пенями.

• Налог при получении квартиры по наследству не платится.
• При продаже раньше 3 лет владения (срок считается со дня смерти наследодателя) взимается НДФЛ — 13% для резидентов.
• С 2020 года доход можно уменьшить на расходы наследодателя на покупку квартиры — это часто выгоднее вычета в 1 млн рублей.
• После 3 лет владения налог не платится и декларация не подаётся.
• Декларацию 3-НДФЛ нужно подать до 30 апреля, а налог уплатить до 15 июля следующего года.

Перед сделкой рекомендуется собрать документы о расходах наследодателя и проконсультироваться с налоговым специалистом — грамотный расчёт поможет законно сэкономить значительную сумму.