Продажа земельного участка — сделка, которая во многих случаях влечёт обязанность уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ)․ Однако многое зависит от того, когда именно участок был приобретён в собственность․ В этой статье подробно разберём правила налогообложения для земли, оформленной в собственность в 2016 году, — именно с этого года вступили в силу важные изменения в Налоговом кодексе РФ․
Какой налог платится при продаже земли
Доход, полученный физическим лицом от продажи земельного участка, облагается НДФЛ․ Ставка налога составляет:
- 13% — для налоговых резидентов РФ (лиц, находящихся на территории России не менее 183 дней в течение 12 месяцев);
- 30% — для нерезидентов РФ․
Однако закон предусматривает случаи, когда налог платить не нужно вовсе․ Ключевое значение имеет минимальный срок владения участком․
Минимальный срок владения: до и после 2016 года
С 1 января 2016 года вступила в силу статья 217․1 НК РФ, изменившая правила освобождения от НДФЛ при продаже недвижимости, включая землю:
- если участок приобретён до 1 января 2016 года, достаточно владеть им 3 года, чтобы доход от продажи полностью освобождался от налога;
- если участок приобретён после 1 января 2016 года — минимальный срок владения составляет 5 лет․
Таким образом, земля, оформленная в собственность в 2016 году, попадает под «новые» правила: чтобы продать её без уплаты НДФЛ, нужно быть собственником не менее пяти лет․
Исключения: когда срок составляет 3 года
Даже для участков, приобретённых после 1 января 2016 года, трёхлетний срок сохраняется, если право собственности возникло:
- в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника;
- в результате приватизации;
- по договору пожизненного содержания с иждивением (ренты)․
Как рассчитать налог, если срок владения не истёк
Если участок продаётся раньше минимального срока владения, налоговую базу можно уменьшить одним из двух способов (на выбор налогоплательщика):
Имущественный налоговый вычет
Доход от продажи уменьшается на фиксированную сумму — до 1 млн рублей․ Например, если участок продан за 2,5 млн рублей, налог будет рассчитан с 1,5 млн рублей: (2 500 000 − 1 000 000) × 13% = 195 000 рублей․
Важный нюанс: если земля находится в долевой собственности и продаётся по одному договору купли-продажи, вычет в 1 млн рублей распределяется между владельцами пропорционально их долям․ Если же каждый собственник продаёт свою долю по отдельному договору, каждый вправе применить вычет в полном размере․
Уменьшение дохода на расходы
Вместо вычета можно уменьшить доход на сумму документально подтверждённых расходов на приобретение участка․ Например, участок куплен за 1,8 млн рублей, а продан за 2,5 млн рублей: налог составит (2 500 000 − 1 800 000) × 13% = 91 000 рублей․ Этот вариант выгоднее, если расходы на покупку превышали 1 млн рублей․
Правило кадастровой стоимости
Для участков, приобретённых после 1 января 2016 года, действует дополнительное правило: если цена продажи по договору ниже 70% кадастровой стоимости участка (по состоянию на 1 января года продажи), то налог рассчитывается именно от 70% кадастровой стоимости, а не от договорной цены․ Это исключает занижение стоимости в документах с целью ухода от налога․
Декларация и сроки уплаты
Если налог подлежит уплате, продавец обязан:
- подать декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговую инспекцию по месту жительства, не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи;
- уплатить налог — не позднее 15 июля того же года․
Если участок находился в собственности дольше минимального срока и доход освобождён от налога, подавать декларацию не требуется․
Краткие выводы
- Земля, приобретённая в собственность в 2016 году, освобождается от НДФЛ при продаже после 5 лет владения (или 3 лет — при наследовании, дарении от близких родственников, приватизации, ренте)․
- При более ранней продаже налог 13% (для резидентов) уплачивается с дохода, уменьшенного либо на вычет 1 млн рублей, либо на подтверждённые расходы на покупку․
- Налоговая база не может быть ниже 70% кадастровой стоимости участка․
- Декларация 3-НДФЛ подаётся до 30 апреля, налог уплачивается до 15 июля следующего года․
Перед совершением сделки рекомендуется проверить дату возникновения права собственности и кадастровую стоимость участка, а при сложных обстоятельствах (долевая собственность, раздел участка, наследство) — проконсультироваться с налоговым специалистом или в территориальном органе ФНС России․