Сделки с недвижимостью всегда связаны не только с радостью приобретения или получением крупной суммы денег, но и с налоговыми обязательствами. В этой статье подробно разберём, какие налоги возникали при купле-продаже дома по правилам, действовавшим в 2014 году, кто и когда обязан был платить НДФЛ, какие вычеты можно было получить и как правильно оформить документы.
Налог при продаже дома в 2014 году
При продаже дома продавец получает доход, который по общему правилу облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). В 2014 году ставка налога для налоговых резидентов РФ составляла 13%, для нерезидентов — 30%.
Когда налог платить не нужно
Ключевое значение имеет срок владения недвижимостью. По нормам, действовавшим в 2014 году:
- если дом находился в собственности продавца 3 года и более — доход от продажи полностью освобождался от НДФЛ, и декларацию подавать было не нужно;
- если дом находился в собственности менее 3 лет — продавец обязан был задекларировать доход и уплатить налог.
Обратите внимание: минимальный срок владения в 3 года действовал для любой недвижимости, независимо от способа её получения (покупка, наследство, дарение, приватизация). Правило о 5-летнем сроке владения появилось в законодательстве только с 1 января 2016 года.
Как уменьшить налог: имущественный вычет при продаже
Если дом продан раньше трёх лет владения, налоговую базу можно было уменьшить одним из двух способов (на выбор):
- Имущественный налоговый вычет в размере 1 млн рублей. Формула расчёта налога выглядела так:
(Доход от продажи дома − 1 000 000 руб.) × 13% = НДФЛ к уплате.
Например, дом продан за 3 500 000 рублей. Налог составит: (3 500 000 − 1 000 000) × 13% = 325 000 рублей. - Уменьшение дохода на сумму расходов на приобретение дома. Если продавец ранее сам купил этот дом и сохранил подтверждающие документы (договор купли-продажи, платёжные документы), налог платится только с разницы между ценой продажи и ценой покупки. Например, дом куплен за 3 000 000 рублей, продан за 3 500 000 рублей. Налог: (3 500 000 − 3 000 000) × 13% = 65 000 рублей.
Как видно из примера, второй вариант часто выгоднее, если расходы на покупку превышали 1 млн рублей.
Особенности при продаже дома с земельным участком
Дом и земельный участок под ним — это два самостоятельных объекта недвижимости. Поэтому:
- вычет в 1 млн рублей применяется к общей сумме дохода от продажи недвижимости за год, а не к каждому объекту отдельно;
- сроки владения домом и участком могут различаться — например, участок в собственности более 3 лет, а построенный на нём дом — менее 3 лет. В этом случае доход от продажи участка не облагается налогом, а доход от продажи дома — облагается.
Декларация и сроки уплаты
При продаже дома, находившегося в собственности менее 3 лет, продавец обязан был:
- подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ в инспекцию по месту жительства до 30 апреля года, следующего за годом продажи;
- уплатить налог до 15 июля того же года.
За несвоевременную подачу декларации предусмотрен штраф — 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки (но не более 30% и не менее 1 000 рублей), а за неуплату налога — пени и штраф 20% от неуплаченной суммы.
Налоговый вычет при покупке дома в 2014 году
Покупатель дома налог на сделку не платит — наоборот, государство даёт ему право вернуть часть уплаченного НДФЛ через имущественный налоговый вычет.
Размер вычета
По правилам 2014 года покупатель мог вернуть:
- 13% от стоимости дома, но не более чем с суммы 2 000 000 рублей — то есть максимум 260 000 рублей;
- 13% от процентов по ипотечному кредиту, если дом приобретался в ипотеку (в 2014 году ограничения по сумме процентов ещё не было — лимит 3 млн рублей введён с 2014 года для кредитов, оформленных после 1 января 2014 года).
Важные изменения 2014 года
Именно с 1 января 2014 года вступили в силу существенные поправки в статью 220 Налогового кодекса РФ:
- Вычет стал «многоразовым». Раньше имущественный вычет предоставлялся только один раз в жизни и только на один объект. С 2014 года, если стоимость жилья меньше 2 млн рублей, неиспользованный остаток вычета можно перенести на другие объекты, приобретённые позже.
- Вычет привязан к человеку, а не к объекту. Каждый из супругов при покупке жилья в совместную собственность получил право на вычет в полном размере — до 2 млн рублей каждый (то есть семья могла вернуть до 520 000 рублей).
- Появился лимит по процентам по ипотеке, 3 млн рублей (максимум к возврату — 390 000 рублей) для кредитов, оформленных с 2014 года.
Важно: новые правила применялись только к жилью, право собственности на которое возникло после 1 января 2014 года. По объектам, купленным ранее, действовали старые нормы.
Кто не мог получить вычет - лица, не платящие НДФЛ (например, безработные, пенсионеры без иных доходов, ИП на спецрежимах);
- покупатели, приобретшие дом у взаимозависимых лиц (супруга, родителей, детей, братьев и сестёр);
- если покупка оплачена за счёт средств работодателя, материнского капитала или бюджетных субсидий — с этих сумм вычет не предоставляется.
Какие документы нужны для вычета
Для получения имущественного вычета при покупке дома в налоговую инспекцию подавались:
- декларация 3-НДФЛ;
- справка 2-НДФЛ с места работы;
- договор купли-продажи дома;
- свидетельство о государственной регистрации права собственности;
- платёжные документы (расписки, квитанции, банковские выписки);
- заявление на возврат налога с реквизитами счёта.
При купле-продаже дома по правилам 2014 года продавец освобождался от НДФЛ, если владел недвижимостью 3 года и более. При меньшем сроке владения налог в размере 13% уплачивался с дохода, уменьшенного либо на 1 млн рублей, либо на подтверждённые расходы на покупку. Покупатель же получил право на имущественный вычет до 260 000 рублей, а с 2014 года — с возможностью добрать остаток при покупке других объектов. Чтобы избежать штрафов и получить все положенные льготы, важно своевременно подавать декларацию и хранить все документы по сделке.
Обратите внимание: налоговое законодательство со временем меняется. Перед совершением сделки рекомендуется уточнить актуальные нормы в налоговой инспекции или у профильного специалиста.