Продажа недвижимости — это получение дохода‚ а с доходов в России взимается налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Однако платить налог при продаже дома нужно не всегда: закон предусматривает освобождения‚ вычеты и льготы. Разберёмся во всех нюансах.
Когда налог платить не нужно
Главное условие освобождения от НДФЛ — минимальный срок владения недвижимостью. Если дом находился в собственности дольше установленного срока‚ налог не платится и декларацию подавать не требуется.
Минимальный срок владения — 5 лет
По общему правилу‚ если дом куплен после 1 января 2016 года‚ освобождение от налога наступает после 5 лет владения.
Минимальный срок владения — 3 года
Сокращённый срок в 3 года применяется‚ если дом получен:
- в наследство или в дар от близкого родственника (супруга‚ родителей‚ детей‚ бабушек‚ дедушек‚ братьев‚ сестёр);
- в результате приватизации;
- по договору пожизненного содержания с иждивением (ренты);
- если это единственное жильё продавца (с учётом правила: новое жильё можно приобрести не ранее чем за 90 дней до продажи старого).
Какой налог платится‚ если срок владения меньше минимального
Если дом продан раньше минимального срока‚ доход облагается НДФЛ по ставке 13% (для резидентов РФ; при доходе свыше установленных порогов действует прогрессивная шкала). Нерезиденты платят 30%.
При этом налоговую базу можно уменьшить одним из двух способов:
Имущественный вычет — 1 млн рублей
Из суммы продажи вычитается 1 000 000 рублей‚ налог платиться с остатка. Например‚ дом продан за 6 млн рублей: налог составит (6 000 000 − 1 000 000) × 13% = 650 000 рублей.
Вычет в размере расходов на приобретение
Если дом покупался или строился‚ можно уменьшить доход на документально подтверждённые расходы. Например‚ дом построен за 4 млн‚ продан за 6 млн: налог — (6 000 000 − 4 000 000) × 13% = 260 000 рублей. Этот вариант часто выгоднее‚ особенно при продаже нового дома‚ построенного самостоятельно.
Правило 70% кадастровой стоимости
Если дом продан по цене ниже 70% его кадастровой стоимости‚ налоговая база рассчитывается как кадастровая стоимость × 0‚7. Это правило не позволяет занижать цену в договоре для ухода от налога.
Особенности при продаже нового (новопостроенного) дома
- Срок владения отсчитывается с момента государственной регистрации права собственности в Росреестре.
- Если дом строился самостоятельно‚ сохраняйте все чеки‚ договоры подряда‚ платёжные документы — они подтвердят расходы и существенно снизят налог.
- При продаже дома вместе с земельным участком учитывайте‚ что участок — отдельный объект недвижимости со своим сроком владения.
- Для жилья‚ полученного по реновации в Москве‚ в срок владения включается период владения предыдущей квартирой.
Декларация 3-НДФЛ
Если налог к уплате есть‚ необходимо:
- Подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию до 30 апреля года‚ следующего за годом продажи.
- Уплатить налог до 15 июля.
За несвоевременную подачу декларации и неуплату налога предусмотрены штрафы и пени.
Налог при продаже нового дома платится‚ только если срок владения меньше минимального (3 или 5 лет в зависимости от ситуации). Даже в этом случае сумму можно законно уменьшить за счёт вычета в 1 млн рублей или подтверждённых расходов на покупку и строительство. Перед сделкой рекомендуется проверить кадастровую стоимость объекта и проконсультироваться со специалистом‚ чтобы выбрать наиболее выгодный вариант расчёта.