Продажа недвижимости — это получение дохода, а значит, в большинстве случаев государство ожидает от продавца уплаты налога. Разберёмся подробно, какой именно налог платится, в каком размере, кто может быть освобождён от уплаты и как законно уменьшить сумму.
Какой налог платится при продаже квартиры
При продаже квартиры физическое лицо уплачивает налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Это единственный налог, который возникает у продавца-физлица. Никакого отдельного «налога с продажи квартиры» в законодательстве не существует, речь идёт именно о НДФЛ с полученного дохода.
Ставка налога
Размер ставки зависит от налогового статуса продавца:
- 13% — для налоговых резидентов РФ (лиц, находящихся на территории России не менее 183 дней в течение 12 месяцев). При доходе свыше установленных порогов может применяться повышенная ставка по прогрессивной шкале;
- 30% — для налоговых нерезидентов РФ, при этом нерезиденты не могут пользоваться налоговыми вычетами.
Когда налог платить не нужно: минимальный срок владения
Закон освобождает от НДФЛ продавцов, которые владели квартирой достаточно долго. Существуют два минимальных срока владения:
3 года
Трёхлетний срок применяется, если квартира:
- получена в наследство или в дар от близкого родственника (супруга, родителей, детей, бабушек, дедушек, братьев, сестёр);
- приватизирована;
- получена по договору пожизненного содержания с иждивением (ренты);
- является единственным жильём продавца (с учётом правила о 90 днях при покупке нового жилья).
5 лет
Во всех остальных случаях (покупка, дарение от постороннего лица и т.д.) минимальный срок владения составляет 5 лет. Если квартира продана раньше — налог придётся заплатить.
Как уменьшить налог: налоговые вычеты
Если минимальный срок владения не выдержан, сумму налога можно законно уменьшить одним из двух способов (на выбор):
- Имущественный вычет в размере 1 000 000 рублей. Из суммы продажи вычитается 1 млн рублей, и налог платится с остатка. Например, квартира продана за 5 млн рублей: налог составит (5 000 000 − 1 000 000) × 13% = 520 000 рублей.
- Вычет в размере фактических расходов на покупку. Если квартира ранее была куплена и сохранились подтверждающие документы (договор, платёжные документы), налог платится только с разницы между ценой продажи и ценой покупки. Например, купили за 4 млн, продали за 5 млн: налог = (5 000 000 − 4 000 000) × 13% = 130 000 рублей.
Выгоднее выбирать тот вариант, который даёт меньшую налогооблагаемую базу.
Правило 70% от кадастровой стоимости
Если квартира продана по цене ниже 70% её кадастровой стоимости, то для расчёта налога берётся не цена договора, а кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7. Это сделано для борьбы с занижением цены в договорах.
Платят ли налог пенсионеры
Отдельных льгот по НДФЛ при продаже квартиры для пенсионеров не предусмотрено — они платят налог на общих основаниях. Однако пенсионеры, как и все остальные, освобождаются от налога при соблюдении минимального срока владения и могут пользоваться вычетами. Кроме того, пенсионеры имеют право переносить имущественный вычет при покупке жилья на предыдущие годы.
Как отчитаться перед налоговой
- Подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию по месту жительства — не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи.
- Уплатить налог — не позднее 15 июля того же года.
- Декларацию можно подать лично, через МФЦ, по почте или онлайн через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС.
Если срок владения превышен и налог не возникает, подавать декларацию не требуется.
Ответственность за неуплату
За несвоевременную подачу декларации предусмотрен штраф — 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки (но не более 30% и не менее 1000 рублей). За неуплату налога начисляются пени и штраф в размере 20% от неуплаченной суммы (40% — при умышленной неуплате).
При продаже квартиры платится НДФЛ по ставке 13% для резидентов. Налога можно избежать, если владеть недвижимостью 3 или 5 лет (в зависимости от основания получения), а если срок не выдержан, уменьшить сумму с помощью вычета в 1 млн рублей или за счёт подтверждённых расходов на покупку. Главное — вовремя подать декларацию и уплатить налог, чтобы избежать штрафов и пеней.