Продажа квартиры, которая находилась в собственности менее минимального срока владения, обязывает продавца уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Разберём подробно, как рассчитывается сумма налога, какие ставки действуют в 2026 году и как законно уменьшить налоговую базу.
Когда нужно платить налог
При продаже недвижимости собственник получает доход, который облагается НДФЛ. Однако налог не взимаеться, если квартира находилась в собственности не менее минимального предельного срока владения:
- 3 года, если квартира получена в наследство, в дар от близкого родственника, в результате приватизации, по договору пожизненного содержания с иждивением, а также если это единственное жильё продавца;
- 5 лет — во всех остальных случаях (покупка, дарение от посторонних лиц и т.д.).
Если срок владения меньше указанного, продавец обязан подать декларацию 3-НДФЛ и уплатить налог. Скрыть сделку не получится: ФНС узнаёт о ней из данных ЕГРН, где хранятся сведения о недвижимости и её владельцах.
Ставки налога в 2026 году
Для налоговых резидентов РФ действуют следующие ставки:
- 13% — с дохода до 2,4 млн рублей в год;
- 15%, с суммы превышения над 2,4 млн рублей.
Для нерезидентов РФ ставка составляет 30% независимо от суммы дохода.
Как рассчитать сумму налога
Налоговую базу можно уменьшить одним из двух способов (на выбор):
Имущественный вычет в 1 млн рублей
Из суммы продажи вычитается 1 000 000 рублей, с остатка платится налог.
Пример: квартира продана за 5 000 000 рублей. Налоговая база: 5 000 000 − 1 000 000 = 4 000 000 рублей. Налог: 4 000 000 × 13% = 520 000 рублей (если совокупный доход не превышает порог для ставки 15%).
Вычет расходов на покупку
Из цены продажи вычитаются документально подтверждённые расходы на приобретение этой квартиры.
Пример: квартира куплена за 4 200 000 рублей, продана за 5 000 000 рублей. Налоговая база: 5 000 000 − 4 200 000 = 800 000 рублей. Налог: 800 000 × 13% = 104 000 рублей.
Как правило, второй способ выгоднее, если квартира покупалась недавно и расходы подтверждены документами (договор купли-продажи, платёжные документы).
Правило 70% от кадастровой стоимости
Если квартира продана по цене ниже 70% её кадастровой стоимости, налог рассчитывается именно от 70% кадастровой стоимости, а не от цены в договоре. Это исключает занижение цены сделки.
Порядок уплаты
- Подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
- Уплатить налог до 15 июля того же года.
- Приложить документы: договор купли-продажи, документы, подтверждающие расходы (при их учёте).
За несвоевременную подачу декларации и неуплату налога предусмотрены штрафы и пени.
При продаже квартиры, находившейся в собственности менее 3 (или 5) лет, налог составляет 13% (или 15% с суммы превышения) от разницы между ценой продажи и вычетом — либо 1 млн рублей, либо расходами на покупку. Грамотный выбор способа уменьшения базы и своевременная подача декларации позволят избежать переплат и санкций со стороны ФНС.