Продажа недвижимости — это сделка, в результате которой продавец получает доход. Возникает закономерный вопрос: нужно ли платить налог с этой суммы, и если да, то какой именно? Ответ зависит от того, кто продаёт объект, физическое лицо или организация, а также от срока владения недвижимостью и ряда других условий. Разберёмся подробно.
Какой налог платится при продаже недвижимости
Здесь важно различать две ситуации:
- Физические лица при продаже недвижимости платят не налог на прибыль, а НДФЛ, налог на доходы физических лиц.
- Организации на общей системе налогообложения включают доход от продажи недвижимости в базу по налогу на прибыль. Компании на упрощённых режимах (УСН, АУСН) учитывают такой доход по правилам своего спецрежима.
Таким образом, формулировка «налог на прибыль при продаже недвижимости» корректна только для юридических лиц. Для граждан речь идёт об НДФЛ.
Продажа недвижимости физическим лицом: НДФЛ
Минимальный срок владения
Ключевое условие освобождения от налога — срок нахождения объекта в собственности:
- 5 лет — общий минимальный срок владения;
- 3 года — если недвижимость получена по наследству, в дар от близкого родственника, в результате приватизации, по договору пожизненного содержания с иждивением, а также если продаваемое жилье является единственным для продавца.
Если срок владения превышен, налог платить не нужно и декларацию подавать не требуется.
Ставка налога
Если минимальный срок не выдержан, доход от продажи облагается НДФЛ. Для налоговых резидентов РФ ставка составляет 13% (при высоких доходах применяется прогрессивная шкала — 15% и выше), для нерезидентов — 30%.
Как уменьшить налог
Закон предусматривает два способа снизить налогооблагаемую базу:
- Имущественный вычет 1 млн рублей — из суммы продажи вычитается 1 000 000 рублей, налог считается с остатка.
- Вычет в размере расходов — если недвижимость ранее была куплена, можно уменьшить доход на документально подтверждённые расходы на её приобретение. Этот вариант обычно выгоднее.
Также действует правило 70% кадастровой стоимости: если цена продажи по договору ниже 70% кадастровой стоимости объекта, налог рассчитывается именно от 70% кадастровой стоимости. Это исключает занижение цены в договоре.
Льгота для семей с детьми
С 1 января 2022 года семьи с двумя и более детьми освобождаются от НДФЛ при продаже жилой недвижимости независимо от срока владения. Условия льготы:
- детям (в т.ч. усыновлённым) не исполнилось 18 лет (или 24 года при очном обучении);
- в год продажи (или до 30 апреля следующего года) приобретено новое жильё большей площади или кадастровой стоимости;
- кадастровая стоимость проданного жилья не превышает 50 млн рублей;
- семье не принадлежит более 50% другого жилья, площадь которого больше приобретаемого.
Декларация и сроки уплаты
Если налог возникает, продавец обязан:
- подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом продажи;
- уплатить налог до 15 июля.
Продажа недвижимости организацией: налог на прибыль
Для компаний на общей системе налогообложения продажа недвижимости, это реализация амортизируемого имущества (или товара, если объект приобретался для перепродажи). Порядок налогообложения:
- в доходы включается выручка от продажи (без НДС);
- в расходы — остаточная стоимость объекта и затраты, связанные с продажей;
- с полученной прибыли уплачивается налог на прибыль по ставке 25% (с 2025 года).
Если объект продаётся с убытком, убыток от реализации амортизируемого имущества учитывается в расходах равномерно в течение оставшегося срока полезного использования.
Компании на УСН включают выручку в доходы в полном объёме, а на объекте «доходы минус расходы» учитывают расходы по правилам главы 26.2 НК РФ.
- Физические лица при продаже недвижимости платят НДФЛ, а не налог на прибыль.
- От налога освобождаются продавцы, владевшие объектом дольше минимального срока (3 или 5 лет), а также семьи с двумя и более детьми при соблюдении условий льготы.
- Налоговую базу можно уменьшить на вычет 1 млн рублей или на подтверждённые расходы на покупку.
- Организации на ОСНО платят с такой сделки именно налог на прибыль по ставке 25%.
- Не забудьте вовремя подать декларацию и уплатить налог, чтобы избежать штрафов и пеней.
Перед сделкой рекомендуется заранее рассчитать возможный налог и при необходимости проконсультироваться со специалистом, это поможет избежать неожиданного налогового счёта.