Многие продавцы недвижимости уверены: стоит указать в договоре купли-продажи заниженную цену — и налог с продажи удастся уменьшить или вовсе избежать․ Однако с 2016 года в Налоговом кодексе РФ действует специальное правило, которое связывает расчёт НДФЛ с кадастровой стоимостью объекта․ Разберём подробно, как это работает, когда налог всё-таки платить не нужно и как законно снизить налоговую нагрузку․

Что такое кадастровая стоимость и почему она важна

Кадастровая стоимость — это стоимость недвижимости, установленная государством в результате массовой оценки․ Она вносится в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) и используется, в т․ч․, для расчёта налогов․ Узнать её можно бесплатно:

• на сайте Росреестра через сервис «Справочная информация по объектам недвижимости»;
• заказав выписку из ЕГРН;
• через портал Госуслуг․

Для расчёта НДФЛ берётся кадастровая стоимость, действовавшая на 1 января года, в котором совершена сделка (либо на дату постановки объекта на кадастровый учёт, если он образован в течение года)․

Правило 70% от кадастровой стоимости

Согласно пункту 5 статьи 217;1 НК РФ, налоговая инспекция сравнивает два показателя:

1. цену продажи, указанную в договоре купли-продажи;
2. кадастровую стоимость объекта, умноженную на понижающий коэффициент 0,7․

Для расчёта налога берётся большее из этих двух значений․ То есть если вы продали квартиру ниже 70% от кадастровой стоимости, налог всё равно посчитают от 70% кадастра, а не от суммы в договоре․

Пример расчёта

Кадастровая стоимость квартиры на 1 января года продажи — 4 200 000 рублей․ Собственник продал её за 2 500 000 рублей․

• 70% от кадастровой стоимости: 4 200 000 × 0,7 = 2 940 000 рублей;
• цена в договоре (2 500 000) меньше, значит, налоговая база — 2 940 000 рублей;
• применяем имущественный вычет 1 000 000 рублей: 2 940 000 − 1 000 000 = 1 940 000 рублей;
• НДФЛ: 1 940 000 × 13% = 252 200 рублей․

Как видно, занижение цены в договоре не избавило продавца от налога — он заплатил его с суммы, которую фактически не получал․

Региональные особенности

Важный нюанс: законом субъекта РФ понижающий коэффициент может быть изменён — вплоть до нуля или, наоборот, увеличен․ В ряде регионов для отдельных категорий объектов применяется коэффициент до 1 (100% кадастровой стоимости)․ Поэтому перед сделкой стоит проверить региональное законодательство — в 2025–2026 годах многие субъекты пересмотрели свои правила․

Когда налог платить не нужно вообще

Правило 70% работает только если доход от продажи вообще подлежит налогообложению; НДФЛ не уплачивается, если соблюдён минимальный срок владения:

• 3 года — если жильё получено по наследству, в дар от близкого родственника, в результате приватизации, по договору пожизненного содержания с иждивением, а также если это единственное жильё продавца;
• 5 лет — во всех остальных случаях (покупка, дарение от посторонних лиц и т․ д․)․

Если срок владения истёк, цена продажи и кадастровая стоимость значения не имеют, ни налога, ни декларации․

Как законно уменьшить налог

Имущественный вычет 1 млн рублей

Из налоговой базы можно вычесть 1 000 000 рублей․ Для долевой собственности вычет распределяется пропорционально долям (при продаже объекта целиком по одному договору)․

Вычет в размере расходов на покупку

Часто выгоднее уменьшить доход на документально подтверждённые расходы: стоимость приобретения квартиры, проценты по ипотеке, расходы на ремонт (в отдельных случаях)․ Например, купили за 5 млн, продали за 5,5 млн — налог считается только с 500 тысяч рублей․

Продажа по долям отдельными договорами

Если каждый собственник продаёт свою долю по отдельному договору, каждый может применить полный вычет в 1 млн рублей․

Ставки НДФЛ в 2025–2026 годах

С 2025 года в России действует прогрессивная шкала НДФЛ․ Для доходов от продажи недвижимости применяются ставки:

• 13%, с дохода до 2,4 млн рублей;
• 15%, с суммы превышения (для нерезидентов — 30%)․

Риски занижения цены в договоре

Продажа ниже кадастровой стоимости не только не экономит налог, но и создаёт риски:

• доначисление налога, пени и штрафы — инспекция сама пересчитает базу от 70% кадастра;
• риски при расторжении сделки — покупатель сможет вернуть только сумму, указанную в договоре;
• проблемы с ипотекой — банки не одобряют сделки с заниженной ценой;
• штраф за неподачу декларации — 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки (минимум 1000 рублей)․

Что нужно сделать продавцу

1. Проверить срок владения — возможно, налог вообще не возникает․
2. Узнать кадастровую стоимость на 1 января года продажи и региональный коэффициент․
3. Сравнить цену договора с 70% кадастра — налог считается от большей величины․
4. Выбрать выгодный вариант вычета: 1 млн рублей или расходы на покупку․
5. Подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом продажи․
6. Уплатить налог до 15 июля․

Продать квартиру ниже кадастровой стоимости можно, закон этого не запрещает․ Но для целей НДФЛ это, как правило, бессмысленно и рискованно: если цена в договоре окажется меньше 70% (а в ряде регионов — 100%) кадастровой стоимости, налог посчитают именно от этой величины․ Реальные способы сэкономить, дождаться минимального срока владения, использовать имущественный вычет или подтверждённые расходы на покупку․ Перед сделкой рекомендуется проконсультироваться с налоговым специалистом и проверить актуальные правила в вашем регионе․