Квартира, полученная в дар, — это полноценная собственность, которую можно продать в любой момент. Однако при продаже такой недвижимости у владельца часто возникает вопрос: нужно ли платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ)? Ответ зависит от нескольких факторов: срока владения, степени родства с дарителем и цены сделки. Разберём все нюансы подробно.

Когда налог платить не нужно

Главное условие освобождения от налога — соблюдение минимального предельного срока владения недвижимостью. Для квартиры, полученной в порядке дарения, этот срок составляет 3 года.

Таким образом, если с момента регистрации права собственности за одаряемым прошло 3 года и более, то:

• налог с продажи платить не нужно;
• подавать декларацию 3-НДФЛ не требуется;
• размер дохода от продажи значения не имеет.

Отсчёт срока начинается с даты государственной регистрации права собственности в ЕГРН, а не с даты подписания договора дарения.

Когда налог придётся заплатить

Если квартира продаётся раньше 3 лет владения, продавец обязан:

1. Задекларировать доход, подав в налоговый орган по месту жительства декларацию по форме 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за годом сделки (ст. 228 и 229 НК РФ).
2. Уплатить налог до 15 июля того же года.

Скрыть сделку не получится: ФНС легко узнаёт о ней из данных ЕГРН, где хранятся сведения о недвижимости и её владельцах. За неподачу декларации и неуплату налога предусмотрены штрафы и пени;

Ставка налога

К доходам от продажи недвижимости применяется двухступенчатая шкала налогообложения:

• 13% — с дохода до 2,4 млн рублей в год;
• 15% — с суммы превышения этого порога.

Для нерезидентов РФ ставка составляет 30%.

Как уменьшить налог: законные способы

Даже если минимальный срок владения не истёк, налоговую нагрузку можно существенно снизить.

Имущественный вычет в 1 млн рублей

Из суммы дохода от продажи можно вычесть 1 000 000 рублей. Например, квартира продана за 3 млн рублей, налог будет рассчитан с 2 млн рублей.

Учёт расходов дарителя

Если квартира подарена близким родственником (супругом, родителями, детьми, бабушкой, дедушкой, братьями, сёстрами), при продаже можно уменьшить доход на сумму расходов, которые даритель понёс при покупке этой квартиры. Для этого понадобятся подтверждающие документы (договор купли-продажи, платёжные документы).

Учёт ранее уплаченного НДФЛ при дарении

Если квартира подарена не близким родственником, одаряемый при получении подарка уже заплатил НДФЛ 13% от кадастровой стоимости. В этом случае при продаже налог уплачивается только с разницы между ценой продажи и суммой, с которой уже был уплачен налог.

Пример: человек получил квартиру в дар не от родственника и заплатил налог с кадастровой стоимости 1,1 млн рублей (143 тыс; рублей). Через год он продаёт квартиру за 2,2 млн рублей. Налог составит 13% только с разницы — с 1,1 млн рублей, что значительно выгоднее, чем платить со всей суммы.

Правило 70% от кадастровой стоимости

Важный момент: налог рассчитывается с большей из двух сумм — либо с цены по договору купли-продажи, либо с 70% кадастровой стоимости квартиры. Поэтому занижение цены в договоре не поможет избежать налога, но создаст риски как для продавца, так и для покупателя (например, при расторжении сделки покупатель сможет вернуть только сумму, указанную в договоре).

Налог при получении квартиры в дар

Отдельно стоит помнить о налоге на само получение подарка:

• если квартира подарена близким родственником или членом семьи — налог при получении платить не нужно;
• если даритель — посторонний человек или дальний родственник — одаряемый обязан уплатить НДФЛ 13% от кадастровой стоимости недвижимости.

До 2019 года при продаже подаренной квартиры фактически возникало двойное налогообложение: сначала налог за подарок, затем налог со всей суммы продажи. Сейчас закон позволяет зачесть ранее уплаченный налог.

Подведём итог:

1. При владении подаренной квартирой 3 года и более налог с продажи не платится;
2. При продаже раньше срока необходимо подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля и уплатить налог до 15 июля.
3. Налоговую базу можно уменьшить на 1 млн рублей, на расходы дарителя или на сумму, с которой уже уплачен НДФЛ при дарении.
4. Налог считается с большей суммы: цены договора или 70% кадастровой стоимости.

Перед сделкой рекомендуется проконсультироваться с налоговым специалистом или обратиться в ФНС — это поможет правильно рассчитать налог и избежать штрафов.