Апартаменты — популярный формат недвижимости, однако юридически они не признаются жилым помещением. Это влияет не только на возможность регистрации и условия ипотеки, но и на порядок налогообложения при продаже. Разберёмся, когда нужно платить НДФЛ, как его рассчитать и как законно уменьшить сумму налога.
Особенности апартаментов как объекта недвижимости
Поскольку апартаменты относятся к нежилым помещениям, на них не распространяются многие льготы, доступные покупателям квартир:
- нельзя приобрести в льготную или семейную ипотеку;
- нельзя использовать материнский капитал;
- недоступна программа «Молодая семья»;
- ипотека возможна только стандартная, что при высокой ключевой ставке делает её не слишком выгодной.
При этом при продаже апартаментов, так же как и при продаже квартиры, необходимо платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — но с рядом важных нюансов.
Когда налог платить не нужно
В соответствии с пунктом 17.1 статьи 217 Налогового кодекса РФ освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами от продажи объектов недвижимого имущества, с учётом особенностей, установленных статьёй 217.1 НК РФ.
Ключевое условие — минимальный срок владения:
- 5 лет — общий срок владения для освобождения от налога;
- 3 года — если помещение получено по приватизации, в наследство, в дар от близкого родственника или по договору ренты.
Если срок нахождения апартаментов в собственности больше минимального, налог с продажи платить не нужно. Декларированию такой доход не подлежит, а сумма дохода значения не имеет.
Важное исключение: коммерческое использование
Будьте внимательны! Если апартаменты использовались в предпринимательской деятельности, например, сдавались в аренду юридическим или физическим лицам, — то при их продаже налог придётся заплатить независимо от срока владения.
Более того, в этом случае налог рассчитывается со всей стоимости продажи — уменьшить его на расходы или имущественный вычет не получится.
Ставки налога
Для налоговых резидентов РФ действуют следующие ставки НДФЛ:
- 13% — для дохода до 2,4 млн рублей;
- 15% — с суммы превышения этого порога.
Для нерезидентов ставка выше — 30%.
Как уменьшить налог
Если избежать налога нельзя, его можно законно сократить. Существует два способа:
Имущественный налоговый вычет
Сумму дохода от продажи апартаментов можно уменьшить на налоговый вычет, который для нежилой недвижимости составляет максимально 250 тысяч рублей (для жилья, 1 млн рублей).
Уменьшение дохода на расходы
Вместо вычета можно уменьшить доход от продажи на сумму документально подтверждённых расходов на покупку апартаментов. Этот вариант выгоднее, если расходы превышают 250 тысяч рублей.
Пример расчёта
Допустим, апартаменты проданы за 3 000 000 рублей, права на вычет или подтверждённые расходы отсутствуют. Тогда:
НДФЛ = 3 000 000 × 13% = 390 000 рублей.
Если же применить вычет 250 000 рублей, налог составит: (3 000 000 − 250 000) × 13% = 357 500 рублей.
Декларирование и уплата
Если апартаменты проданы раньше минимального срока владения, необходимо:
- Подать декларацию по форме 3-НДФЛ, не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи.
- Исчислить и уплатить налог — не позднее 15 июля того же года.
За несвоевременную подачу декларации и неуплату налога предусмотрены штрафы и пени.
- Апартаменты — нежилое помещение, поэтому вычет при продаже ограничен 250 тысячами рублей.
- Налог не платится при владении более 5 лет (или 3 лет в льготных случаях), если объект не использовался в бизнесе.
- При коммерческом использовании налог взимается со всей суммы продажи независимо от срока владения.
- Ставка — 13% (15% при доходе свыше 2,4 млн рублей).
- Доход можно уменьшить на вычет или на подтверждённые расходы на покупку.
Если вы планируете продавать апартаменты, заранее просчитайте налоговые последствия и при необходимости обратитесь за консультацией к налоговому специалисту — это поможет избежать переплат и штрафов.