Продажа квартиры — это получение дохода, а значит, в ряде случаев государство ожидает от продавца уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Однако платить налог приходится не всегда и не со всей суммы сделки. Разберёмся подробно, когда налог возникает, как он рассчитывается и как законно уменьшить или избежать его;
Когда налог платить не нужно
Главное условие освобождения от НДФЛ — минимальный срок владения недвижимостью. Если квартира находилась в собственности дольше установленного срока, доход от её продажи налогом не облагается, а декларацию подавать не требуется.
Минимальный срок владения составляет:
- 3 года — если жильё является единственным, получено по наследству, в дар от близкого родственника, по договору ренты или в результате приватизации;
- 5 лет — в остальных случаях (например, квартира куплена, и у вас есть другое жильё).
Важный нюанс: срок владения считается с момента возникновения права собственности. Например, если в 2019 году человек купил долю в квартире, а в 2024 году выкупил оставшуюся долю и стал полным собственником, то при продаже квартиры в 2025 году срок владения будет отсчитываться с 2019 года — и налог платить не придётся.
Когда налог придётся заплатить
Если квартира продана до истечения минимального срока владения, продавец обязан:
- Подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию — не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи;
- Уплатить налог, не позднее 15 июля того же года.
Ставки налога
- Для налоговых резидентов РФ — 13% (при больших доходах может применяться повышенная ставка по прогрессивной шкале);
- Для нерезидентов — 30%, при этом нерезиденты не могут пользоваться налоговыми вычетами.
С какой суммы считается налог
Налог платится не со всей выручки, а с налоговой базы, которую можно уменьшить одним из двух способов (на выбор):
Имущественный вычет в 1 млн рублей
Из суммы продажи вычитается 1 000 000 рублей, с остатка платится налог.
Пример: квартира продана за 2 600 000 рублей. Налоговая база: 2 600 000 − 1 000 000 = 1 600 000 рублей; Налог: 1 600 000 × 13% = 208 000 рублей.
Вычет расходов на покупку
Если сохранились документы, подтверждающие стоимость приобретения квартиры (договор, платёжные документы), налог платится только с прибыли — разницы между ценой продажи и ценой покупки.
Пример: квартира куплена за 4 000 000 рублей, продана за 4 500 000 рублей. Налоговая база: 500 000 рублей. Налог: 500 000 × 13% = 65 000 рублей.
Выгоднее выбирать тот вариант, при котором налог получается меньше. Если квартира продана за ту же сумму, что и куплена (или дешевле), налога не будет вовсе — но декларацию подать всё равно нужно;
Правило 70% от кадастровой стоимости
Если цена в договоре занижена, налоговая сравнивает её с кадастровой стоимостью. Когда цена продажи ниже 70% кадастровой стоимости, налог считается именно от этих 70%, а не от суммы в договоре.
Частые вопросы
Купил новую квартиру сразу после продажи — это освобождает от налога?
Нет, покупка другого жилья сама по себе не отменяет НДФЛ с продажи. Однако можно дополнительно заявить имущественный вычет на покупку (до 2 млн рублей, то есть вернуть до 260 000 рублей), если он ранее не использовался, — это может частично или полностью перекрыть налог.
Нужно ли подавать декларацию, если налог равен нулю?
Да, если срок владения меньше минимального. Декларация подаётся в любом случае, даже если после применения вычета налог к уплате отсутствует.
Что будет, если не подать декларацию и не заплатить?
Предусмотрены штрафы (от 5% суммы налога за каждый месяц просрочки декларации и 20% за неуплату), а также пени.
Краткие итоги
- Налог с продажи квартиры — это НДФЛ, а не отдельный «налог на прибыль»;
- При владении 3 года (единственное жильё, наследство, дарение от родственников, приватизация) или 5 лет (остальные случаи) налог не платится;
- При более ранней продаже налог считается с разницы между ценой продажи и расходами на покупку либо с суммы за вычетом 1 млн рублей;
- Декларацию 3-НДФЛ подают до 30 апреля, налог платят до 15 июля следующего года;
- Ставка для резидентов — 13%, для нерезидентов — 30%.
Перед сделкой рекомендуется заранее рассчитать возможный налог и собрать документы о расходах на приобретение жилья — это поможет законно минимизировать платежи в бюджет.