Продажа недвижимости, это не только сделка между продавцом и покупателем, но и событие, которое может повлечь налоговые обязательства перед государством․ Разберёмся, кто именно обязан платить налог, когда он возникает, как рассчитывается и какие существуют законные способы его уменьшить или вовсе не платить․
Кто платит налог: продавец или покупатель
Главное правило, которое нужно запомнить: налог при продаже квартиры платит продавец․ Официально этот налог называется налогом на доходы физических лиц (НДФЛ)․ Логика проста: продавец получает доход от реализации имущества, а именно с доходов граждане уплачивают НДФЛ․
Покупатель, напротив, никакого налога при приобретении недвижимости не платит — ни при покупке за собственные средства, ни при покупке в ипотеку․ Более того, покупатель имеет право на имущественный налоговый вычет и может вернуть часть уплаченного ранее НДФЛ․
Когда налог платить не нужно
Закон освобождает продавца от уплаты НДФЛ, если соблюдён минимальный срок владения недвижимостью:
- 5 лет — общий срок для объектов, приобретённых после 1 января 2016 года;
- 3 года — для единственного жилья, купленного после , а также для недвижимости, полученной по наследству, в дар от близкого родственника, в результате приватизации или по договору пожизненного содержания с иждивением․
Если срок владения соблюдён, то продавать недвижимость можно без уплаты налога и без необходимости отчитываться перед налоговой инспекцией, подавать декларацию и подтверждать освобождение не требуется․
Пример․ Квартира была куплена в новостройке, последний платёж (ипотечные средства) банк перевёл застройщику 22 августа 2018 года․ Именно с этой даты начался отсчёт срока владения․ Спустя 5 лет и 4 месяца квартиру продали — срок соблюдён, налог платить не нужно․
Как рассчитывается налог в 2026 году
Если минимальный срок владения не выдержан, продавец обязан задекларировать доход и уплатить НДФЛ․ С 2025 года действует прогрессивная шкала ставок:
- 13% — с дохода до 2,4 млн рублей в год;
- 15% — с суммы превышения над этим лимитом․
При этом важно учитывать правило кадастровой стоимости: если цена в договоре ниже, чем 70% кадастровой стоимости объекта на 1 января года продажи, налог считается именно от 70% кадастровой стоимости․ Занижать цену в договоре бессмысленно и рискованно․
Пример․ Елена продаёт подаренную квартиру за 8 млн рублей․ Кадастровая стоимость — 10 800 000 рублей, 70% от неё — 7 560 000 рублей․ Даже если в договоре указать 7 млн рублей, налоговая база всё равно составит 7 560 000 рублей․
Как законно уменьшить налог
Налоговую базу можно уменьшить одним из двух способов (на выбор):
- Имущественный вычет в размере 1 млн рублей — не требует подтверждающих документов;
- Вычет в сумме расходов на приобретение продаваемого имущества — потребуется подготовить копии документов, подтверждающих расходы: приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платёжные поручения, расписки продавца в получении денежных средств․
Второй способ обычно выгоднее, если квартира покупалась дороже 1 млн рублей․ Например, квартира куплена за 6 млн, продана за 8 млн — налог платится только с разницы в 2 млн рублей․
Пример расчёта с прогрессивной ставкой․ Ольга М․ получила доход от продажи, с которого налог составил 552 тысячи рублей: 312 тысяч рублей — постоянная часть (13% от 2,4 млн) и 240 тысяч рублей — 15% от разницы между выручкой и лимитом, составляющей 1,6 млн рублей․
Декларация и сроки уплаты
Если налог возникает, продавец обязан:
- подать декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговую инспекцию до 30 апреля года, следующего за годом продажи;
- уплатить налог до 15 июля того же года․
К декларации прикладываются договор купли-продажи и документы, подтверждающие расходы (если применяется расходный метод)․
Другие расходы сторон сделки
Помимо налога, у продавца могут быть сопутствующие расходы, например, услуги риелтора: комиссия агенту за поиск покупателя, организацию показов и ведение переговоров․ Аналогично покупатель оплачивает комиссию своему агенту․
Итак, налог при продаже квартиры платит продавец — как лицо, получившее налогооблагаемый доход․ Однако при соблюдении минимального срока владения (3 или 5 лет) налог не возникает вовсе․ Если срок не выдержан, сумму можно законно уменьшить за счёт вычета в 1 млн рублей или документально подтверждённых расходов на покупку․ Главное — вовремя подать декларацию и уплатить НДФЛ, чтобы избежать штрафов и пеней․