Продажа квартиры, в которой собственниками являются несовершеннолетние дети, — ситуация довольно распространённая. Чаще всего детские доли появляются при использовании материнского капитала, когда родители обязаны наделить жильём всех членов семьи. При продаже такой недвижимости возникает важный вопрос: нужно ли платить налог на доходы (НДФЛ) с долей детей и как правильно это сделать?
Общее правило: дети — такие же налогоплательщики
Налоговое законодательство не делает исключений для несовершеннолетних. Если ребёнок является собственником доли в квартире и эта доля продаётся, то доход от продажи считается доходом ребёнка. Соответственно, при нарушении минимального срока владения с этого дохода нужно заплатить НДФЛ по ставке 13% (или 15% с суммы дохода, превышающей установленный порог).
За ребёнка до 14 лет декларацию 3-НДФЛ подают и налог платят родители (законные представители). Дети с 14 до 18 лет подписывают декларацию сами, но с согласия родителей.
Минимальный срок владения
Налог не взимается, если недвижимость находилась в собственности не менее минимального срока:
- 3 года, если жильё получено в наследство, в дар от близкого родственника, по договору ренты, в результате приватизации, а также если это единственное жильё;
- 5 лет — во всех остальных случаях (покупка, дарение от посторонних лиц и т.д.).
Важный нюанс: срок владения для детской доли считается отдельно. Если родители владели квартирой 10 лет, а доли детям выделили год назад при погашении ипотеки маткапиталом, то для детей срок владения начинается с момента регистрации их долей. Однако есть исключение: если доля ребёнка образовалась в результате выдела из общей долевой собственности родителей, срок владения может исчисляться с момента первоначального приобретения жилья семьёй — этот вопрос стоит уточнять в налоговой инспекции.
Как уменьшить налог
Если минимальный срок владения не истёк, налоговую базу можно уменьшить одним из способов:
- Имущественный вычет — до 1 млн рублей на весь объект. При продаже квартиры по одному договору вычет распределяется между собственниками пропорционально долям. Если каждый продаёт свою долю отдельным договором, вычет в 1 млн рублей положен каждому.
- Вычет расходов на приобретение — если квартира покупалась, можно уменьшить доход на документально подтверждённые расходы. Для детских долей расходы распределяются пропорционально.
Особенности при использовании материнского капитала
Если жильё приобреталось с привлечением маткапитала, расходы на покупку, оплаченные за счёт средств материнского капитала, в вычет не включаются. Кроме того, продажа такой квартиры требует разрешения органов опеки и попечительства, которые проследят, чтобы интересы детей не были ущемлены — обычно требуется одновременное приобретение нового жилья с выделением детям долей не меньшего размера.
Пример расчёта
Квартира продана за 6 млн рублей. Доля ребёнка — 1/4, то есть доход ребёнка составляет 1,5 млн рублей. Срок владения долей — 2 года. Применяем вычет: 1 млн рублей × 1/4 = 250 тыс. рублей. Налоговая база: 1 500 000 − 250 000 = 1 250 000 рублей. НДФЛ: 1 250 000 × 13% = 162 500 рублей.
Что нужно сделать родителям
- Определить срок владения детской долей;
- Получить разрешение органов опеки на продажу;
- Выбрать выгодный способ уменьшения налоговой базы;
- Подать декларацию 3-НДФЛ на ребёнка до 30 апреля года, следующего за годом продажи;
- Уплатить налог до 15 июля.
Налог с продажи доли несовершеннолетнего ребёнка платится на общих основаниях, но грамотное применение вычетов и правильный расчёт срока владения позволяют существенно снизить или полностью избежать платежа. В сложных ситуациях рекомендуется проконсультироваться с налоговым специалистом или обратиться в свою инспекцию ФНС.