Продажа квартиры, дома или земельного участка — это получение дохода, который в ряде случаев облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Однако законодательство предусматривает ситуации, когда налог платить не нужно вовсе, а также законные способы его уменьшения. Разберём все ключевые правила подробно.
Когда налог платить не нужно: минимальный срок владения
Главное условие освобождения от НДФЛ — соблюдение минимального срока владения недвижимостью. Если объект находился в собственности дольше установленного периода, доход от его продажи налогом не облагается, а декларацию подавать не требуется.
Общий срок — 5 лет
В стандартном случае минимальный срок владения составляет 5 лет. Это правило действует для недвижимости, приобретённой после 1 января 2016 года.
Сокращённый срок — 3 года
Трёхлетний срок применяется, если недвижимость получена одним из следующих способов:
- в порядке наследования;
- в дар от близкого родственника или члена семьи (супруг, родители, дети, бабушки, дедушки, внуки, братья и сёстры);
- в результате приватизации;
- по договору пожизненного содержания с иждивением (ренты);
- если продаваемое жильё является единственным на момент продажи (с учётом совместной собственности супругов).
Важный нюанс: для единственного жилья действует послабление — если новое жильё куплено не ранее чем за 90 дней до продажи старого, трёхлетний срок всё равно сохраняется.
Как считается срок владения
Как правило, срок отсчитывается с даты государственной регистрации права собственности. Но есть исключения:
- при наследовании — со дня смерти наследодателя (открытия наследства);
- при оплате паевого взноса в ЖСК — с даты полной выплаты пая;
- при достройке дома или увеличении площади квартиры (например, при объединении) Конституционный суд РФ разъяснил, что срок может исчисляться с момента возникновения права на первоначальный объект, если суть права собственника не изменилась.
Ставка налога
Если минимальный срок владения не истёк, доход от продажи облагается НДФЛ:
- 13% — для налоговых резидентов РФ (при доходе до 2,4 млн рублей в год; с превышения действует повышенная прогрессивная ставка);
- 30% — для нерезидентов, при этом нерезиденты не вправе применять имущественные вычеты.
Правило 70% кадастровой стоимости
Налог считается не всегда от цены в договоре. Если цена продажи занижена, для расчёта берётся кадастровая стоимость объекта, умноженная на коэффициент 0,7. Сравниваются две величины:
- цена по договору купли-продажи;
- 70% кадастровой стоимости на 1 января года продажи.
Налоговая база определяется по большей из этих сумм. Если кадастровая стоимость не определена, применяется цена договора.
Как уменьшить налог: вычеты и расходы
Даже если налог платить придётся, базу можно законно уменьшить одним из двух способов (на выбор):
Имущественный вычет — 1 млн рублей
Из дохода от продажи вычитается фиксированная сумма 1 000 000 рублей (для земельных участков, дач, гаражей — 250 000 рублей). Способ выгоден, когда документы о расходах на покупку не сохранились или объект получен безвозмездно.
Уменьшение дохода на расходы
Из дохода вычитаются документально подтверждённые расходы на приобретение этой недвижимости (цена покупки, проценты по ипотеке, расходы на ремонт в отдельных случаях). Этот вариант выгоднее, если расходы превышали 1 млн рублей.
Пример: квартира куплена за 6 млн рублей, продана через 2 года за 8 млн. Налог с учётом расходов: (8 000 000 − 6 000 000) × 13% = 260 000 рублей. С вычетом 1 млн: (8 000 000 − 1 000 000) × 13% = 910 000 рублей. Первый вариант очевидно выгоднее.
Декларация и сроки уплаты
Если срок владения не истёк, продавец обязан:
- подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию до 30 апреля года, следующего за годом продажи;
- уплатить налог до 15 июля того же года.
Декларацию можно подать через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС, через «Госуслуги» или лично в инспекции. К декларации прикладываются договор купли-продажи и документы, подтверждающие расходы (при их заявлении).
Ответственность за нарушения
- За несвоевременную подачу декларации — штраф от 5% суммы налога за каждый месяц просрочки (но не более 30% и не менее 1 000 рублей).
- За неуплату налога — штраф 20% от суммы (40% при умышленной неуплате) плюс пени за каждый день просрочки.
При продаже недвижимости в России налог можно не платить, если выдержан минимальный срок владения — 3 или 5 лет в зависимости от основания приобретения. Если срок не выдержан, налоговую базу можно уменьшить на вычет в 1 млн рублей или на подтверждённые расходы на покупку. При заниженной цене договора налог рассчитают от 70% кадастровой стоимости. Своевременная подача декларации 3-НДФЛ и уплата налога избавят от штрафов и пеней. В сложных ситуациях (наследство, долевая собственность, продажа нескольких объектов) рекомендуется проконсультироваться с налоговым специалистом или в ФНС.