Довольно распространённая ситуация: земельный участок был приобретён давно, а жилой дом на нём построен и зарегистрирован недавно. Возникает вопрос — нужно ли платить налог с продажи (НДФЛ), если земля находится в собственности более 3 лет, а дом — менее этого срока? Разберёмся подробно.
Общие правила: минимальный срок владения
По Налоговому кодексу РФ доход от продажи недвижимости освобождается от НДФЛ, если объект находился в собственности не менее минимального срока владения:
- 3 года, если недвижимость получена по наследству, в дар от близкого родственника, по договору ренты, в результате приватизации, а также если это единственное жильё;
- 5 лет — во всех остальных случаях (покупка, дарение от посторонних лиц и т.д.).
Если срок владения меньше минимального, при продаже нужно подать декларацию 3-НДФЛ и уплатить налог — 13% (или 15% с дохода свыше 5 млн рублей в год) от налогооблагаемой базы.
Ключевой момент: земля и дом — разные объекты
Земельный участок и жилой дом — это два самостоятельных объекта недвижимости с отдельными свидетельствами (выписками ЕГРН) о праве собственности. Поэтому срок владения и налоговые последствия считаются по каждому объекту отдельно.
Как это работает на практике
Если участок в собственности более 3 лет (и применим трёхлетний срок) или более 5 лет (в общем случае), то:
- Доход от продажи земли — не облагается НДФЛ, декларировать его не нужно;
- Доход от продажи дома — облагается налогом, если дом в собственности менее минимального срока.
Таким образом, налог придётся заплатить только с части стоимости, приходящейся на дом. Именно поэтому важно разделить цену в договоре купли-продажи: указать отдельно стоимость участка и отдельно — стоимость дома.
Как уменьшить налог с продажи дома
Даже если дом продан раньше минимального срока, налоговую базу можно уменьшить одним из способов:
- Имущественный вычет 1 млн рублей — из дохода от продажи дома вычитается 1 000 000 рублей, налог платится с остатка. Обратите внимание: вычет 1 млн даётся на все объекты недвижимости, проданные за год, в совокупности.
- Вычет в размере расходов — если дом строился, можно уменьшить доход на документально подтверждённые расходы на строительство (договоры подряда, чеки на материалы, оплата проекта и т.д.). Этот вариант часто выгоднее.
Пример: дом продан за 4 млн рублей, расходы на строительство подтверждены на 3 млн. Налог составит: (4 000 000 − 3 000 000) × 13% = 130 000 рублей.
Особенности, о которых стоит знать - Кадастровая стоимость. Если цена продажи дома ниже 70% его кадастровой стоимости, налог считается от 70% кадастровой стоимости.
- Единственное жильё. Если дом, единственное жильё продавца, минимальный срок составляет 3 года. Также действует правило: если новое жильё куплено в течение 90 дней до продажи, старое всё равно считается единственным.
- Декларация. При продаже дома раньше срока нужно подать 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года и уплатить налог до 15 июля. Доход от продажи участка (при выдержанном сроке владения) в декларации не указывается.
- Раздел и объединение участков. С 2025 года уточнены правила: при разделе или объединении участков срок владения новыми образованными участками может считаться по-новому — это важно учитывать при планировании сделки.
- Непредпринимательское использование. Освобождение применяется, если земля не использовалась в предпринимательской деятельности.
Если земельный участок в собственности более 3 (или 5) лет, а дом — менее, то налог платится только с продажи дома. Чтобы минимизировать платёж:
- разделите стоимость объектов в договоре;
- соберите документы о расходах на строительство;
- при необходимости примените вычет 1 млн рублей;
- не забудьте вовремя подать декларацию 3-НДФЛ.
При крупных сделках рекомендуется проконсультироваться с налоговым специалистом — это поможет избежать ошибок и лишних платежей.