Черногория по-прежнему остается одной из самых привлекательных юрисдикций в Балканской региона для покупки недвижимости, релокации и ведения бизнеса. Налоговая система страны отличается относительной простотой и низкими ставками по сравнению со многими странами ЕС. Однако, чтобы избежать штрафов и неожиданных расходов, важно четко понимать разницу между налоговым резидентством и нерезидентством, а также знать структуру коммунальных платежей.

Ниже представлен подробный обзор основных налогов для нерезидентов (основано на актуальной информации на 2026 год) и структуры коммунальных услуг.

Налоговое резидентство: кто как считается?

Понимание статуса — отправная точка для любого налогового планирования.

• Налоговый резидент: Физическое лицо, которое пребывает в Черногории 183 и более дней в течение календарного года (или имеет в стране «центр жизненных интересов», семью, основной бизнес, постоянное жилье). Резиденты облагаются налогом на мировой доход.
• Налоговый нерезидент: Лицо, пребывающее в стране менее 183 дней в году и не имеющее здесь центра жизненных интересов. Нерезиденты платят налоги только с доходов из источников в Черногории (аренда, продажа недвижимости, дивиденды черногорских компаний, гонорары за работу в стране).

Важно: Зарплата от иностранного работодателя, доходы от фриланса для зарубежных клиентов или прибыль от бизнеса за рубежом для нерезидентов, как правило, не облагаются налогом в Черногории.

Основные налоги для нерезидентов-владельцев недвижимости

Для большинства иностранцев взаимодействие с налоговой системой сводится к трем этапам: покупка, владение (аренда), продажа.

Налог при покупке недвижимости

Ставка зависит от типа объекта:

• Вторичная недвижимость (покупка у физлица): Платится налог на переход права собственности. Ставка прогрессивная: от 3% и выше в зависимости от рыночной стоимости объекта (оценивается налоговой администрацией). Плательщик, покупатель.
• Первичная недвижимость (покупка у застройщика/юрлица): Налог на переход права не платится. Вместо этого в цену уже включен НДС (PDV) — 21%. Застройщик выступает плательщиком НДС.

Ежегодный налог на недвижимость (Property Tax)

Платится всеми собственниками независимо от резидентства. Это муниципальный налог.

• Ставка: Устанавливается каждым муниципалитетом отдельно (обычно в диапазоне 0,1% – 1% от оценочной стоимости).
• База: Оценочная (кадастровая) стоимость, а не рыночная. Она часто ниже рыночной.
• Факторы: Зависят от типа объекта (квартира, дом, земля), площади, локации (туристическая зона или нет), возраста здания.
• Сроки: Обычно платеж разбит на несколько взносов в течение года (например, к 31 марта, 31 мая, 31 июля, 30 ноября — точные даты уточняйте в местной општине).

Налог на доход от аренды (Сдача в наем)

Если нерезидент сдает жилье в аренду, он получает доход из источника в Черногории.

• Ставка подоходного налога (Porez na dohodak): 15% (пропорциональная ставка для нерезидентов).
• Механизм: Часто налог удерживается у источника выплаты. Если арендатор — юрлицо или ИП, он выступает налоговым агентом: удерживает 15% и перечисляет в бюджет, выплачивая арендодателю чистую сумму.
• Самостоятельная декларация: Если арендатор, физлицо, обязанность декларировать доход и заплатить налог ложится на собственника (нерезидента). Необходимо подать налоговую декларацию до 31 марта следующего года.
• Вычеты: Нерезиденты, как правило, не имеют права на стандартные налоговые вычеты (на себя, иждивенцев), доступные резидентам, но могут вычесть документированные расходы на содержание/ремонт, если это предусмотрено соглашением об избежании двойного налогообложения (СДН) или внутренним законом (нужно уточнять у налогового консультанта).

Налог на прирост капитала (Продажа недвижимости)

Возникает при продаже объекта по цене выше покупной.

• Объект налогообложения: Разница между ценой продажи и документированной ценой покупки (учитываются расходы на нотариус, агентство, налог на покупку, капиталоемкие ремонты).
• Ставка: 15% для нерезидентов.
• Льготы/Исключения: Существуют нюансы для «основного жилья» (если собственник жил в нем определенное время и имеет резидентство) или при владении объектом длительное время (в некоторых интерпретациях — более 10 лет, но для нерезидентов это работает иначе). Критически важно: для нерезидентов льгота по сроку владения часто не применяется автоматически, требуется анализ конкретного СДН.
• Плательщик: Продавец (нерезидент). Налог удерживает нотариус при регистрации сделки.

Налог у источника выплаты (Withholding Tax) на пассивные доходы

Применяется к дивидендам, процентам, роялти, гонорарам за консультации/услуги, выплачиваемым нерезидентам из Черногории.

• Базовая ставка: 15%.
• Снижение ставки: Черногория имеет соглашения об избежании двойного налогообложения (СДН) со многими странами (включая РФ, Сербию, страны ЕС, ОАЭ и др.). По СДН ставка на дивиденды/проценты/роялти часто снижаеться до 5–10% или 0%.
• Процедура: Для применения сниженной ставки нерезидент должен предоставить плательщику (налоговому агенту) Свидетельство о налоговом резидентстве (Tax Residency Certificate) на момент выплаты, заверенное компетентным органом страны резидентства (апостилированное/легализованное и переведенное).

Соглашения об избежании двойного налогообложения (СДН)

Это ключевой инструмент оптимизации; Черногория имеет действующие СДН более чем с 40 странами.

• Принцип: Доход облагается в стране источника (Черногория) по сниженной ставке или освобождается, а в стране резидентства зачитывается уплаченный налог (метод зачета) или доход освобождается от налога (метод освобождения).
• Действие: Перед получением любого дохода в Черногории (аренда, дивиденды, продажа) обязательно проверьте актуальное СДН с вашей страной резидентства. Текст соглашения приоритетен над внутренним законом.

Особенности для Digital Nomads (Цифровых кочевников)

Черногория предлагает вид на жительство для цифровых кочевников (обычно на 2 года с возможностью продления).

• Доход: Работа на иностранного работодателя или для иностранных клиентов.
• Налогообложение: Если вы не становитесь налоговым резидентом (пребываете < 183 дней), ваш иностранный доход не облагается в Черногории.
• Риск: При превышении 183 дней вы становитесь налоговым резидентом и обязаны декларировать мировой доход. Ставка подоходного налога для резидентов, прогрессивная (9% до определенного порога, 15% выше), плюс обязательные социальные взносы (около 24-25% от брутто-зарплаты, если оформлены как ИП/ангажовани).
• Соцвзносы: Нерезиденты без местного трудоустройства соцвзносы не платят.

Налоги на наследство и дарение

Облагаются только имуществом, находящимся в Черногории.

• Ставки: Пропорциональная 3% (может варьироваться по муниципалитетам).
• Освобождение: Ближайшие родственники (супруги, дети, родители), освобождены от налога. Братья/сестры, дяди/тети, племянники — платят по сниженной ставке или базовой. Дальние родственники и посторонние лица — базовая ставка.

Коммунальные платежи (Utility Bills / Komunalije)

Отдельно от налогов существуют обязательные платежи за содержание жилья и потребление ресурсов. Они не зависят от налогового резидентства, а зависят от факта владения/проживания.

Электричество (Struja / EPCG)

• Поставщик: Монополист — EPCG (Elektroprivreda Crne Gore).
• Тарифы: Двухзонные (день/ночь) или однозонные. Ночной тариф (обычно 22:00–07:00) значительно дешевле.
• Оплата: Ежемесячно по квитанции (приходит на почту/email) или через приложение банка/EPCG. Показания счетчика сдавать самому (через приложение, SMS, сайт) или ждет контролер.

Вода и водоотведение (Voda / Vodovod i kanalizacija)

• Поставщики: Муниципальные предприятия (например, «Vodovod i kanalizacija» в Подгорице, Будве, Тивате и т.д.).
• Расчет: По счетчикам (если установлены) или по нормативу на прописанных/фактических жильцов.
• Состав счета: Водоснабжение + Водоотведение (обычно % от потребленной воды) + Налог на полив/дождевую воду (иногда отдельно).

Вывоз мусора (Otpad / Čistoća)

• Фиксированная квартальная/годовая плата за домохозяйство.
• Размер зависит от муниципалитета и типа жилья (квартира/дом). Обычно невелика (десятки евро в год).

Обслуживание общего имущества (Zajedničke troškovi / Upravljanje zgradom)

• Кто платит: Собственники квартир в многоэтажках.
• Что входит: Уборка подъездов, освещение общественных зон, лифт, ремонт крыши/фасада, зарплата управляющего/дворника, фонд капремонта.
• Размер: Устанавливается Общим собранием собственников. Оплачивается ежемесячно/квартально в кассу ЖСК/Управляющей компании. Для нерезидентов — обязательный платеж.

Отопление (Где есть центральное)

• Есть только в некоторых городах (Подгорица, Никшич, Плиевlja — в основном север/центр). На побережье (Будва, Бар, Тиват, Котор, Ульцинь) центрального отопления нет — используют электричество, газ (баллонный/магистральный в редких случаях), печи, кондиционеры.
• Оплата по счетчикам тепла или по площади.

Интернет и ТВ

• Рыночные услуги. Основные провайдеры: M:tel, Crnogorski Telekom (T-Com), Telemach.
• Оплата ежемесячно по договору. Стоимость: ~20–40 EUR/мес за интернет 100-1000 Мбит/с + ТВ.

Практический чек-лист для собственника-нерезидента

1. При покупке: Уточните у нотариуса/риелтора: входит ли НДС в цену (новостройка) или платите налог 3%+ (вторичка). Запросите расчет всех сборов (нотариус, агентство, суд, переводчик).
2. После покупки: Зарегистрируйтесь в местной општине (U Opštini) как плательщик налога на имущество. Подключите счетчики электричества/воды на свое имя.
3. Ежегодно (до 31 марта): Подавайте налоговую декларацию по доходам от аренды (если сдавали сами), даже если налог удерживался у источника (для подтверждения расходов/вычетов).
4. Ежеквартально/Ежемесячно: Оплачивайте коммуналку (электричество, вода, мусор, ЖСК) — пени за просрочку накапливаются быстро.
5. При продаже: Сохраняйте все чеки на покупку, нотариус, агентство, капитальный ремонт (окна, трубы, электрика) — они уменьшают налоговую базу прироста капитала.
6. СДН: Заранее получите Свидетельство о налоговом резидентстве в своей стране, если планируете получать дивиденды/проценты/роялти или продавать недвижимость с применением льгот по СДН.

Налоговая система Черногории в 2026 году остается предсказуемой и низкобюджетной для нерезидентов. Главные финансовые потоки: разовый налог при покупке (3% или НДС в цене), ежегодный налог на имущество (0,1–1% от кадастровки), 15% с аренды и прироста капитала при продаже. Коммунальные платежи прозрачны, но требуют дисциплины в оплате.

Рекомендация: Законодательство может меняться (например, планы по вступлению в ЕС могут привести к гармонизации НДС или правил резидентства). Перед крупными сделками (покупка, продажа, начало сдачи в аренду) обязательно консультируйтесь с локальным налоговым адвокатом или сертифицированным бухгалтером (овлашћени ревизор).

Данная статья носит информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией. Ставки и правила могут изменяться. Обращайтесь к профессионалам для принятия решений по вашей конкретной ситуации.