Передача недвижимости внутри семьи по договору дарения, один из самых распространённых способов оформления имущества между родственниками; Однако у этой сделки есть важные налоговые нюансы, особенно если одаряемый позже решит продать полученную квартиру. Разберём подробно, какие налоги возникают при дарении и продаже подаренного жилья, какие сроки владения нужно учитывать и как законно уменьшить налоговую нагрузку.
Облагается ли налогом дарение квартиры между близкими родственниками
По общему правилу доход, полученный в натуральной форме (в т.ч. в виде подаренной квартиры), облагается НДФЛ по ставке 13%. Однако Налоговый кодекс РФ предусматривает важное исключение;
Согласно пункту 18.1 статьи 217 НК РФ, дарение недвижимости между близкими родственниками не облагается подоходным налогом. Причём это правило действует независимо от типа недвижимости — освобождение распространяется даже на коммерческую недвижимость.
Кто считается близким родственником
К близким родственникам и членам семьи в соответствии с Семейным кодексом РФ относятся:
- супруги;
- родители и дети (в т.ч. усыновители и усыновлённые);
- дедушки, бабушки и внуки;
- полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сёстры.
Важно: если квартиру дарит, например, дядя племяннику, тётя, двоюродный брат или сестра — это уже не считается дарением между близкими родственниками, и одаряемый обязан уплатить НДФЛ 13% от кадастровой стоимости жилья, а также подать декларацию 3-НДФЛ.
Налог при продаже подаренной квартиры: минимальный срок владения
Освобождение от налога при дарении не означает, что налога не будет вообще. Если одаряемый решит продать полученную квартиру, ему придётся учитывать правила о минимальном сроке владения.
Доход от продажи недвижимости облагается НДФЛ, если не истёк минимальный срок владения. В общем случае он составляет 5 лет, но для подаренного близким родственником жилья действует льготный срок, 3 года.
Когда применяется срок 3 года
Трёхлетний минимальный срок владения действует, если право собственности на квартиру получено:
- в порядке наследования;
- по договору дарения от члена семьи или близкого родственника;
- в результате приватизации;
- по договору пожизненного содержания с иждивением (ренты);
- если продаваемое жильё является единственным (с учётом правила о 90 днях при покупке нового жилья).
Таким образом, если квартира подарена близким родственником и с момента регистрации права собственности прошло 3 года и более — налог при продаже платить не нужно, декларацию подавать также не требуется.
Как считается срок владения
Отсчёт срока владения начинается с даты государственной регистрации права собственности в Росреестре. Для жилья, полученного по реновации в Москве, в минимальный срок владения включается и срок нахождения в собственности предыдущего жилья.
Как уменьшить налог, если срок владения не истёк
Если квартира продаётся раньше минимального срока, налог можно законно уменьшить одним из способов.
Имущественный вычет 1 млн рублей
Продавец вправе уменьшить налогооблагаемый доход на фиксированную сумму — 1 000 000 рублей. Например, при продаже квартиры за 4 млн рублей налог составит: (4 000 000 − 1 000 000) × 13% = 390 000 рублей.
Уменьшение дохода на расходы дарителя
С 2019 года при продаже квартиры, полученной в дар от близкого родственника, доход можно уменьшить на документально подтверждённые расходы дарителя на приобретение этой недвижимости. Это очень выгодное правило: если родитель купил квартиру за 5 млн рублей, подарил её ребёнку, а тот продал её за 6 млн рублей, налог будет начислен только с разницы — 1 млн рублей.
Для применения этого способа необходимо сохранить документы дарителя: договор купли-продажи, платёжные документы, расписки.
Правило 70% кадастровой стоимости
Если квартира продана по цене ниже 70% её кадастровой стоимости, налоговая база всё равно будет рассчитана как 70% от кадастровой стоимости. Занижать цену в договоре бессмысленно и рискованно.
Ставки НДФЛ при продаже
Для налоговых резидентов РФ действует прогрессивная шкала: доход до 2,4 млн рублей облагается по ставке 13%, свыше, по повышенным ставкам (от 15% и выше в зависимости от суммы дохода). Для нерезидентов ставка составляет 30%.
Порядок действий при продаже подаренной квартиры
- Определите, истёк ли минимальный срок владения (3 года для дарения от близкого родственника).
- Если срок не истёк — выберите способ уменьшения налога: вычет 1 млн рублей или расходы дарителя.
- Подайте декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
- Уплатите налог до 15 июля того же года.
Дарение квартиры между близкими родственниками — налогово выгодный способ передачи имущества внутри семьи: сама сделка дарения НДФЛ не облагается. Однако при последующей продаже подаренного жилья важно помнить о минимальном сроке владения — 3 года. Если продать квартиру раньше, налог придётся заплатить, но его можно существенно снизить за счёт вычета в 1 млн рублей или расходов дарителя на покупку жилья. Грамотное планирование сделки и сохранение всех документов помогут минимизировать налоговую нагрузку и избежать претензий со стороны налоговых органов.