Сделки с недвижимостью — одни из самых значимых финансовых операций в жизни гражданина. При этом как покупка, так и продажа квартиры имеют налоговые последствия: продавец в ряде случаев обязан уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ), а покупатель, наоборот, получает право на имущественный налоговый вычет. Разберём все нюансы подробно.
Налог при продаже квартиры
Когда налог платить не нужно
Ключевое понятие — минимальный срок владения недвижимостью. Если квартира находилась в собственности дольше этого срока, доход от её продажи НДФЛ не облагается, и декларацию подавать не требуется.
Минимальный срок владения составляет:
- 3 года — если квартира получена в наследство, в дар от близкого родственника, в результате приватизации, по договору пожизненного содержания с иждивением, а также если это единственное жильё продавца;
- 5 лет — во всех остальных случаях (покупка, дарение от посторонних лиц и т.д.).
Например, если человек владел домом или квартирой более 5 лет, доход от продажи этой недвижимости НДФЛ не облагается вовсе.
Ставка налога
Если минимальный срок владения не истёк, доход от продажи облагается НДФЛ по ставке 13% (для налоговых резидентов РФ; при высоких доходах может применяться повышенная ставка по прогрессивной шкале). Для нерезидентов ставка составляет 30%.
Как уменьшить налоговую базу
Закон (ст. 220 НК РФ) предоставляет продавцу два варианта на выбор:
- Имущественный налоговый вычет в размере 1 млн рублей. Сумму, с которой придётся перечислить налог, разрешается уменьшить на 1 000 000 рублей. Например, квартира продана за 5 млн рублей — налог считается с 4 млн рублей.
- Уменьшение доходов на расходы. Вместо вычета налогоплательщик вправе уменьшить облагаемый доход на сумму фактически произведённых и документально подтверждённых расходов, связанных с приобретением этой квартиры. Этот вариант выгоден, если квартира покупалась дороже 1 млн рублей и сохранились подтверждающие документы (договор купли-продажи, платёжные документы).
Важно: если продаётся несколько объектов в одном году, вычет в 1 млн рублей предоставляется один раз на все объекты суммарно, а не на каждый. Например, при продаже двух квартир с суммарным доходом 6 100 000 руб. имущественный вычет всё равно составит только 1 000 000 руб.
Особенности при долевой собственности
При продаже квартиры, находящейся в долевой собственности, по единому договору вычет в 1 млн рублей распределяется между совладельцами пропорционально их долям. Если же каждый собственник продаёт свою долю по отдельному договору, каждый вправе получить вычет в полном размере.
Когда декларацию подавать не нужно
При продаже недвижимости до окончания минимального срока владения не нужно подавать налоговую декларацию, если стоимость сделки не превышает размер имущественного вычета — 1 млн рублей;
Декларация 3-НДФЛ при продаже
Если налог к уплате возникает, необходимо:
- подать декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган по месту учёта до 30 апреля года, следующего за годом продажи;
- уплатить налог до 15 июля того же года.
В декларации доход от продажи отражается в приложении 1, расчёт вычета — в приложении 6, а итоговый расчёт налоговой базы и НДФЛ к уплате производится в разделе 2: в строках 010 и 030 указываеться доход от продажи квартиры, в строке 040 — размер вычетов.
Налоговый вычет при покупке квартиры
Покупатель жилья получает право на имущественный налоговый вычет — возврат части НДФЛ, перечисленного в бюджет (например, работодателем).
Размеры вычета
- До 2 млн рублей — с стоимости приобретения жилья (возврат до 260 000 руб.);
- До 3 млн рублей, с процентов по ипотеке (возврат до 390 000 руб.).
Если квартира приобретена супругами, каждый из них вправе заявить вычет в пределах своего лимита, что позволяет семье вернуть больше средств.
Как получить вычет
- Через налоговую инспекцию — по окончании года подаётся декларация 3-НДФЛ с пакетом документов (договор, выписка из ЕГРН, платёжные документы, справка о доходах).
- Через работодателя, вычет предоставляется в текущем году путём неудержания НДФЛ из зарплаты на основании уведомления из налоговой.
Срок давности: если человек приобрёл жильё давно, но узнал о праве на вычет только сейчас, он сможет вернуть налог за последние три года. Например, при покупке квартиры в 2017 году и обращении в 2024-м можно вернуть средства за 2021, 2022 и 2023 годы.
Продажа и покупка в одном году
Если обе сделки прошли в одном календарном году, они учитываются в одной декларации 3-НДФЛ. Это позволяет «зачесть» налог с продажи и вычет за покупку: обязанность уплатить НДФЛ может быть полностью или частично перекрыта возвратом.
- При владении квартирой более 3 или 5 лет (в зависимости от основания) налог с продажи не платится.
- При более ранней продаже базу можно уменьшить на 1 млн рублей либо на подтверждённые расходы на покупку.
- Декларация подаётся до 30 апреля, налог уплачивается до 15 июля следующего года.
- Покупатель может вернуть до 260 000 руб. со стоимости жилья и до 390 000 руб. с ипотечных процентов.
Перед сделкой рекомендуется заранее рассчитать налоговые последствия и при необходимости проконсультироваться со специалистом — это поможет законно сэкономить значительные суммы.