Ситуация, когда квартиру покупает один человек, а собственником становится другой, встречается довольно часто. Например, родители оплатили жильё для ребёнка, супруг оплатил квартиру, оформленную на жену, или недвижимость была получена в дар. Что происходит с налогами, если такую квартиру потом продать? Разберёмся подробно.
Кто платит налог при продаже квартиры
Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже недвижимости платит собственник — именно тот, кто указан в ЕГРН как владелец. Не имеет значения, кто фактически оплачивал покупку: налоговые обязательства возникают у продавца, то есть у вас.
Скрыть сделку не получится: ФНС легко узнаёт о ней из данных ЕГРН, где хранятся сведения о недвижимости и её владельцах. Поэтому лучше заранее разобратся, нужно ли платить налог и как его законно уменьшить.
Когда налог платить не нужно: минимальный срок владения
Главное правило — если квартира находилась в собственности дольше минимального срока владения, доход от продажи налогом не облагается и декларацию подавать не требуется.
- 3 года — если квартира получена в дар или по наследству от близкого родственника, приватизирована, получена по договору пожизненного содержания с иждивением, а также если это единственное жильё продавца.
- 5 лет — во всех остальных случаях, включая покупку квартиры (даже если за неё платил кто-то другой).
Важно: срок владения считается с даты регистрации права собственности в ЕГРН, а не с момента оплаты. Если родители оплатили квартиру, а право собственности оформили на вас — отсчёт идёт с даты регистрации на ваше имя.
Если срок владения меньше минимального: как считается налог
Если вы продаёте квартиру раньше минимального срока, придётся заплатить НДФЛ и подать декларацию 3-НДФЛ. Ставка налога:
- 13% — для доходов до 2,4 млн рублей в год;
- 15% — с суммы превышения (для резидентов РФ действует прогрессивная шкала).
Налог считается не со всей цены продажи, а с налогооблагаемой базы, которую можно уменьшить одним из двух способов:
Вычет в размере расходов на покупку
Если квартиру покупали (пусть даже деньги вносил другой человек), вы можете уменьшить доход от продажи на сумму документально подтверждённых расходов на приобретение. Например:
Квартиру купили за 5 млн рублей (оплатил отец), продали за 7 млн рублей. Налог считается с разницы: (7 000 000 − 5 000 000) × 13% = 260 000 рублей.
Для этого понадобятся документы: договор купли-продажи, платёжные документы, расписки. Если оплачивал третий человек, желательно иметь подтверждение, что платёж был именно за эту квартиру (назначение платежа в платёжном поручении).
Имущественный вычет 1 млн рублей
Если расходы подтвердить нельзя (например, квартира получена в дар или по наследству, а расходы дарителя подтвердить нечем), можно уменьшить доход на фиксированный вычет — 1 000 000 рублей.
Пример: квартира продана за 6 млн рублей. Налог: (6 000 000 − 1 000 000) × 13% = 650 000 рублей.
Особые ситуации
Квартира получена в дар от близкого родственника
Само дарение между близкими родственниками (родители, дети, супруги, братья, сёстры, бабушки, дедушки, внуки) налогом не облагается. При продаже до истечения 3 лет владения можно уменьшить доход на расходы дарителя на покупку этой квартиры — если сохранились его документы.
Квартиру оплатил супруг
Если квартира куплена в браке, она считается совместной собственностью, даже если оформлена на одного из супругов. Расходы на покупку считаются общими, поэтому при продаже можно учесть всю стоимость приобретения.
Кадастровая стоимость
Если квартира продана слишком дёшево, налоговая сравнит цену с кадастровой стоимостью. Если цена в договоре ниже 70% кадастровой стоимости, доход для расчёта налога будет считаться как 70% от кадастровой стоимости.
Как отчитаться перед налоговой
- Подать декларацию 3-НДФЛ, до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
- Уплатить налог — до 15 июля того же года.
- Приложить документы: договор продажи, документы о расходах на покупку (если используете этот способ уменьшения базы).
Декларацию удобно подать через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС.
- То, что квартиру оплатил другой человек, само по себе налог при продаже не отменяет — важен срок владения и наличие документов о расходах.
- Если владели квартирой дольше 3 или 5 лет (в зависимости от ситуации) — налога нет.
- Если продаёте раньше, уменьшайте базу на расходы на покупку или на вычет 1 млн рублей.
- Сохраняйте все платёжные документы, даже если платил не вы лично.
При сложных ситуациях (дарение, долевая собственность, оплата третьими лицами) рекомендуется проконсультироваться с налоговым специалистом или в местной инспекции ФНС — это поможет избежать ошибок и штрафов.