Сдача квартиры в аренду — популярный способ получения дополнительного дохода․ Однако у многих собственников возникает вопрос: обязательно ли платить налоги с этих денег и что будет, если этого не делать? Разберёмся в теме подробно․

Что говорит закон

Доход от сдачи жилья в аренду или внаём по закону считается доходом физического лица․ Это означает, что он подлежит налогообложению в обязательном порядке․ Легально сдавать квартиру совсем без уплаты налогов нельзя, уклонение от декларирования доходов является нарушением налогового законодательства․

При этом государство предлагает несколько законных способов оформить такую деятельность, и некоторые из них позволяют платить совсем небольшой налог․

Законные способы уплаты налога со сдачи квартиры

НДФЛ как физическое лицо

Самый простой вариант — сдавать квартиру как обычное физическое лицо․ В этом случае:

• ставка налога составляет 13% (или 15% при совокупном годовом доходе свыше установленного порога);
• нужно ежегодно до 30 апреля подавать декларацию по форме 3-НДФЛ за прошедший год;
• налог уплачивается до 15 июля․

Обратите внимание: налогом облагается весь доход от сдачи, включая коммунальные платежи, если они входят в сумму арендной платы․

Самозанятость (налог на профессиональный доход)

Наиболее выгодный и простой способ․ Ставки налога:

• 4% — при сдаче квартиры физическому лицу;
• 6%, при сдаче юридическому лицу или ИП․

Преимущества режима:

• не нужно подавать декларации — всё оформляется через приложение «Мой налог»;
• чеки формируются автоматически;
• нет обязательных страховых взносов;
• регистрация занимает несколько минут․

Индивидуальный предприниматель на упрощёнке

Можно зарегистрировать ИП и платить 6% с доходов по упрощённой системе налогообложения․ Однако этот вариант требует ведения отчётности и уплаты фиксированных страховых взносов, поэтому для сдачи одной квартиры он обычно менее выгоден, чем самозанятость․

Патентная система

ИП может приобрести патент на сдачу жилья в аренду․ Сумма налога фиксирована и не зависит от реального уровня арендной платы — она определяется региональным законодательством․

Что будет, если не платить налоги

Сдача квартиры «в серую» чревата серьёзными последствиями:

• штрафы за непредставление декларации и неуплату налога;
• пени за каждый день просрочки;
• доначисление налога за все периоды, которые налоговая сможет установить;
• при крупных суммах уклонения возможна уголовная ответственность․

Налоговая служба может узнать о сдаче квартиры от соседей, управляющей компании, банковских переводов или от самих арендаторов (например, при оформлении ими налогового вычета или регистрации)․

Почему выгодно сдавать квартиру официально

Легальная сдача жилья даёт собственнику немало преимуществ:

• официальный договор защищает от недобросовестных жильцов — проще выселить нарушителя и взыскать ущерб;
• подтверждённый доход пригодится при оформлении кредитов, ипотеки или визы;
• нет риска штрафов и претензий со стороны налоговой;
• при ставке 4% налоговая нагрузка минимальна — например, с аренды 30 000 рублей в месяц налог составит всего 1 200 рублей․

Сдавать квартиру без уплаты налогов законно нельзя — любой доход от аренды подлежит декларированию․ Однако государство предлагает удобные и недорогие способы легализации: проще и выгоднее всего оформить самозанятость и платить всего 4–6% с дохода․ Это избавит от рисков, штрафов и позволит спокойно получать доход от своей недвижимости․