Сдача помещения в аренду — это доход, который по закону облагается налогом. Однако размер ставки зависит от нескольких факторов: статуса арендодателя (физическое лицо, самозанятый, индивидуальный предприниматель), типа помещения (жилое или нежилое) и того, кто выступает арендатором. Разберём все варианты подробно.

Налог для физических лиц — НДФЛ

Если вы сдаёте помещение как обычное физическое лицо (без статуса ИП или самозанятого), доход облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ):

• 13% — для налоговых резидентов РФ (при доходе до 2,4 млн рублей в год; при превышении действует прогрессивная шкала от 15% до 22%);
• 30% — для нерезидентов РФ.

Важные нюансы:

• Доход от сдачи имущества в аренду облагается налогом независимо от формы договора, устной или письменной;
• если арендатор — организация или ИП, то она выступает налоговым агентом и сама удерживает и перечисляет НДФЛ в бюджет;
• если арендатор — обычное физическое лицо, арендодатель обязан сам подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года и уплатить налог до 15 июля.

Налог для самозанятых — НПД

Самозанятые (плательщики налога на профессиональный доход) могут сдавать в аренду только жилые помещения. Сдача нежилой (коммерческой) недвижимости в рамках НПД не допускается.

Ставки налога на профессиональный доход:

• 4% — если жильё сдаётся физическому лицу;
• 6% — если жильё сдаётся организации или ИП.

Это самый выгодный вариант для сдачи квартиры: налог рассчитывается автоматически в приложении «Мой налог», декларации подавать не нужно.

Обратите внимание: самозанятый в отношении жилой недвижимости также обязан платить налог на имущество — от 0,1% до 2% от кадастровой стоимости объекта (точная ставка устанавливается региональными властями).

Налог для индивидуальных предпринимателей

Если сдача помещений в аренду носит систематический характер, рекомендуется зарегистрировать ИП. Предприниматель может выбрать один из режимов:

УСН «Доходы»

Ставка — 6% с полученной арендной платы (в регионах может быть снижена до 1%).

УСН «Доходы минус расходы»

Ставка, 15% с разницы между доходами и расходами (в регионах может быть снижена до 5%). Выгодна при больших расходах на содержание помещения.

Патентная система (ПСН)

Стоимость патента — 6% от потенциально возможного дохода, который устанавливается региональным законом. Не зависит от фактической выручки.

Общая система (ОСНО)

НДФЛ по ставке 13% (с прогрессией) плюс НДС 20% (при превышении лимита доходов).

Отметим: ИП, зарегистрированный как самозанятый (плательщик НПД), не может применять этот режим к доходам от сдачи в аренду нежилой недвижимости.

Налог на имущество

Независимо от режима налогообложения собственник помещения платит налог на имущество:

• для физических лиц — от 0,1% до 2% от кадастровой стоимости;
• для организаций — обычно до 2% от кадастровой стоимости (например, при кадастровой стоимости офиса 10 млн рублей и ставке 1,5% налог составит 150 000 рублей в год);
• для объектов с кадастровой стоимостью свыше 300 млн рублей — до 2,5%.

Сравнительная таблица ставок

• Физлицо (НДФЛ): 13% (нерезидент, 30%);
• Самозанятый, арендатор — физлицо: 4%;
• Самозанятый, арендатор — организация/ИП: 6%;
• ИП на УСН «Доходы»: 6%;
• ИП на УСН «Доходы минус расходы»: 15%;
• ИП на патенте: 6% от потенциального дохода.

Что выбрать

Для сдачи жилья чаще всего выгоднее всего статус самозанятого — ставка 4–6% и минимум отчётности. Для нежилых помещений оптимален ИП на УСН «Доходы» со ставкой 6%. Обычное физическое лицо платит больше всех, 13% НДФЛ.

Помните: уклонение от уплаты налога с аренды грозит штрафом (20–40% от неуплаченной суммы), пенями и доначислением налога за все годы сдачи помещения. Легальная уплата налога по минимальной ставке обходится значительно дешевле возможных санкций.