Вопрос налогообложения при дарении недвижимости вызывает много путаницы. Часто стороны сделки путают, кто именно является налогоплательщиком — даритель (тот, кто отдает) или одаряемый (тот, кто получает). В этой статье подробно разберем налоговые обязательства именно дарителя, а также затронем связанные расходы и нюансы 2026 года.

Краткий ответ: Даритель НДФЛ не платит

Согласно статье 217 Налогового кодекса РФ (п. 18.1), доход в виде имущества, полученного по договору дарения, не облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) у дарителя. Это общее правило: если вы безвозмездно передаете квартиру родственнику или постороннему лицу, вы не должны отдавать государству 13% (или 15/30%) от стоимости объекта.

Важное уточнение: Налоговым агентом и лицом, обязанным заплатить НДФЛ (если он вообще возникает), является одаряемый (получатель подарка). Даритель в налоговой декларации (3-НДФЛ) по данной сделке вообще не фигурирует как налогоплательщик.

Расходы, которые все же несет даритель

Хотя НДФЛ даритель не платит, процесс дарения не является полностью бесплатным для него. На его плечи (или по соглашению сторон) ложатся следующие обязательные платежи:

• Госпошлина за государственную регистрацию перехода права (согласно ст. 333.24 НК РФ). В 2026 году она составляет 2 000 рублей за каждый объект недвижимости. Плательщик по умолчанию — приобретатель (одаряемый), но стороны могут договориться иначе в договоре.
• Услуги нотариуса (если требуется нотариальная форма сделки, например, при дарении доли в праве общей долевой собственности или по желанию сторон); Тарифы нотариусов регулируются законодательством и зависят от стоимости объекта.
• Техническая инвентаризация / выписка из ЕГРН — затраты на подготовку документов к сделке.
• Налог на имущество физических лиц за период владения, даритель обязан оплатить налог на недвижимость за все месяцы владения квартирой до момента регистрации перехода права в Росреестре.

Ситуации, когда у дарителя могут возникнуть налоговые риски

Несмотря на прямое освобождение от НДФЛ, существуют граничные случаи, когда ФНС может заинтересоваться фигура дарителя:

Даритель — налоговый нерезидент РФ

Если даритель находится в статусе налогового нерезидента (пребывает в РФ менее 183 дней в году), общие правила освобождения (п. 18.1 ст. 217 НК РФ) применяются только к одаряемому. Для дарителя-нерезидента передача имущества может быть расценена как реализация, однако на практике суды часто встают на сторону налогоплательщиков, ссылаясь на безвозмездный характер сделки. Рекомендуется консультироваться с налоговым адвокатом в таких случаях.

Даритель — организация (юридическое лицо)

Если квартиру дарит компания (ООО, АО и т.д.), это не дарение между физлицами. Организация-подаритель должна облагать операцию налогом на прибыль (20%) от рыночной стоимости квартиры (ст. 251, 274 НК РФ) и УСН/ЕСХН (если применимо). НДФЛ для физлиц здесь не считается, но у организации возникают свои налоговые обязательства.

Признание сделки фиктивной или притворной

Если ФНС или суд установят, что договор дарения скрывает купли-продажу (например, деньги перешли «на карту» или наличными), сделка переквалифицируют. В этом случае:

• Даритель (продавец) получит доход от продажи и будет обязан заплатить НДФЛ, если владел квартирой меньше минимального срока (3 или 5 лет) и не использует вычеты.
• Одаряемый (покупатель) потеряет право на имущественный вычет при последующей продаже.

Налоговые последствия для Одаряемого (для контекста)

Поскольку интернет-поиск часто смешивает эти понятия, важно четко разграничить. Одаряемый платит НДФЛ (13% для резидентов, 30% для нерезидентов) от кадастровой стоимости (с учетом снижающего коэффициента 0,7, но не ниже 1 млн руб. вычета), ЕСЛИ он не является близким родственником дарителя.

Кто освобожден от НДФЛ при получении дарения (п. 18.1 ст. 217 НК РФ):

1. Супруги.
2. Родители и дети (в т.ч. усыновленные/усыновители).
3. Бабушки, дедушки и внуки.
4. Братья и сестры (родные и неполнородственные).

Тетя, дядя, племянники, двоюродные братья/сестры, сводные родственники, бывшие супруги — НЕ входят в этот список. Они обязаны заплатить НДФЛ.

Нюансы 2026 года: что изменилось?

На 2026 год (информация актуальна на ) кардинальных изменений в налогообложении дарения для физических лиц-дарителей не вводилось. Основные моменты:

• Ставки НДФЛ для резидентов (13%, 15% свыше 5 млн, 18% свыхе 20 млн, 20% свыше 50 млн) применяются к одаряемым, если они не близкие родственники.
• Порядок расчета налоговой базы: используется кадастровая стоимость с понижающим коэффициентом 0,7. Вычет 1 млн руб. предоставляется одаряемым (не близким родственникам) один раз в жизни на все дарения/наследия.
• Декларацию 3-НДФЛ сдает одаряемый до 30 апреля года, следующего за годом получения подарка. Налог платится до 15 июля.

Частые ошибки дарителей

1. Попытка задекларировать дарение. Даритель не сдает 3-НДФЛ по факту дарения. Это делает одаряемый (если он не близкий родственник).
2. Использование имущественного вычета дарителем. Вычет 250 тыс. руб. (или 1 млн при продаже) дается при продаже (возмездном отчуждении). При дарении вычет дарителю не положен, так как дохода нет.
3. Игнорирование налога на имущество. Даритель платит налог на недвижимость за год дарения пропорционально месяцам владения до регистрации перехода права в Росреестре.

Пошаговый алгоритм действий дарителя

1. Проверить отсутствие обременений (залог, арест, долги по ЖКХ).
2. Собрать пакет документов: паспорт, свидетельство о праве, выписка из ЕГРН, справка о зарегистрированных лицах (Форма 9/Выписка из домовой книги), согласие супруга (если квартира в совместной собственности), нотариальное согласие опеки (если даритель/одаряемый несовершеннолетние или нетрудоспособные).
3. Составить договор дарения (простой письменной формы или нотариальной — для долей).
4. Подать документы на регистрацию в МФЦ или Росреестр (через Госуслуги — со скидкой 30% на госпошлину).
5. Получить выписку из ЕГРН с записью об одаряемом как новом собственнике.
6. Рассчитать и оплатить налог на имущество за период владения до регистрации перехода права.

Резюме

Даритель квартиры НЕ платит НДФЛ с стоимости подаренной недвижимости. Это безвозмездная сделка, не генерирующая налоговой базы для передающей стороны. Финансовые затраты дарителя ограничиваются госпошлиной (если стороны так договорились), нотариальными сборами (при необходимости) и уплатой налога на имущество за время владения.

Вся нагрузка по НДФЛ (если она есть) ложится на одаряемого, и только в том случае, если он не является близким родственником (супругом, родителем/ребенком, бабушкой/дедушкой/внуком, братом/сестрой).

Данная статья носит информационный характер. Налоговое законодательство может меняться, в сложных ситуациях (нерезиденты, доли, споры с ФНС) рекомендуется обратиться к квалифицированному налоговому консультанту или адвокату.