Вопрос о налогообложении объектов незавершенного строительства (ОНС) долгие годы вызывал споры между налогоплательщиками и налоговыми органами. В этой статье подробно разберем, в каких случаях «незавершенка» облагается налогом на имущество организаций, какие позиции занимают суды и на что следует обратить внимание бухгалтерам и руководителям компаний.
Общие правила налогообложения имущества организаций
Согласно статье 374 Налогового кодекса РФ, объектом налогообложения для российских организаций признаеться движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.
Ключевой момент здесь, имущество должно быть принято к учету именно как основное средство. Объекты незавершенного строительства, как правило, учитываются на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» и не переводятся на счет 01 «Основные средства» до завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию.
Налогообложение по среднегодовой стоимости
Если налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества, то объекты незавершенного строительства, числящиеся на счете 08, не облагаются налогом на имущество организаций. Это подтверждается многочисленными разъяснениями Минфина России и ФНС России: до момента принятия объекта к учету в качестве основного средства он не признается объектом налогообложения.
Однако налоговые органы нередко пытаются доказать, что объект фактически используется в деятельности организации и должен был быть принят на учет как основное средство. В таких ситуациях споры решаются в судебном порядке, при этом суды оценивают:
- степень готовности объекта;
- фактическое использование объекта в производственной деятельности;
- наличие разрешения на ввод в эксплуатацию;
- документальное оформление эксплуатации объекта.
Налогообложение по кадастровой стоимости
Ситуация принципиально меняется, когда речь идет об объектах, налоговая база по которым определяется исходя из кадастровой стоимости. Верховный Суд РФ разъяснил важные вопросы налогообложения недвижимости организаций по кадастровой стоимости.
По кадастровой стоимости облагается широкий перечень объектов недвижимости, включая:
- административно-деловые и торговые центры;
- нежилые помещения, предназначенные для размещения офисов, торговых объектов, объектов общепитания и бытового обслуживания;
- объекты недвижимости иностранных организаций;
- жилые дома и жилые помещения, не учитываемые в качестве основных средств;
- гаражи, машино-места и иные объекты, перечень которых устанавливается законами субъектов РФ.
Позиция Верховного Суда по объектам незавершенного строительства
Принципиально важное разъяснение: объекты незавершенного строительства, в отношении которых определена и в установленном порядке утверждена кадастровая стоимость, подлежат налогообложению налогом на имущество организаций, если они включены в соответствующий региональный перечень объектов, облагаемых по кадастровой стоимости.
Таким образом, даже если объект еще не введен в эксплуатацию и не принят на учет как основное средство, обязанность по уплате налога может возникнуть при одновременном соблюдении следующих условий:
- объект относится к категории недвижимости, облагаемой по кадастровой стоимости в соответствии с законом субъекта РФ;
- кадастровая стоимость объекта определена и утверждена в установленном порядке;
- объект включен в региональный перечень объектов недвижимости, облагаемых по кадастровой стоимости.
Практические рекомендации для организаций
Компаниям, владеющим объектами незавершенного строительства, рекомендуется:
- Отслеживать региональные перечни объектов, облагаемых по кадастровой стоимости, — они ежегодно обновляются органами власти субъектов РФ;
- Проверять наличие кадастровой стоимости по своим объектам незавершенного строительства через выписки из ЕГРН;
- Контролировать правильность бухгалтерского учета — своевременно переводить готовые и фактически используемые объекты на счет основных средств;
- Оспаривать кадастровую стоимость, если она существенно завышена,, это позволит снизить налоговую нагрузку;
- Фиксировать степень готовности объекта документально, чтобы при спорах с налоговыми органами иметь доказательства незавершенности строительства.
Объекты незавершенного строительства, как правило, не облагаются налогом на имущество организаций по среднегодовой стоимости, поскольку не учитываются в составе основных средств. Однако если в отношении такого объекта определена и утверждена кадастровая стоимость, а сам объект включен в региональный перечень недвижимости, облагаемой по кадастровой стоимости, обязанность по уплате налога возникает независимо от стадии готовности объекта. Эта позиция подтверждена разъяснениями Верховного Суда РФ и должна учитываться организациями при налоговом планировании.
Обратите внимание: налоговое законодательство регулярно изменяется. Перед принятием решений рекомендуется проконсультироваться с профильным специалистом и изучить актуальные нормы законодательства вашего региона;