Налог на имущество организаций (глава 30 Налогового кодекса РФ) является одним из ключевых региональных налогов. Правильное определение налоговой базы — залог корректного расчета налога и отсутствия претензий со стороны контролирующих органов. В статье подробно разбираем, как считается налоговая база, какие изменения актуальны на 2026 год и какие нюансы нужно учитывать бухгалтерам и налоговым консультантам.

Два метода определения налоговой базы

Согласно ст. 375 НК РФ, налоговая база определяется двумя разными способами в зависимости от вида имущества:

1. По кадастровой стоимости — для имущества, включенного в единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) и относящегося к категориям, перечисленным в п. 1 ст. 378.2 НК РФ.
2. По средней годовой (балансовой) стоимости — для всего остального имущества, признаваемого объектом налогообложения (машины, оборудование, транспорт, незавершенное строительство и т.д.).

Важно: Налогоплательщик не имеет права самостоятельно выбрать метод, он жестко регламентирован законом в зависимости от типа объекта.

Налоговая база по кадастровой стоимости (ст. 378.2 НК РФ)

Какое имущество облагается по кадастровой стоимости

К данной категории относятся недвижимые вещи, учтенные в ЕГРН, а именно:

• Торговые и офисные центры (в т.ч. помещения в них).
• Объекты недвижимости, используемые для предоставления в аренду (или субаренду) для розничной торговли, размещения торговых автоматов, осуществления общественного питания, потребительских услуг, гостиничного бизнеса, офисной работы.
• Административно-деловой центр (АДЦ) и помещения в них.
• Нежилые помещения (или их части), используемые для предпринимательской деятельности (если они не входят в первые три пункта, но подпадают под определение ст. 378.2 НК РФ в ред. действующей с 2020 г.).
• Иностранные организации, действующие в РФ через постоянные представительства — в отношении недвижимости, используемой для деятельности ПП.

Порядок расчета базы

Налоговая база = Кадастровая стоимость объекта на 1 января налогового периода.

Особенности 2026 года (на основании предоставленной информации и действующего законодательства):

• Дата определения стоимости: Для расчета налога за 2026 год берется кадастровая стоимость, установленная на .
• Обжалование стоимости: Если организация в 2025 году оспаривала кадастровую стоимость (как упоминается в новостях), и новое значение вступило в силу (например, установлено по состоянию на или иную дату), для налогового периода 2026 года применяется стоимость, актуальная на . Пересчет за прошлые периоды не производится.
• Региональные реестры: Субъекты РФ формируют перечни объектов, подлежащих налогообложению по кадастровой стоимости. В 2026 году продолжается практика уточнения этих перечней органами исполнительной власти регионов.

Снижение базы (вычеты)

От кадастровой стоимости уменьшается стоимость частей объекта, которые:

• Не используются в предпринимательских целях (например, сдаются в аренду некоммерческой организации для стат. деятельности).
• Исключены из налогообложения (земля, водные объекты, лес, ВРИ, движимое имущество, объекты культурного наследия, в установленных случаях).

Налоговая база по средней годовой стоимости (ст. 376 НК РФ)

Применяется ко всему имуществу, не входящему в перечень ст; 378.2 НК РФ. К нему относятся:

• Производственные здания, склады, ангары (если не подпадают под ст. 378.2).
• Машины, станки, оборудование, вычислительная техника.
• Транспортные средства (кроме пассажирских автомобилей, исключенных из налогообложения с 2019 г.).
• Незавершенное капитальное строительство.
• Имущество, переданное в аренду/лизинг (если не подпадает под кадастровый метод).

Формула расчета средней годовой стоимости

Средняя годовая стоимость = Сумма остаточной стоимости имущества на 1-е число каждого месяца налогового периода + остаточная стоимость на последний день налогового периода / (Количество месяцев в периоде + 1)

Для авансовых платежей (квартал, полугодие, 9 месяцев) расчет производится аналогично, но за соответствующий отчетный период.

Остаточная стоимость: как определяется

• По бухгалтерскому учету: Первоначальная стоимость минус накопленная амортизация (счет 02).
• Имущество, не амортизируемое (земля, ВРИ, НКС): Принимается первоначальная стоимость.
• Имущество, полученное безвозмездно / вклад в уставный капитал: Стоимость, определенная в порядке ст. 257 НК РФ (рыночная).
• Лизинг: У лизингополучателя — по стоимости, определенной в договоре (если он признает объект на балансе), у лизингодателя, по остаточной стоимости (если объект на его балансе).

Нюансы 2026 года: передача имущества между госорганами

Согласно информации из открытых источников (новости от ), при передаче объекта имущества от одного органа исполнительной власти другому (казенные учреждения, гУП и др.) в 2026 году:

• Передавший орган исключает объект из базы с момента передачи (акта приема-передачи).
• Получавший орган включает объект в базу с момента принятия на баланс.
• При расчете авансовых платежей за 2026 год учитывается фактическое время нахождения имущества на балансе в отчетном периоде.

Имущество, НЕ входящее в налоговую базу (ст. 381 НК РФ)

Независимо от метода расчета, из налоговой базы всегда исключаются:

• Земельные участки, водные объекты, лесные участки.
• Имущество, списанное с баланса (даже если сохранено на внебалансовых счетах).
• Имущество, переданное в финансовую аренду (лизинг) — у лизингодателя (если переданы права владения/пользования/распоряжения).
• Радиационные, биологические, химические средства защиты и т.д. (п. 10 ст. 381 НК РФ).
• Имущество участников СКОЛКОВО, резидентов ТОР, ПОР, ОТ (в установленных сроках и условиях).
• Морские судна под флагом РФ, воздушные суда, внесенные в госреестры.
• Пассажирские автомобили (кроме используемых в аренде/лизинге/такси/обучении вождению).

Расчет авансовых платежей и итогового налога за 2026 год

Авансовые платежи

Порядок и сроки устанавливаются региональным законом (обычно: 1 квартал, полугодие, 9 месяцев).

• По кадастровой стоимости: База = Кадастровая стоимость на × Доля периода (например, 1/4 за 1 кв.) × Ставка / 100%.
• По балансовой стоимости: База = Средняя стоимость за отчетный период (квартал/полугодие/9 мес.).

Налог за год = (Налоговая база за год × Ставка) — Сумма авансовых платежей, перечисленных за год.

Срок уплаты итогового налога за 2026 год — не позднее 30 марта 2027 года (для организаций). Срок сдачи декларации — до 30 марта 2027 г.

Льготы и особые режимы (актуально на 2026 год)

В 2026 году сохраняются и развиваются региональные льготы. Категории плательщиков, которым положены льготы (согласно новостям за 2026 г.):

• Малые предпринимательские субъекты (МСП) — часто полное освобождение или снижение ставки до 0% по имуществу, внесенному в реестр МСП (за исключением имущества по кадастровой стоимости, если регион не установил иное).
• Организации, входящие в реестр социальных предприятий.
• Компании, реализующие инвестиционные проекты (ИПС, СТО, АСЕЗ и др.) — инвестиционные налоговые кредиты/вычеты.
• Определенные категории НКО, религиозных организаций, учебных заведений.

Минус для УСН: Организации на УСН (доходы минус расходы) не платят налог на имущество по балансовой стоимости. Но обязаны платить по имуществу, облагаемому по кадастровой стоимости (ст. 346.11 НК РФ). Минфин в письме от (упомянутом в источниках) уточнял порядок применения этого правила к гаражам и иным объектам.

Типичные ошибки и риски проверок

1. Неправильная классификация объекта: Присвоение производственному складу кода «торговый центр» для налогообложения по кадастровой стоимости (или наоборот — умышленное занижение базы).
2. Игнорирование изменений в ЕГРН: Если вид разрешенного использования (ВРИ) или функциональное назначение поменялось в 2025 г., с базу нужно считать по новым правилам.
3. Ошибки в средней годовой стоимости: Неучет принятых к учету в месяце объектов (с 1-го числа следующего месяца), списанных объектов (до 1-го числа месяца списания включительно).
4. Отсутствие документов на вычеты: При снижении кадастровой базы (часть не используется в бизнесе) нужны акты инвентаризации, договоры аренды, планы помещений.

Резюме: алгоритм действий бухгалтера на 2026 год

1. Сформировать реестр всего имущества на балансе на .
2. Разделить объекты на две группы: «Кадастровая стоимость» (ст. 378.2 НК РФ) и «Балансовая стоимость» (остальное).
3. Для группы 1: запросить актуальные выписки из ЕГРН на (проверить, не оспаривалась ли стоимость в 2025 г.).
4. Для группы 2: настроить расчет средней годовой стоимости в учетной программе (1С, SAP и др.), проверить корректность амортизации за 2025 и плановую за 2026.
5. Применить региональные льготы (проверить законы субъекта РФ на 2026 год).
6. Рассчитать авансовые платежи по срокам регионального закона.
7. Подготовить декларацию по форме (утв. Приказом ФНС от № ЕД-7-21/1047@) к .