Субаренда — это передача имущества, полученного в аренду, в аренду другому лицу (субарендатору) за плату. С налоговой точки зрения субарендатор выступает в двойной роли: он одновременно является арендатором (по отношению к собственнику/главному арендодателю) и арендодателем (по отношению к субарендатору). Данная специфика порождает особые правила исчисления и уплаты налогов, которые актуальны для 2024–2026 годов.

Налог на добавленную стоимость (НДС)

Является ли субаренда объектом обложения НДС?

Согласно ст. 146 НК РФ и судебной практике (в т.ч. данным КонсультантПлюс за 2026 год), сдача имущества в аренду (субаренду) признается объектом обложения НДС. Следовательно, сумма арендной платы, получаемая субарендатором от субарендатора, подлежит облажению НДС по общей ставке (20% или 10/110, 0% в отдельных случаях).

Порядок исчисления и уплаты

• Субарендатор (как арендодатель): исчисляет НДС «сверху» от полученных арендных платежей субарендаторов и перечисляет его в бюджет.
• Субарендатор (как арендатор): имеет право принять к вычету НДС, представленный главным арендодателем (собственником) по входящей аренде, при соблюдении условий ст. 171–172 НК РФ (наличие счета-фактуры, регистрация в покупной книге, использование в облагаемых операциях).
• Субарендатор: уплачивает НДС субарендатору (в составе платежа), но не является налоговым агентом по НДС за субарендатора.

Важный нюанс по госимуществу: При передаче в субаренду государственной или муниципальной собственности уплату НДС производят именно арендаторы (субарендаторы), а не субарендаторы (БУХ.1С, 2023).

Особенности для организаций на ОСНО

Организации на общей системе налогообложения (ОСНО) обязаны выставлять счета-фактуры субарендаторам. НДС по субаренде исчисляется и уплачивается в том же порядке, что и собственниками, сдающими имущество в аренду (Контур.НДС, 2024).

Налог на прибыль организаций

Учет доходов

На общей системе налогообложения юридические лица включают доходы от сдачи помещения в субаренду в налоговую базу по налогу на прибыль (Правовед.RU, 2025). Доходы признаются по начислению (ст. 250 НК РФ) — в момент возникновения права на получение арендной платы согласно договору.

Учет расходов

Субарендатор имеет право уменьшить налоговую базу за счет расходов, связанных с получением доходов от субаренды. Главным расходом является арендная плата, выплачиваемая главному арендодателю (ст. 264 НК РФ). Также учитываются: амортизация (если имущество на балансе субарендатора, что редко), коммунальные услуги, ремонт, страхование, проценты по кредитам на улучшение имущества и др.

Судебная практика 2026 года (ст. 54.1 НК РФ)

Актуальные судебные решения (АО «Центр экономических экспертиз», 2026) указывают на риск квалификации схем с субарендой как получения «необоснованной налоговой выгоды» по ст. 54.1 НК РФ. Если суды устанавливают, что субаренда оформлена исключительно для фрагментации бизнеса, занижения налоговой базы или получения вычетов по НДС без хозяйственного смысла, налог может быть доначислен. Хозяйственный смысл и рыночность условий договора субаренды — ключевые факторы защиты.

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) и роль налогового агента

Кто является налоговым агентом?

Согласно позиции ФНС России (Респ. Башкортостан, 2026) и судебной практике: организация-арендодатель (субарендатор) является налоговым агентом по НДФЛ, если субарендатор — физическое лицо (ИП или гражданин). Она обязана удерживать 13% (или 30% для нерезидентов) из арендной платы и перечислить в бюджет.

ИП на УСН 6% как субарендатор

Вопрос: «Является ли налоговым агентом по НДФЛ ИП (УСН 6%), занимающийся субарендой?»

Ответ: ИП на УСН не является налоговым агентом по НДФЛ при выплате вознаграждений физическим лицам по гражданско-правовым договорам (аренда/субаренда), если только ИП не платит заработную плату по трудовому договору. Однако, если ИП-ссубарендатор платит аренду физическому лицу (собственнику), то ИП не является агентом — обязанность удержать НДФЛ ложится на физическое лицо самостоятельно (декларация 3-НДФЛ). Если же ИП платит аренду организации — организация-арендодатель сама удерживает НДФЛ (если получатель дохода — физлицо) или не удерживает (если получатель — юрлицо).

Специальные налоговые режимы (УСН, Патент, АУСН)

УСН «Доходы» (6%)

• Объект налогообложения — все полученные доходы от субаренды (арендные платежи субарендаторов).
• Арендная плата, выплачиваемая главному арендодателю, не уменьшает базу по УСН 6%.
• Можно уменьшить налог на 1% за счет страховых взносов (для ИП) или взносов + фонд оплаты труда (для ООО).

УСН «Доходы минус расходы» (15%)

• Доходы — арендные платежи от субарендаторов.
• Расходы, арендная плата главному арендодателю (п. 12 ст. 346.16 НК РФ), иные документированные расходы (ремонт, услуги ЖКХ, амортизация имущества в субаренде, если оно на балансе).
• Минимальный налог — 1% от доходов.

Патентная система налогообложения (ПСН)

Возможна для ИП при сдаче в субаренду нежилых помещений (Код ВЭД 68.20.1), если субъект РФ установил потенциальный доход и разрешил применение ПСН для данного вида деятельности. Потенциальный доход берется как база, реальные расходы не учитываются.

Автоматизированная УСН (АУСН) — с 2023 года

Для ИП и МСП, соответствующих критериям (доход до 200 млн руб., численность до 5 чел. и др.). Налоговая база формируется автоматически ФНС на основании данных онлайн-касс и банковских счетов. Ставки: 6% (доходы) или 15% (доходы минус расходы). Удобно для простой субаренды без сложных схем.

Бухгалтерский учет по ФСБУ 25/2018 «Аренда»

ФСБУ 25/2018 — ключевой стандарт для отражения субаренды. Для субарендатора (промежуточного арендатора) учет ведется по двум параллельным нитям:

1. Как арендатор (входящая аренда): Признает Актив в виде права использования (АПИ) и Обязательство по аренде. Расходы по амортизации АПИ и процентам по обязательству списываются в финансовый результат (обычно в расходы на продажу/управление или себестоимость, если аренда для производства).
2. Как арендодатель (исходящая субаренда): Признает Доходы от субаренды (кредит 90/91 счет). АПИ по входящей аренде не списывается и не переоценивается специально под субаренду, так как субарендатор не передает права собственности, а передает право использования.

Модификация договора: Если условия субаренды меняют срок или платежи по главному договору — пересчитываются АПИ и Обязательство (переоценка).

Страховые взносы

• Организации-ссубарендаторы: уплачивают взносы с фонда оплаты труда своих сотрудников. Сама арендная плата по субаренде взносами не облагается (это не выплата физлицу).
• ИП-ссубарендаторы: платят фиксированные взносы за себя + 1% с дохода свыше 300 тыс. руб. (на УСН/ПСН/АУСН). Взносов с суммы аренды, выплаченной арендодателю, не платят.
• Если субарендатор — физлицо (не ИП): субарендатор (орг/ИП) — налоговый агент по НДФЛ, но не агент по взносам. Взносы с дохода физлица от субаренды не удерживаются (кроме случаев, когда договор признают трудовым, риск реквалификации).

Имущественный налог организаций

Объектом налогообложения являются недвижимые имущественные комплексы, в т.ч. полученные в аренду (субаренду), если они числятся на балансе арендатора как основные средства (ФСБУ 6/2020) или АПИ (ФСБУ 25). Однако, чаще всего при субаренде имущество не ставится на баланс субарендатора (остается у собственника), поэтому субарендатор не платит имущественный налог за это имущество. Платит собственник (или арендатор, если имущество на его балансе по ФСБУ 6/2020).

Ключевые риски и чек-лист для 2026 года

Резюме: алгоритм действий субарендатора

1. Правовая база: Получить письменное согласие арендодателя/собственника на субаренду. Заключить договор субаренды (срок не может превышать срок главного договора).
2. НДС: Выставлять счета-фактуры субарендаторам. Принимать к вычету НДС по счетам-фактурам главного арендодателя. Сдавать декларацию по НДС ежеквартально.
3. Налог на прибыль / УСН: Учитывать доходы от субаренды. На ОСНО — списывать расходы (аренду, услуги, амортизацию). На УСН 6% — платить 6% с дохода. На УСН 15%, учитывать расходы.
4. НДФЛ (агентство): Если субарендатор — физлицо/ИП (получатель дохода), а вы — организация или ИП на ОСНО/УСН 15%/Патент (платчик), удерживать и перечислять НДФЛ. Сдавать 6-НДФЛ.
5. Бухучет (ФСБУ 25): Отражать АПИ и Обязательство по главному договору. Учесть доходы от субаренды. При необходимости — переоценку при изменении условий.
6. ККТ: Пробивать чеки при расчетах с физлицами (субарендаторами или арендодателями).
7. Документирование: Хранить пакет: главный договор + согласие + договор субаренды + акты приема-передачи + счета-фактуры + УПД + платежки + расчеты налогов.

Налогообложение субаренды в 2026 году требует четкого разделения потоков: «входящая аренда» (расходы/вычеты) и «исходящая субаренда» (доходы/обложение). Главные налоги — НДС (для плательщиков НДС), Налог на прибыль / УСН и НДФЛ (как налоговый агент). Соблюдение рыночных условий, наличие согласия собственника и корректное оформление первички (счета-фактуры, УПД, акты, ККТ) — база для безопасности от претензий ФНС и судов по ст. 54.1 НК РФ. Рекомендуется проконсультироваться с профильным налоговым консультантом или аудитором для моделирования конкретной схемы с учетом региональных особенностей (льготы по имущественному налоку, ставки УСН/ПСН).