Вопрос налогообложения имущества, находящегося в стадии консервации, остается одним из самых обсуждаемых в налоговом консультировании; Сложность заключается в двойственном правовом статусе таких объектов: с одной стороны, строительство прекращено, с другой — они еще не введены в эксплуатацию или временно исключены из хозяйственного оборота. В данной статье подробно разберем, как определить объект налогообложения, какую налоговую базу применить (кадастровую или балансовую) и какие риски несут в себе ошибки классификации.

Понятие «законсервированный объект» в гражданском и налоговом праве

В российском законодательстве нет единого определения «консервации» для налоговых целей. Обычно опираются на Градостроительный кодекс РФ (ГК РФ) и ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости».

• Статья 1 ГК РФ: Консервация незавершенного строительства — это комплекс мер по прекращению строительно-монтажных работ с обеспечением сохранности объекта.
• Статья 22 ФЗ-218: В ЕГРН вносится запись о статусе объекта: «незавершенный строительством» (статус «незавершенный») или «законсервированный» (если принято решение о консервации).

Ключевой момент для налога: Налоговый кодекс (НК РФ) не использует термин «законсервированный объект». Для целей главы 30 (организации) и главы 32 (физические лица) объекты делятся на:

1. Здания, сооружения, строения (введенные в эксплуатацию, зарегистрированные в ЕГРН как капитальные объекты).
2. Объекты незавершенного строительства (ОНС) (не введенные в эксплуатацию, зарегистрированные в ЕГРН со статусом «незавершенный» или «законсервированный»).

Таким образом, юридически законсервированный объект почти всегда является объектом незавершенного строительства (ОНС), если он не был введен в эксплуатацию до консервации.

Налог на имущество организаций (Глава 30 НК РФ)

Признание объектом налогообложения

Согласно п. 1 ст. 374 НК РФ, налогоплательщики — организации, имеющие на балансе имущество, учтенное в качестве основных средств. Однако п. 2 ст. 374 НК РФ устанавливает исключение: объекты незавершенного строительства облагаются налогом, если они зарегистрированы в ЕГРН и для них определена кадастровая стоимость.

Налоговая база: Кадастровая стоимость vs Балансовая стоимость

Это центральный пункт споров с ФНС.

Перечень ст. 378.2 НК РФ включает: административные и деловые центры, торговые центры, объекты общественного питания, гостиницы, складские помещения, гаражи, машино-места и объекты незавершенного строительства, предназначенные для указанных целей.

Важно: Если законсервированный объект по функциональному назначению попадает под перечень ст. 378.2 (например, незавершенный ТЦ или склад), налог считается от кадастровой стоимости. Если это специфическое промышленное сооружение, не входящее в перечень — от балансовой стоимости.

Ставки налога

• По кадастровой стоимости: Максимальная ставка, 2% (п. 1 ст. 380 НК РФ). Региональные законы могут устанавливать ставки 0–2% в зависимости от категории объекта.
• По балансовой стоимости: Максимальная ставка — 2,2% (п. 1 ст. 380 НК РФ).

Льготы и освобождения

Общие региональные льготы (п. 1 ст. 381 НК РФ) применяются к ОНС на общих основаниях. Однако федеральные льготы (например, для сельхозпроизводителей, СКО и др., ст. 381 НК РФ) часто требуют, чтобы имущество использовалось в соответствующей деятельности. Поскольку законсервированный объект не используется, суды часто отказывают в применении федеральных льгот к ОНС (см. обзор практики ВС РФ).

Налог на имущество физических лиц (Глава 32 НК РФ)

Согласно п. 2 п. 1 ст. 401 НК РФ, объектами налогообложения для физлиц являются, в т.ч., объекты незавершенного строительства (жилые дома, гаражи, садовые дома и иные объекты), если они зарегистрированы в ЕГРН.

• Налоговая база: Исключительно кадастровая стоимость (ст. 403 НК РФ); Балансовая стоимость для физлиц не применяется.
• Ставки: 0,1% (жилые, гаражи, садоводство), 0,5% (иные объекты), 2% (объекты стоимостью свыше 300 млн руб.) — ст. 406 НК РФ.
• Льготы: Стандартные вычеты (п. 1 ст. 407 НК РФ) распространяются на ОНС (например, вычет 50 кв.м на жилой дом). Льготы для льготных категорий граждан (пенсионеры, инвалиды и т.д.) применяются на общих основаниях.

Спорные ситуации и судебная практика (2023–2025 гг.)

«Неиспользование» не освобождает от налога

Позиция ВС РФ (Определение от № 305-ЭС23-15475 и др.): Обложение ОНС налогом на имущество не зависит от фактического использования объекта в предпринимательской деятельности. Достаточно факта владения (собственности) и наличия кадастровой стоимости.

Аргумент налогоплательщика: «Объект законсервирован, работ нет, дохода нет — налог платить нечего». Ответ судов: Налог на имущество, это налог на владение, а не на доход.

Момент возникновения обязанности платить

Обязанность возникает с момента госрегистрации права в ЕГРН (присвоения кадастрового номера) и определения кадастровой стоимости. Если объект законсервирован, но права на него не оформлены (нет записи в ЕГРН) — налоговой базы нет (п. 2 ст. 374, ст; 401 НК РФ).

Спор о классификации: ОНС или Здание?

Если объект был введен в эксплуатацию, а затем законсервирован (например, завод остановили и «законсервировали» цеха), он остается зданием/сооружением. Налог считается по правилам для зданий (кадастровая/балансовая в зависимости от перечня ст. 378.2).

Суды смотрят на запись в ЕГРН:

• Статус «Здание» / «Сооружение» -> Налог как на здание.
• Статус «Незавершенный строительством» / «Законсервированный» -> Налог как на ОНС.

Кадастровая оценка ОНС: методология и оспаривание

Кадастровая стоимость ОНС определяется с учетом степени готовности (п. 11 ст. 66 ФЗ «Об оценке деятельности…»). На практике оценщики часто применяют затратный метод, не всегда корректно учитывая износ и порчу законсервированных элементов.

Рекомендация: Обязательно проверяйте кадастровую стоимость через Росреестр. При завышении — оспаривайте в Комиссии по оспариванию кадастровой стоимости или в суде до 1 января года, следующего за годом определения стоимости (для применения сниженной стоимости в налоговом периоде).

Бухгалтерский учет vs Налоговый учет: расхождение

Частая ошибка: «На балансе нет — налог не плачу».

• Бухучет (ПБУ 6/01, ФСБУ 26/2020): ОНС учитываются на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы». В основные средства (счет 01) они переходят только после ввода в эксплуатацию. Амортизация на ОНС не начисляется.
• Налоговый учет (НК РФ): Налог на имущество платится с момента регистрации в ЕГРН, независимо от счета бухучет (01 или 08).

Это порождает постоянные налоговые разницы (ПНР) по налогу на прибыль: расходы на налог на имущество ОНС учитываются в налоговом учете (ст; 265 НК РФ), но в бухучетте они увеличивают стоимость актива (счет 08), а не списываются в расходы текущего периода.

Практические рекомендации для налогоплательщиков

1. Проверьте статус в ЕГРН. Закажите выписку. Статус «Законсервированный» = ОНС. Статус «Здание» = Здание. От этого зависит налоговая база и ставка.
2. Определите применимость ст. 378.2 НК РФ. Попадает ли объект (по назначению в проектной документации) в перечень «кадастровых»? От этого зависит: платите вы от кадастровой стоимости (ставка до 2%) или от балансовой (ставка до 2,2%).
3. Монить кадастровую стоимость. Своевременно оспаривайте завышенные значения. Для ОНС часто завышают степень готовности или не учитывают затраты на «разконсервацию».
4. Документируйте консервацию. Храните акты осмотра, проекты консервации, решения собственника. Это защитит от претензий ФНС к классификации (чтобы не признали «самострой» или «эксплуатируемое здание»).
5. Планируйте налоговые платежи. Для организаций, авансовые платежи по результатам 1-го квартала, полугодия, 9 месяцев (ст; 382 НК РФ). Для физлиц — уведомление налоговой инспекцией до 1 декабря.

Перспективы: Переход на единую кадастровую базу

С 2025–2026 гг. продолжается тренд на расширение перечня объектов, облагаемых по кадастровой стоимости (ст. 378.2 НК РФ). Регионы получают право включать в региональные законы дополнительные категории ОНС. Вероятно, в ближайшие годы все ОНС (в т.ч. законсервированные) будут переведены на кадастровую базу, что исключит споры про балансовую стоимость, но усилит значение качества кадастровой оценки.

Налогообложение законсервированных объектов — это налогообложение объектов незавершенного строительства. Главные правила:

• Налог платит собственник, чье право зарегистрировано в ЕГРН.
• Налоговая база — кадастровая стоимость (если объект в перечне ст. 378.2 НК РФ) или балансовая (если нет).
• Факт консервации (прекращения работ) не освобождает от налога.
• Ключевой инструмент защиты — своевременное оспаривание кадастровой стоимости и грамотное закрепление статуса объекта в ЕГРН.

Рекомендуется ежегодно проводить инвентаризацию налоговых рисков по таким объектам с вовлечением кадастровых инженеров и налоговых консультантов для оптимизации платежей в правовом поле.

Данная статья носит информационный характер и не является правовым консультированием. Для принятия решений по конкретной ситуации обратитесь к профессиональному налоговому советнику. Актуальность нормативной базы на г.