Налоговая база — это фундаментальный элемент любой налоговой системы, определяющий денежную оценку объекта облагаения․ В Российской Федерации порядок формирования налоговой базы по налогу на имущество кардинально отличается для организаций и физических лиц․ Данная статья подробно разбирает нормативную базу, источники исходных данных и механику расчета на актуальную дату․

Нормативная правовая основа

Главным документом, регулирующим вопросы налогообложения имуществом, является Налоговый кодекс Российской Федерации (НК РФ):

• Статья 375 НК РФ — определение налоговой базы по налогу на имущество организаций․
• Статья 403 НК РФ — определение налоговой базы по налогу на имущество физических лиц․
• Статьи 378․2, 401 НК РФ — порядок определения кадастровой стоимости как основы для расчета налога для определенных групп объектов․
• Законодательные (уставные) законы субъектов РФ, устанавливают ставки налога, льготы, сроки уплаты и перечень объектов, облагаемых по кадастровой стоимости․

Налог на имущество организаций (статья 375 НК РФ)

Для организаций налоговая база определяется отдельно для каждого объекта недвижимого имущества, учитываемого в бухгалтерском учете как основные средства․

Два метода определения базы

В зависимости от категории объекта недвижимости применяется один из двух методов:

А) Кадастровая стоимость (п․ 1 ст․ 375 НК РФ)

Применяется к объектам, включенным в единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) и относящимся к следующим категориям:

1. Торговые центры (торговые дома, комплексы) и помещения в них․
2. Объекты недвижимости, используемые для предоставления в аренду (субаренду) для розничной торговли, общественного питания, потребительских услуг․
3. Административно-деловой центр (административно-деловой дом, комплекс) и помещения в них․
4. Объекты недвижимости иностранных организаций, не связанных с деятельностью через постоянное представительство․
5. Недвижимость, признанная утраченной/восстановленная в судебном порядке․
6. Объекты, в отношении которых не представлены сведения для определения средней годовой стоимости (для организаций, не ведущих бухгалтерский учет)․
7. Иные объекты, определенные законами субъектов РФ (в пределах полномочий, закрепленных за ними ст․ 378․2 НК РФ)․

Источник данных: Сведения из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости) на 1 января налогового периода (для расчета налога за год) или на 1-е число месяца, следующего за кварталом (для авансовых платежей)․

Б) Средняя годовая стоимость (п․ 2 ст․ 375 НК РФ)

Применяется ко всем остальным объектам недвижимости (производственные здания, склады, офисы, не сдаваемые в аренду под торговлю/питание и т․д․)․

Формула расчета:

Средняя годовая стоимость = (Сумма остаточной стоимости объекта на 1-е число каждого месяца налогового периода + остаточная стоимость на последний день налогового периода) / (Количество месяцев в налоговом периоде + 1)

Источник данных: Бухгалтерский учет (счета 01 «Основные средства», 02 «Амортизация основных средств»)․ Данные берутся по состоянию на 1-е число каждого месяца․

Особенности расчета авансовых платежей

Организации-плательщики исчисляют авансовые платежи по результатам каждого отчетного периода (квартал, полугодие, 9 месяцев), в зависимости от закона субъекта РФ․

• Для объектов по кадастровой стоимости: Аванс = Кадастровая стоимость на 1-е число месяца, следующего за отчетным периодом × Ставка налога / 4 (или иное деление, установленное законом субъекта)․
• Для объектов по балансовой стоимости: Аванс = Средняя стоимость за отчетный период × Ставка налога / 4․

Важно: Если в отчетном периоде происходило перемещение объекта между органами исполнительной власти (как упомянуто в справочной информации за ), налогоплательщик определяет базу исходя из срока владения объектом в собственности в данном периоде․

Налог на имущество физических лиц (статья 403 НК РФ)

Для физических лиц налоговая база определяется налоговыми органами (ФНС России) на основании данных ЕГРН․ Плательщик самостоятельно декларацию не подает (кроме случаев обнаружения необлагаемого объекта)․

Кадастровая стоимость, основной метод (п․ 1 ст․ 403 НК РФ)

С 2015 года базой для большинства объектов (жилые дома, квартиры, комнаты, гаражи, единые недвижимые комплексы, объекты незавершенного строительства, иные постройки/сооружения) является их кадастровая стоимость․

• Дата определения стоимости: Кадастровая стоимость, зафиксированная в ЕГРН на 1 января налогового периода․
• Источник: Данные Росреестра, переданные в ФНС․

Инвентаризационная стоимость, исключения (п․ 2 ст․ 403 НК РФ)

Сохраняется для объектов, по которым не проведена кадастровая оценка на 1 января налогового периода, а также для некоторых категорий имущества (например, отдельные виды движимого имущества, учтенного ранее как налоговый объект — сейчас налог на движимое имущество физлиц отменен)․

Механика расчета: Инвентаризационная стоимость (по данным на 1 марта 2013 года или дату принятия на учет) × Коэффициент дефлятора, устанавливаемый سنويчно Минэкономразвития России․

Пример из практики: «Исчисление налога․․․ проводилось исходя из суммарной инвентаризационной стоимости (по данным на 1 марта 2013 года) с учетом коэффициента дефлятора․․․» — это относится к объектам без кадастровой оценки․

Снижающие коэффициенты (п․ 3 ст․ 403 НК РФ)

Для жилых домов, квартир, комнат применяются понижающие коэффициенты к кадастровой стоимости в зависимости от площади и типа объекта (например, для квартиры — вычет 20 кв․ м, для дома — 50 кв․ м)․ Налоговая база = (Кадастровая стоимость ⏤ Вычет) × Ставка․

Ключевые источники данных для формирования базы

Актуальные изменения и практика применения (на 2026 год)

Исходя из текущей законодательной динамики и справочной информации за начало 2026 года, выделяем ключевые моменты:

Обновление кадастровой оценки

В ряде регионов (в частности, в Москве, как указано в источнике: «В Москве действует новая кадастровая оценка жилья») проводится переоценка․ Новые значения вступают в силу с 1 января года, следующего за годом утверждения результатов оценки․ Это напрямую увеличивает налоговую базу для физлиц и организаций (для объектов по ст․ 378․2 НК РФ)․

Расширение перечня объектов «по кадастре» для организаций

Законами субъектов РФ продолжает пополняться перечень объектов, переводимых на кадастровую оценку (п․ 7 ст․ 378;2 НК РФ)․ Организации должны мониторить региональные нормативные акты, чтобы своевременно переключить расчет авансовых платежей с балансовой стоимости на кадастровую․

Льготы и вычеты

Налоговая база уменьшается на сумму налоговых вычетов (для физлиц — ст․ 403 НК РФ) и стоимости объектов, освобожденных от налогообложения (ст․ 381 НК РФ для орг․, ст․ 407 НК РФ для физлиц)․ Данные о праве на льготу поступают в ФНС из реестров соцзащиты, Пенсионного фонда (СФР) или по заявлению плательщика․

Сроки уплаты и уведомления

Для организаций: декларация сдается до 30 марта года, следующего за отчетным (с 2025 г․, единый срок)․ Авансовые платежи, в сроки, установленные законом субъекта․
Для физлиц: уплата налога за 2025 год — не позднее 1 декабря 2026 года․ Уведомления о суммах к уплате направляються налоговым органом заранее․

Процедура обжалования налоговой базы

Если плательщик не согласен с определенной налоговой базой (например, считает кадастровую стоимость завышенной или обнаружены ошибки в ЕГРН/бухучете):

• Организации: Корректируют бухгалтерский учет (для балансовой стоимости) или обращаются в комиссию при Росреестре/в суд (для кадастровой стоимости) до конца налогового периода․ Скорректированная база учитывается в декларации за год․
• Физические лица: Обращаются в ФНС с заявлением об ошибке (если ошибка в данных ЕГРН — в Росреестр)․ Срок рассмотрения — до 30 дней․ При снижении кадастровой стоимости по решению комиссии/суда перерасчет производится за год обращения и 3 предыдущих года․

Резюме

Определение налоговой базы по налогу на имущество — процесс строго регламентированный и зависящий от типа плательщика и категории объекта:

• Для организаций это гибридная система: кадастровая стоимость (данные ЕГРН на фиксированные даты) для коммерческой недвижимости и средняя годовая балансовая стоимость (внутренний бухучет) для производственной․
• Для физических лиц доминирует кадастровая стоимость (данные ЕГРН на 1 января), с сохранением инвентаризационной стоимости с дефлятором для неоцененных объектов․

Качественное управление налоговыми рисками требует от организаций своевременной инвентаризации основных средств и мониторинга кадастровых значений в ЕГРН, а от физических лиц — проверки уведомлений, приходящих от ФНС, на соответствие актуальным данным реестра․

Статья подготовлена на основании действующего Налогового кодекса РФ и нормативных актов Минфина/ФНС России․ Данная информация носит справочный характер․ Для принятия решений по конкретным ситуациям рекомендуется обратиться к квалифицированному налоговому консультанту․