Понятие налоговой базы является ключевым при расчете любого налога, так как именно от её величины зависит итоговая сумма платежа, подлежащая уплате в бюджет. В Российской Федерации налог на имущество регулируется Наладовым кодексом РФ (НК РФ), однако правила определения базы кардинально отличаются для организаций (плательщиков налога на имущество организаций, Глава 30 НК РФ) и физических лиц (плательщиков налога на имущество физических лиц — Глава 32 НК РФ).

Ниже представлен подробный анализ того, что составляет налоговую базу для каждой категории плательщиков на 2026 год с учетом актуальных изменений законодательства.

Налоговая база по налогу на имущество организаций (ст. 375 НК РФ)

Для организаций налоговая база определяется отдельно для каждого объекта недвижимого имущества, признанного объектом налогообложения в соответствии со ст. 374 НК РФ.

Основное правило: Кадастровая стоимость

С 2015 года (переходный период завершен) основным критерием для большинства объектов коммерческой недвижимости является кадастровая стоимость.

• Какие объекты: Недвижимое имущество, учтенное на балансе плательщика как основные средства, и по которому определена кадастровая стоимость в порядке, установленном законодательством о кадастровой деятельности (ст. 375, п. 1 НК РФ); К ним относятся: административные и торговые здания, офисы, торговые центры, объекты недвижимости, используемые для ведения азартных игр, иные объекты, включенные в перечень, утверждаемый законами субъектов РФ.
• Дата определения стоимости: Кадастровая стоимость берется по состоянию на 1 января налогового периода (для расчета налога за год) или на 1 первого месяца соответствующего квартала (для расчета авансовых платежей).
• Исключения: Если на 1 января кадастровая стоимость не определена (объект только введен в эксплуатацию, но не поставлен на кадастровый учет), базу определяют по балансовой (остаточной) стоимости до момента вступления в силу кадастровой оценки.

Исключения: Балансовая (остаточная) стоимость

По остаточной стоимости (с учетом амортизации) определяется база для объектов, не подлежащих кадастровой оценке или исключенных из перечня «кадастровых» объектов законами субъектов РФ (ст. 375, п. 2 НК РФ). К ним относятся:

1. Движимое имущество, учтенное как основные средства (если оно не признано недвижимым по ГК РФ).
2. Недвижимое имущество, полученное в финансовую аренду (лизинг) — базу определяет лизингополучатель по остаточной стоимости.
3. Объекты, консервированные более 3 месяцев (в некоторых регионах могут быть освобождены).
4. Имущество, используемое в деятельности по добыче полезных ископаемых (НДПИ плательщики).
5. Имущество, относящееся к «специальным» объектам (космические объекты, объекты атомной энергии и др., перечень в п. 2 ст. 374 НК РФ).

Важно: Для объектов, облагаемых по остаточной стоимости, налоговая база определяется как среднегодовая стоимость. Она рассчитывается как сумма остаточной стоимости каждого объекта на 1-е число каждого месяца налогового периода и на 1-е число месяца, следующего за окончанием налогового периода, деленная на количество месяцев в периоде, увеличенное на 1 (п. 3 ст. 375 НК РФ). Для авансовых платежей — средняя стоимость за квартал.

Имущество в совместной собственности и имущество на праве оперативного управления/хозяйственного ведения

• Долевая собственность: Налоговая база определяется в размере доли плательщика в праве общей собственности от кадастровой (остаточной) стоимости всего объекта.
• Оперативное управление / Хозяйственное ведение: Плательщиками выступают казенные/бюджетные учреждения и гос/муниципальные унитарные предприятия. База определяется по тем же правилам (кадастровая или остаточная стоимость), что и для собственников.

Снижение налоговой базы (Вычеты и льготы)

Из налоговой базы уменьшаются:

• Стоимость объектов, освобожденных от налогообложения законами субъектов РФ (региональными льготами, ст. 381 НК РФ).
• Стоимость имущества, на которое предоставлены инвестиционные налоговые вычеты (ст. 381.1 НК РФ) — в пределах 10% от стоимости введенных в эксплуатацию объектов.
• Стоимость имущества, используемого для целей охраны окружающей среды (в пределах норм амортизации).

Налоговая база по налогу на имущество физических лиц (ст. 403 НК РФ)

Для физических лиц налоговая база определяется исключительно по кадастровой стоимости налогового имущества (квартир, комнат, домов, гаражей, единых недвижимых комплексов, объектов незавершенного строительства, иных зданий/сооружений).

Порядок определения (п. 1 ст. 403 НК РФ):

1. Кадастровая стоимость берется по состоянию на 1 января налогового периода.
2. Если на 1 января кадастровая стоимость не определена (новостройка, недавно зарегистрированное право), база определяется по инвентаризационной стоимости (данные БТИ на 1 января 2013 г. с учетом коэффициента дефлятора) до момента вступления в силу кадастровой оценки.
3. Если объект получен в собственность в течение года, база определяется пропорционально доле владения (количество полных месяцев владения / 12).

Налоговые вычеты (Снижение базы), ст. 403, п. 3-4 НК РФ

Физические лица имеют право на снижение налоговой базы путем применения налоговых вычетов (площади, с которых налог не платится):

• 20 кв. м — для квартиры;
• 10 кв. м — для комнаты;
• 50 кв. м — для жилого дома;
• 50 кв. м — для единого недвижимого комплекса (ЕНК), если он включает жилую площадь.

Механика расчета: Налоговая база = (Кадастровая стоимость объекта / Общая площадь объекта) × (Общая площадь − Вычет). Если площадь объекта меньше или равна вычету, налоговая база = 0.

Льготные категории плательщиков (ст. 407 НК РФ)

Отдельно стоит отметить, что для льготных категорий (пенсионеры, инвалиды, участники ВОВ, чернобыльцы и др.) предусмотрено полное освобождение от налога на один объект каждого вида недвижимости (квартира, дом, гараж и т.д.). В этом случае налоговая база по выбранному объекту принимается равной нулю.

Особенности 2026 года: Актуальные нюансы

На 2026 год (налоговый период 2025 г., оплата до 1 декабря 2026 г. для физлиц; отчетность за 2025 г. до 30 марта 2026 г. для орг) актуальны следующие моменты:

Переоценка кадастровой стоимости

В 2024–2025 годах во многих регионах (в т.ч. Москве, СПб, Краснодарском крае) проводилась государственная переоценка. Новые кадастровые стоимости вступили в силу с 1 января 2025 года. Именно эти значения используются для расчета налога за 2025 год (оплачивается в 2026 г.) и авансовых платежей за 2026 год.

Оспаривание кадастровой стоимости

Если плательщик не согласен с кадастровой стоимостью, он может оспорить её в комиссии при Росреестре или в суде. Важно: Налоговая база для расчета налога за период до принятия решения об изменении стоимости определяется по действующей кадастровой стоимости. В случае снижения стоимости по итогам оспаривания перерасчет производится за период, начиная с года, в котором подано заявление (но не ранее 2016 г. для физлиц и года обращения для орг).

Авансовые платежи организаций за 2026 год

Организации-плательщики налога на имущество организаций, имеющие объекты с кадастровой стоимостью, обязаны рассчитывать и уплачивать авансовые платежи по результатам 1-го, 2-го и 3-го кварталов 2026 года. База для аванса = Кадастровая стоимость на 1-е число первого месяца квартала × Ставка налога / 4. Срок уплаты — не позднее 30 числа месяца, следующего за отчетным кварталом.

Имущество, переданное в аренду/безвозмездное пользование

Налогоплательщиком по имуществу, переданному в аренду, является собственник (арендодатель), а не арендатор. База определяется по полной кадастровой стоимости объекта, независимо от площади, сданной в аренду.

Сводная таблица отличий

Резюме: Ответ на вопрос «Что является налоговой базой?»

Краткий ответ:

• Для организаций: Это кадастровая стоимость объекта на 1 января года (для объектов из регионального перечня) или среднегодовая остаточная стоимость (для движимого имущества, лизинга, объектов НДПИ и исключенных регионом из перечня кадастровых).
• Для физических лиц: Это кадастровая стоимость объекта на 1 января года, уменьшенная на сумму налогового вычета (площадного: 20/10/50 кв.м), рассчитанная пропорционально доле и сроку владения.

Рекомендация: Перед расчетом налога или авансового платежа обязательно проверьте актуальную кадастровую стоимость на сайте Росреестра (rosreestr.gov.ru или ПКК «Кадастровая стоимость») и действующий налоговый закон субъекта РФ (ставки, льготы, перечень кадастровых объектов для организаций).

Данная статья носит информационный характер и основана на положениях Налогового кодекса РФ, действующих на . Для принятия решений рекомендуется обратиться к актуальному тексту Кодекса и региональным законам, а также проконсультироваться с профессиональным налоговым консультантом.