Продажа квартиры, дома или земельного участка — это получение дохода, который по общему правилу облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Однако российское налоговое законодательство предусматривает целый ряд ситуаций, когда платить налог не нужно вовсе. Разберём их подробно.
Минимальный срок владения — главное условие освобождения
Ключевой критерий, определяющий необходимость уплаты налога, — это минимальный предельный срок владения недвижимостью. Если объект находился в собственности дольше установленного срока, доход от его продажи полностью освобождается от НДФЛ, и подавать декларацию 3-НДФЛ не требуется.
Срок владения 5 лет — общее правило
По умолчанию минимальный срок владения составляет пять лет. Он применяется к недвижимости, приобретённой в собственность после 1 января 2016 года, если для объекта не действуют исключения.
Срок владения 3 года, льготные случаи
Сокращённый трёхлетний срок владения применяется, если недвижимость была получена одним из следующих способов:
- в порядке наследования;
- в дар от члена семьи или близкого родственника (супруги, родители, дети, бабушки, дедушки, внуки, полнородные и неполнородные братья и сёстры);
- в результате приватизации;
- по договору пожизненного содержания с иждивением (ренты);
- если продаваемое жильё является единственным для продавца (с учётом жилья, находящегося в общей собственности супругов).
Особые правила для единственного жилья
Если продаётся единственное жильё, достаточно трёх лет владения. При этом закон допускает исключение: если новое жильё было приобретено не ранее чем за 90 дней до продажи старого, то старое жильё всё равно считается единственным, и льготный срок сохраняется.
Семьи с детьми — освобождение без учёта срока владения
С 2021 года действует специальная льгота для семей с двумя и более детьми в возрасте до 18 лет (до 24 лет — если ребёнок учится очно). Налог при продаже жилья не платится независимо от срока владения, если одновременно выполняются условия:
- в том же календарном году (или не позднее 30 апреля следующего года) семья приобретает новое жильё;
- новое жильё больше по площади или его кадастровая стоимость выше, чем у проданного;
- кадастровая стоимость проданного жилья не превышает 50 млн рублей;
- на момент продажи членам семьи не принадлежит в совокупности более 50% другого жилья, площадь которого больше приобретаемого.
Когда налог всё же придётся платить: способы его уменьшения
Если минимальный срок владения не истёк, налог начисляется на доход от продажи. Однако его можно законно уменьшить:
- Имущественный вычет 1 млн рублей — из суммы дохода вычитается 1 000 000 рублей, налог платится с остатка;
- Вычет в размере расходов на покупку — если сохранились документы, подтверждающие стоимость приобретения объекта, налог начисляется только на разницу между ценой продажи и ценой покупки.
Выгоднее выбрать тот вариант, который даёт меньшую налогооблагаемую базу.
Правило 70% кадастровой стоимости
Если недвижимость продана по цене ниже 70% её кадастровой стоимости, то для расчёта налога доходом считается именно 70% кадастровой стоимости, а не сумма, указанная в договоре. Это правило исключает занижение цены сделки.
Особенности для апартаментов и нежилой недвижимости
Апартаменты юридически относятся к нежилой недвижимости, поэтому льготы для «единственного жилья» на них не распространяются. Минимальный срок владения для них, как правило, составляет 5 лет (3 года — при наследовании, дарении от близких родственников, приватизации или ренте).
Краткие итоги
Налог при продаже недвижимости не платится, если:
- объект находился в собственности 5 лет и более;
- объект находился в собственности 3 года и более при наследовании, дарении от близких родственников, приватизации, ренте или если это единственное жильё;
- продажу совершает семья с двумя и более детьми при соблюдении установленных условий;
- доход от продажи полностью перекрывается расходами на покупку или вычетом в 1 млн рублей (в этом случае декларацию подать всё же нужно, но налог будет нулевым).
Перед сделкой рекомендуется проверить дату возникновения права собственности и при необходимости проконсультироваться с налоговым специалистом — это поможет избежать неожиданных обязательств перед бюджетом.