Передача квартиры в новостройке по договору дарения, популярный способ оформить недвижимость на родственников или близких людей. Однако у этой сделки есть важные налоговые нюансы, которые необходимо учитывать, чтобы избежать неожиданных расходов и претензий со стороны налоговых органов.
Облагаеться ли дарение квартиры налогом
По общему правилу, установленному Налоговым кодексом РФ, доход, полученный в виде подаренной недвижимости, облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Однако закон предусматривает важные исключения.
Кто освобождён от уплаты налога
Согласно пункту 18.1 статьи 217 НК РФ, от уплаты НДФЛ освобождаются сделки дарения между близкими родственниками и членами семьи. К ним относятся:
- супруги;
- родители и дети (в т.ч. усыновители и усыновлённые);
- дедушки, бабушки и внуки;
- полнородные и неполнородные (имеющие общего отца или мать) братья и сёстры.
Как отмечал глава комитета Госдумы по вопросам собственности и имущественных отношений Сергей Гаврилов, при передаче квартиры между супругами, родителями и детьми, бабушками, дедушками и внуками одаряемый полностью освобождён от налога. Это делает дарственную эффективным инструментом передачи имущества внутри семьи с минимальной налоговой нагрузкой.
Когда налог платить придётся
Если квартира дарится человеку, не входящему в круг близких родственников (например, другу, сожителю, дяде, тёте, племяннику), одаряемый обязан уплатить НДФЛ:
- 13% от кадастровой стоимости квартиры — для налоговых резидентов РФ (при доходе до 2,4 млн рублей в год; при превышении действует прогрессивная шкала до 22%);
- 30% — для нерезидентов РФ, независимо от степени родства.
Налоговой базой, как правило, признаётся кадастровая стоимость объекта. Декларацию по форме 3-НДФЛ необходимо подать до 30 апреля года, следующего за годом получения подарка, а уплатить налог — до 15 июля.
Особенности дарения квартиры в новостройке
Новостройка имеет свою специфику в зависимости от стадии, на которой находится объект:
Квартира на этапе строительства (по ДДУ)
Если право собственности ещё не зарегистрировано, подарить саму квартиру нельзя — можно лишь уступить права требования по договору долевого участия (ДДУ). Такая уступка оформляется договором цессии и требует согласия застройщика, если это предусмотрено условиями ДДУ. Налоговые последствия при этом аналогичны: близкие родственники освобождаются от НДФЛ;
Квартира после регистрации права собственности
После оформления квартиры в собственность дарение проходит по стандартной схеме:
- Составление договора дарения (дарственной) в простой письменной форме.
- При необходимости — нотариальное удостоверение (обязательно при дарении доли в праве или если собственник — несовершеннолетний).
- Государственная регистрация перехода права в Росреестре.
Расходы на оформление дарственной
Даже при освобождении от НДФЛ сделка потребует определённых затрат:
- Госпошлина за регистрацию перехода права — 2 000 рублей для физических лиц;
- Нотариальные услуги (по желанию или при обязательном удостоверении) — от 0,3% до 0,5% от кадастровой стоимости в зависимости от степени родства, плюс услуги правового и технического характера;
- Услуги юриста по составлению договора — при необходимости.
Важные нюансы
- Последующая продажа. Если одаряемый решит продать подаренную квартиру раньше минимального срока владения (3 года при дарении от близкого родственника, 5 лет, в остальных случаях), ему придётся уплатить НДФЛ с продажи. При этом доход можно уменьшить на расходы дарителя на приобретение квартиры.
- Ипотечная квартира. Дарение квартиры, находящейся в залоге у банка, требует согласия кредитора.
- Несовершеннолетний одаряемый. Сделка оформляется с участием законного представителя, а нотариальное удостоверение обязательно.
- Согласие супруга. Если квартира приобреталась в браке, для её дарения потребуется нотариальное согласие второго супруга.
Дарение квартиры в новостройке, удобный и выгодный способ передать жильё близким родственникам без налоговых последствий. Однако при дарении посторонним лицам одаряемому придётся уплатить НДФЛ от кадастровой стоимости объекта. Перед оформлением сделки рекомендуется проконсультироваться с юристом и учесть все сопутствующие расходы, чтобы сделка прошла быстро, законно и без лишних затрат.