Дарение недвижимости — одна из самых частых сделок по переходу права собственности между родственниками. Главный вопрос, который волнует стороны: какой налог уплачивается и кем? В этой статье подробно разберем налоговые последствия дарения квартиры близким родственникам согласно действующему Налоговому кодексу РФ (НК РФ) и Гражданскому кодексу РФ на 2026 год.

Кто считается близким родственником по Налоговому кодексу?

Согласно п. 18.1 ст. 217 НК РФ, освобождение от налога на доходы физических лиц (НДФЛ) предоставляется, если одариваемый является близким родственником дарителя. Закон (п. 2 ст. 14 СК РФ, ст. 217 НК РФ) определяет четкий круг таких лиц:

• Супруги (в зарегистрированном браке);
• Родители и дети (в т.ч. усыновители и усыновленные);
• Бабушки, дедушки и внуки;
• Полнородные и неполнородные братья и сестры (имеющие общего отца или мать).

Важно: Дяди, тети, племянники, двоюродные братья/сестры, свекрови, тещи, зяти, невестки, а также гражданские супруги (совместное проживание без штампа в паспорте) — НЕ являються близкими родственниками для налоговых целей.

НДФЛ при дарении: кто платит и сколько?

Ситуация: Одариваемый — близкий родственник

Налог не уплачивается. Доход в виде полученной квартиры полностью освобождается от налогообложения (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).

• Одариваемый: Не платит НДФЛ, не подает декларацию 3-НДФЛ (если имущество получено в дар от близкого родственника).
• Даритель: Не платит НДФЛ, так как дарение не считается реализацией имущества (не генерирует доход дарителя).

Ситуация: Одариваемый — НЕ близкий родственник (третье лицо)

В этом случае одариваемый получает материальную выгоду, подлежащую налогообложению.

• Налоговый агент: Отсутствует (одариваемый сам рассчитывает и платит налог).
• Ставка НДФЛ:
  • 13%, для налоговых резидентов РФ (физлиц, пребывающих в РФ не менее 183 дней за 12 месяцев).
  • 30% — для нерезидентов РФ.
• Налоговая база: Рыночная (кадастровая) стоимость квартиры на дату регистрации перехода права. Если в договоре указана стоимость ниже кадастровой, налоговая инспекция имеет право пересчитать базу по кадастровой стоимости (п. 1 ст. 214.7 НК РФ).
• Сроки: Декларацию 3-НДФЛ сдают до 30 апреля года, следующего за годом получения дара. Налог уплачивают до 15 июля того же года.
• Вычет: Одариваемый (не родственник) может уменьшить налоговую базу на имущественный вычет до 250 000 руб. (п. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ), если не использовал его ранее в этом году.

Государственная пошлина за регистрацию перехода права

Помимо НДФЛ, при оформлении дарения в Росреестре (через МФЦ) взимается государственная пошлина. Ее размер не зависит от степени родства с 2025 года (ст. 333.33 НК РФ, п. 22):

• Для физических лиц: 2 000 рублей за один объект недвижимости (квартиру, комнату, дом, земельный участок).

Кто платит? Обычно пошлину оплачивает одариваемый (получатель права), но стороны могут договориться иначе в дарственном договоре. Оплата производится до подачи документов на регистрацию (квитанция прикладывается к пакету).

Нотариальные расходы (если применимо)

С 2023 года нотариальное удостоверение договора дарения обязательно, если:

1. Дарится доля в праве общей долевой собственности (не вся квартира целиком).
2. Стороны хотят, чтобы договор имел силу нотариального исполнительного титула (для быстрого взыскания, если даритель откажется передать ключи/документы).

Если дарится квартира целиком (100% собственности) и стороны не хотят идти к нотариусу, договор составляется в простой письменной форме — нотариус не нужен, расходов на него нет.

Размер нотариального тарифа (базовый, без доп. услуг) на 2026 год по тарифам ФНП РФ:

• За удостоверение договора дарения: 0,5% от стоимости имущества (но не менее 300 руб. и не более 20 000 руб.).
• Технические работы (печать, копии, скрепление): ~500–1000 руб.

Услуги нотариуса оплачиваются по согласованию сторон (часто пополам или одариваемым).

Пошаговая процедура дарения близкому родственнику

1. Подготовка документов:
   • Паспорта сторон (оригиналы + копии).
   • Свидетельство о праве собственности на квартиру (или выписка из ЕГРН, актуальная на момент сделки).
   • Справка о зарегистрированных в квартире лицах (Форма 9 / Архивная справка) — получается в МФЦ или Госуслугах.
   • Согласие супруга дарителя (нотариальное), если квартира, совместная нажитая собственность (ст. 35 СК РФ). Если брак расторгнут — не нужно.
   • Согласие органов опеки — если даритель или одариваемый несовершеннолетние / нетрудоспособные, либо в квартире есть доля ребенка.
2. Составление договора дарения (в 3 экземплярах: даритель, одариваемый, Росреестр). Образец можно взять на Госуслугах или у юриста. Обязательные условия: предмет дарения (адрес, кадастровый номер, площадь), отсутствие обременений (ипотека, арест, аренда), воля сторон.
3. Оплата госпошлины (2 000 руб. / 1 400 руб. через Госуслуги). Сохранить чек/квитанцию.
4. Подача документов на регистрацию:
   • Через МФЦ (бесплатно, срок ~9 рабочих дней).
   • Через Госуслуги (электронно, срок ~3-5 рабочих дней, нужна ЭЦП/подтвержденная учетная запись).
   • Через нотариуса (если он удостоверил договор — он сам подает документы электронно, срок 1 рабочий день).
5. Получение результата: Выписка из ЕГРН на руки одариваемому с отметкой о переходе права собственности по основанию договора дарения.

Важные нюансы и риски

Обремененная квартира (ипотека, арест, залог)

Дарить обремененное имущество можно только с письменного согласия залогодержателя (банка) или при погашении долга. Без согласия банка Росреестр приостановит регистрацию. Аресты (по исполнительным производствам) снимаются только судебными приставами перед сделкой.

Налог на имущество после дарения

С момента регистрации перехода права (подписания выписки ЕГРН) плательщиком налога на имущество физических лиц становится одариваемый. Даритель должен уведомить налоговую инспекцию о прекращении права собственности (обычно это делает Росреестр автоматически при регистрации перехода права).

Оспаривание сделки

Договор дарения можно оспорить в суде в течение 3 лет (общий срок исковой давности, ст. 196 ГК РФ) по основаниям:

• Недееспособность дарителя (болезнь, возраст, воздействие алкоголя/наркотиков).
• Обман, насилие, угроза, злостное недопущение (ст. 179 ГК РФ).
• Фиктивная сделка (на самом деле был куря-продажа для уклонения от налога).

Вычет на покупку жилья (для одариваемого)

Если одариваемый (близкий родственник) позже продаст эту квартиру, он сможет воспользоваться имущественным вычетом 250 000 руб. (или 1 млн руб. по ипотеке) только если владел ею минимальный срок владения:

• 3 года — так как квартира получена в дар от близкого родственника (п. 17.1 ст. 217.1 НК РФ).
• 5 лет — во всех остальных случаях.

Резюме: таблица расходов для близких родственников

Дарение квартиры близкому родственнику (супругу, родителю, ребенку, бабушке/дедушке, внуку, брату/сестре) — это наиболее налогово выгодный способ передачи недвижимости. НДФЛ не уплачивается ни одной из сторон. Основные расходы сводятся к государственной пошлине за регистрацию перехода права (1 400–2 000 руб.) и, при необходимости, нотариальным сборам (если дарится доля).

Главное — правильно составить договор, собрать полный пакет документов (включая согласие супруга и органов опеки, если требуется) и своевременно подать их на регистрацию через МФЦ или Госуслуги. При соблюдении процедуры риски оспаривания сделки минимальны, а новый собственник получает полные права на распоряжение жильем сразу после регистрации в ЕГРН.

Данная статья носит информационный характер и не является правовой консультацией. Законодательство может меняться. Для решения конкретных вопросов рекомендуется обратиться к нотариусу или юристу, специализирующемуся на жилищном праве.