Переуступка прав (цессия) — это гражданско-правовой договор‚ по которому одна сторона (цедент) передает другой стороне (цессионарию) свои права требования по обязательству․ В налоговом отношении данная операция порождает доход у цедента и формирует базу для будущих налогов у цессионария․ С вступлением в силу изменений в Налоговый кодекс РФ с 2025 года (прогрессивная шкала НДФЛ‚ новые правила учета расходов) порядок расчета налогов при переуступке прав на недвижимость‚ в т․ч․ на строящиеся объекты (ДДУ)‚ претерпел существенные изменения․

Налоговые последствия для цедента (физическое лицо — резидент РФ)

При переуступке прав требования (в т․ч․ прав по ДДУ) цедент получает доход в виде денежных средств и/или имущества‚ полученных от цессионария․ Данный доход подлежит облажению НДФЛ․

Налоговая база и прогрессивная шкала НДФЛ (ст․ 214․7 НК РФ)

С 1 января 2025 года для налоговых резидентов РФ установлена прогрессивная шкала ставок НДФЛ в зависимости от совокупного годового дохода:

• 13% — на часть годового дохода до 2‚4 млн руб․;
• 15% — на часть дохода от 2‚4 до 5 млн руб․;
• 18% — на часть дохода от 5 до 20 млн руб․;
• 20% — на часть дохода от 20 до 50 млн руб․;
• 22%, на часть дохода свыше 50 млн руб․

Важно: Доход от переуступки суммируется с остальными доходами за календарный год (зарплата‚ проценты по вкладам‚ доходы от продажи иного имущества)․ Ставка применяется к той части дохода‚ которая «попадает» в соответствующий порог․

Учет расходов цедента (ст․ 214․7‚ 220 НК РФ)

Цедент имеет право уменьшить доход от переуступки на документарно подтвержденные расходы‚ связанные с приобретением переуступаемых прав:

1. Первоначальная стоимость права: сумма‚ уплаченная застройщику по ДДУ (включая этапы оплаты)․
2. Проценты по ипотечному/потребительскому кредиту: если ДДУ оплачивался за счет заемных средств‚ цедент может учесть выплаченные проценты за весь период владения правом (в пределах 3 млн руб․ за весь срок кредита‚ если кредит получен до 2025 г․‚ или по новым правилам для кредитов 2025+)․
3. Расходы на оформление: нотариальные услуги‚ госпошлины за регистрацию переуступки‚ комиссии банков/эскроу-счетов․
4. Улучшение объекта (если применимо): расходы на перепланировку/отделку‚ если они были сделаны цедентом и документированы (акты приема-передачи‚ сметы)‚ хотя для ДДУ это редкость до сдачи дома․

Нюанс 2026 года: Если цедент ранее использовал имущественный вычет по данному ДДУ (например‚ получил вычет при покупке‚ а потом переуступил права до получения квартиры в собственность)‚ сумма использованного вычета подлежит возврату в бюджет (увеличению налоговой базы) в год переуступки‚ если право на вычет не был реализован полностью или объект не перешел в собственность․ Однако‚ если переуступка происходит после получения квартиры в собственность — применяются правила ст․ 220 НК РФ (вычет 2 млн руб․ + проценты по ипотеке)․

Минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ

Для переуступки прав по ДДУ не применяется минимальный срок владения (3 или 5 лет)‚ дающий право на полное освобождение от НДФЛ при продаже «готовой» недвижимости (п․ 17․1 ст․ 217․1 НК РФ)․ Освобождение возможно только за счет вычета на приобретение (до 2 млн руб․) или учета фактических расходов․

Налоговые последствия для цедента (ИП на АУСН «Доходы»)

Согласно предоставленным сведениям и п․ 5 ст․ 414․7 НК РФ‚ доходы ИП на АУСН «Доходы» формируются по кассовому методу․

• Момент возникновения дохода: день фактического получения денежных средств (перечисления на расчетный счет или в кассу) от цессионария․
• Налоговая база: полная сумма полученных средств без вычета расходов (при объекте «Доходы» расходы не учитываются)․
• Ставка: 8% (или 6% с учетом снижения на страховые взносы)․

Пример из практики: ИП (цессионарий) приобрел право требования по договору аренды земельного участка․ Для продавца-ИП на АУСН «Доходы» доходом будет вся сумма‚ полученная за этот прав требования․ Расходы на первоначальное заключение договора аренды уменьшить налоговую базу АУСН «Доходы» нельзя․

Налоговые последствия для цессионария (покупателя прав)

Физическое лицо

Цессионарий не несет налоговых обязательств в момент приобретения прав․ Налоговые последствия возникают в будущем:

• При получении квартиры в собственность: цессионарий становится участником ДДУ․ При регистрации права собственности он может воспользоваться имущественным вычетом (ст․ 220 НК РФ) на сумму фактически понесенных расходов (сумма‚ уплаченная цеденту + сумма‚ доплаченная застройщику + проценты по ипотеке)‚ но не более 2 млн руб․ по основной сумме и 3 млн руб․ по процентам․
• При дальнейшей перепродаже (переуступке): база формируется как разница между доходом от продажи и расходами на приобретение (включая сумму‚ уплаченную цеденту)․

ИП на АУСН «Доходы минус расходы»

Если цессионарий — ИП на АУСН «Доходы минус расходы» (ставка 20%):

• Стоимость приобретенных прав (сумма‚ уплаченная цеденту + сопутствующие расходы) включается в расходы в момент фактической оплаты (кассовый метод)․
• Данные расходы уменьшают налоговую базу АУСН в том налоговом (календарном) году‚ в котором произошла оплата․

НДС при переуступке прав

Переуступка прав требования (цессия) является реализацией имущественных прав и подлежит облажению НДС (п․ 2 ст․ 39‚ ст․ 146‚ 154 НК РФ)‚ если цедент является плательщиком НДС (организация или ИП на ОСНО/АУСН с доходом > 60 млн руб․)․

• Ставка: 20% (калибровочная 20/120)․
• Налоговая база: полная стоимость договора переуступки․
• Исключения: Переуступка прав требования по договорам аренды земли (если земля не изымается из оборота) — облагается НДС․ Переуступка прав по ДДУ — облагается НДС (как предварительная реализация недвижимости)․
• ИП на АУСН / Патенте / НПД: Не являются плательщиками НДС (кроме импорта/ввоза)‚ поэтому НДС при переуступке не начисляют․

Порядок уплаты и отчетности (2026 год)

Особенности переуступки ДДУ в 2026 году: ключевые риски

1. Прогрессивная шкала «съедает» прибыль․ Если совокупный доход цедента за год (зарплата + переуступка) превышает 5 млн руб․‚ часть прибыли от переуступки будет облагаться по 18–22%․ Планируйте сделку с учетом налогового периода․
2. Эскроу-счета и ФЗ-214․ Деньги цессионария поступают на эскроу-счет застройщика (если переуступка с согласия застройщика) или на счет цедента (если переуступка прав требования к застройщику)․ Налоговая база ФЛ — это все полученные средства‚ включая те‚ что пошли на погашение долга цедента перед банком (если ДДУ был в ипотеке)․ Погашение ипотеки банком за счет средств цессионария — это доход цедента․
3. Вычет на приобретение (2 млн руб․) — один раз в жизни․ Если цедент уже использовал вычет по этой квартире (даже частично)‚ он не сможет применить его снова при переуступке․ Остается только учет фактических расходов․
4. Комиссии застройщика/банка․ Часто застройщик удерживает комиссию за оформление переуступки (согласия) из суммы‚ поступающей цеденту․ Для налоговых целей доход цедента — это валовая сумма по договору переуступки․ Удержанная застройщиком комиссия — это расход цедента (подлежит учету при наличии чека/акта)․

Пример расчета НДФЛ для ФЛ-цедента (резидент) в 2026 году

Условия:

• Цедент купил ДДУ в 2023 г․ за 6 000 000 руб․ (свои 2 млн + ипотека 4 млн)․
• Выплатил проценты по ипотеке за 2023–2025 гг․, 800 000 руб․
• Переуступил права в 2026 г; за 10 000 000 руб․
• Расходы на оформление переуступки (нотариус‚ госпошлина‚ согласие банка) — 100 000 руб․
• Зарплата цедента в 2026 г․, 1 500 000 руб․ (после вычетов на детей НДФЛ по зарплате не удерживался/уплачен)․

Расчет налоговой базы по переуступке:

Доход: 10 000 000 руб․
Расходы (ст․ 214․7 НК РФ): 6 000 000 (стоимость ДДУ) + 800 000 (проценты) + 100 000 (оформление) = 6 900 000 руб․
Налоговая база от переуступки: 10 000 000 – 6 900 000 = 3 100 000 руб․

Совокупный годовой доход: 1 500 000 (зарплата) + 3 100 000 (переуступка) = 4 600 000 руб․

Расчет НДФЛ по прогрессивной шкале:

1. До 2 400 000 руб․ — 13% = 312 000 руб․
2. От 2 400 000 до 4 600 000 руб․ (2 200 000 руб․) — 15% = 330 000 руб․

Примечание: Удержанный агентом (работодателем) НДФЛ с зарплаты зачисляется в счет итоговой обязательства․ Если с зарплаты удержали 195 000 руб․ (13% от 1‚5 млн)‚ то доплатить по декларации 3-НДФЛ нужно: 642 000 – 195 000 = 447 000 руб․ до ․

Резюме

Переуступка прав в 2026 году требует тщательного расчета налоговой нагрузки заранее․ Главные изменения‚ влияющие на сделку:

• Прогрессивная шкала НДФЛ для ФЛ делает крупные сделки менее выгодными при высоком совокупном доходе․
• Для ИП на АУСН «Доходы» налог берется с всей выручки без вычета затрат на приобретение права․
• Цессионарий формирует свою налоговую базу (стоимость приобретения) на основании фактически уплаченных средств цеденту и застройщику․
• Обязательно сохраняйте все первичные документы: ДДУ‚ платежки застройщику‚ графики погашения ипотеки‚ справки банка о процентах‚ договор переуступки‚ акты приема-передачи‚ чеки на нотариуса/госпошлину․ Без них налоговая инспекция не признает расходы‚ и база будет равна всей сумме договора переуступки․

Рекомендация: Перед подписанием договора переуступки проведите моделирование налоговых последствий для обеих сторон с учетом прогнозируемого совокупного дохода за год․ При сложных схемах (ипотека‚ материнский капитал‚ несколько цедентов) консультация с налоговым советником обязательна․