Получение квартиры по завещанию — это событие, которое влечет за собой не только эмоции, но и определенные налоговые последствия. Важно сразу разграничить три этапа: получение (оформление), владение и отчуждение (продажа, дарение, сдача в аренду). На 2026 год законодательство имеет свои нюансы, о которых мы расскажем подробно.

Налог на получение наследства (НДФЛ и госпошлина)

Согласно ст. 217 НК РФ, имущество, полученное по наследству, не подлежит облажению налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Это значит, что с рыночной стоимости квартиры вы не заплатите 13% (или 15/18/20% для высоких доходов) просто за факт получения права собственности.

Госпошлина за нотариальные действия

Хотя налога нет, платить все же придется, это госпошлина за выдачу свидетельства о праве на наследство (ст. 333.24 НК РФ). Размер зависит от степени родства с тестатором (завещателем):

• 0,3% от стоимости имущества (макс. 100 000 руб.) — для наследников первой очереди (дети, супруг, родители), братьев/сестер, а также завещателей, живших с тестатором не менее года.
• 0,6% от стоимости имущества (макс. 1 000 000 руб.) — для остальных наследников (далекие родственники, неродственники).

Важно: Стоимость квартиры для расчета пошлины определяется по оценочной стоимости (по отчету оценочника на дату открытия наследства) или кадастровой стоимости, если оценки нет. С 2025 года нотариусы все чаще опираются на кадастровую стоимость, скорректированную по региональным коэффициентам.

Льготы от уплаты госпошлины (ст. 333.38 НК РФ):

• Несовершеннолетние и нетрудоспособные наследники, жившие с тестатором — освобождены полностью.
• Наследники, жившие с тестатором в наследственной квартире на момент его смерти и продолжающие там жить — освобождены (для квартир, домов, комнат).
• Инвалиды I и II групп, лица, пострадавшие от радиации — 50% скидка (в пределах 1 млн руб. пошлины).

Налог на имущество физических лиц (владение квартирой)

С момента государственной регистрации права собственности (записи в ЕГРН) вы становитесь плательщиком налога на имущество физических лиц (глава 32 НК РФ).

Как считается налог в 2026 году:

1. Налоговая база — кадастровая стоимость квартиры на 1 января налогового периода.
2. Ставка устанавливается законами субъектов РФ (обычно 0,1% — 0,3% для квартир, до 2% для объектов стоимостью свыше 300 млн руб.).
3. Налоговый вычет, 20 кв. м площади вычитаются из общей площади квартиры (база уменьшается пропорционально). Если квартира единственная — вычет все равно дается, но налог платится только с площади свыше 20 кв. м.
4. Коэффициент КТС (Кадтровой стоимости) — применяеться в ряде регионов для сглаживания роста налога (макс. 1,2 в 2026 г. для большинства регионов).

Срок оплаты: за 2026 год налог нужно заплатить не позднее 1 декабря 2027 года. Уведомление придет в личный кабинет налогоплательщика или по почте.

Льготы (ст. 407 НК РФ):

Полное освобождение от налога на одну квартиру имеют: пенсионеры, инвалиды I/II групп, участники ВОВ, ликвидаторы ЧАЭС и др. Льгота предоставляется на один объект каждого вида (квартира, дом, гараж). Нужно подать заявление в налоговую (можно через Госуслуги/ЛК ФНС) — достаточно один раз, дальше применяется автоматически.

Налог при продаже квартиры (НДФЛ с дохода)

Это самый частый вопрос. Само наследство не облагается, но доход от продажи — да, если не выполнены условия освобождения.

Минимальные сроки владения для освобождения от НДФЛ (ст. 217.1 НК РФ):

• 3 года — если квартира получена по наследству (или завещанию), по договору дарения от близких родственников, приватизирована, получена по договору ренты/пожизненного содержания.
• 5 лет — во всех остальных случаях (куплена, получена в дар от неродственников, построена и т.д.).

Ключевой момент для 2026 года: Срок владения считается от дня государственной регистрации права (записи в ЕГРН), а не от дня смерти тестатора или открытия наследства. Если ЕГРН запись сделана , то 3 года истекут . Продажа в 2026 году — до истечения 3 лет.

Если срок владения НЕ истек (продажа в 2026 г. при получении в 2024-2025 гг.):

Вы платите НДФЛ с дохода. Доход можно уменьшить двумя способами (выбирайте выгоднее):

Вариант А: Имущественный вычет 250 000 руб. (п. 2 ст. 220 НК РФ)

Вычитается из дохода (цены продажи по договору).

Пример: Продали за 6 млн руб. Налоговая база = 6 000 000 ⸺ 250 000 = 5 750 000 руб. НДФЛ (13%) = 747 500 руб.

Вариант Б: Вычет на документированные расходы на приобретение (п. 1 ст. 220 НК РФ)

При наследовании «расходы на приобретение» — это расходы, понесенные тестатором (покупка, стройка, капитальный ремонт, проценты по ипотеке) + ваши расходы (нотариус, оценка, госпошлина за регистрацию, риелтор при продаже).

Нюанс 2026 г.: Подтвердить расходы тестатора часто сложно (чеки утеряны). Если расходов нет или они малы — выгоднее вариант А.

Если квартира в общей собственности (несколько наследников):

Вычет 250 000 руб. делится пропорционально долям. Если доля 1/2 — вычет 125 000 руб. Расходы на приобретение также распределяются по долям.

Ставки НДФЛ в 2026 году (прогрессивная шкала):

* Доход от продажи квартиры суммируется с зарплатой и другими доходами за год для определения ставки.

Минимальный доход (ст. 217.1 НК РФ):

Если цена в договоре ниже 70% от кадастровой стоимости, налоговая база считается от 70% кадастровой стоимости. Это актуально для 2026 года.

Сдача квартиры в аренду (НДФЛ / НПД / УСН)

Если вы решили не продавать, а сдавать унаследованную квартиру:

• Физлицо (НДФЛ): 13% (резиденты) / 30% (нерезиденты) с дохода. Расходы не вычитаются (кроме УСН/ПСН). Декларация 3-НДФЛ до 30 апреля след. года.
• Самозанятость (НПД): 4% (от физлиц) / 6% (от юрлиц/ИП). Лимит дохода 2,4 млн руб./год. Оформляется за 10 мин в приложении «Мой налог». Самый простой вариант для 2026 года.
• ИП на УСН «Доходы» (6%): Если доход > 2,4 млн или сдаете нежилое/несколько объектов. Плюс — можно уменьшить налог на страховые взносы (в 2026 г. взносы ~ 49 500 руб. + 1% свыше 300 тыс. дохода).
• Патент (ПСН): Только для сдачи жилья физлицам (не ИП/юрлицам). Потенциальный доход устанавливается регионом. Часто выгоднее НПД при высокой аренде.

Особенности 2026 года: на что обратить внимание

1. Прогрессивная шкала НДФЛ: При продаже дорогой квартиры (доход > 2,4 млн руб. в год) часть налога уйдет по ставке 15%, 18% или 20%. Планируйте продажу так, чтобы не «перескочить» порог, если возможно (например, продать в разные налоговые периоды, если доля позволяет, или использовать вычет на расходы).
2. Кадастровая стоимость и 70%: Росреестр ежегодно индексирует кадастровую стоимость. Проверьте актуальную стоимость на сайте Росреестра перед продажей, чтобы понять минимальную налоговую базу.
3. Единый налоговый платеж (ЕНП): Все налоги (НДФЛ, имущественный, транспортный, земельный) платятся на один КБК через ЕНП. Пополняйте ЕНП заранее — пени не набегут.
4. Декларация 3-НДФЛ: Сдается до 30 апреля 2027 года за 2026 год (если продали или сдали в аренду как физлицо). Оплата налога — до 15 июля 2027 года. Просрочка — пени + штраф 5% в мес. (макс. 30%).
5. Вычет на покупку новой квартиры: Если продали унаследованную и купили другую в том же или соседнем налоговом периоде — можно получить вычет 2 млн руб. (покупка) + 3 млн руб. (ипотека) по ст. 220 НК РФ, даже если продали до 3 лет. Но вычет на покупку дается один раз в жизни (остаток переносится).

Чек-лист действий для наследника в 2026 году

1. Оформить наследство у нотариуса в течение 6 месяцев от дня смерти. Заплатить госпошлину (с учетом льгот).
2. Зарегистрировать право в Росреестре (через МФЦ или Госуслуги). Дата записи в ЕГРН = старт срока владения (3 года).
3. Проверить кадастровую стоимость на сайте Росреестра, она понадобится для расчета налога на имущество и минимальной базы при продаже.
4. Подать заявление на льготу по налогу на имущество (если есть право) — через ЛК ФНС или МФЦ.
5. Решить судьбу квартиры:
   • Продать через 3 года — без НДФЛ и декларации (если одна квартира в собственности).
   • Продать раньше 3 лет — подать 3-НДФЛ, применить вычет 250 тыс. или расходы тестатора.
   • Сдать в аренду — оформить НПД (самозанятость) за 5 минут в приложении.
6. Сохранить все чеки на нотариуса, оценочника, риелтора, ремонт (если делали перед продажей) — они могут уменьшить налоговую базу.

Частые ошибки и мифы

❌ Миф: «Наследство нужно декларировать в 3-НДФЛ сразу после получения»

Факт: Нет. Получение по наследству не облагается НДФЛ (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Декларация нужна только при продаже (до истечения срока) или сдаче в аренду.

❌ Миф: «Срок 3 года считается от смерти тестатора»

Факт: Срок считается от дня госрегистрации права в ЕГРН (п; 17.1 ст. 217.1 НК РФ). Если вы опоздали с нотариусом или регистрацией — срок сдвигается.

❌ Миф: «Если продам за 1 рубль в договоре, налога не будет»

Факт: Налоговая применит 70% от кадастровой стоимости как доход (ст. 217.1 НК РФ). Плюс риск оспаривания сделки и уголовной ответственности за уклонение (ст; 199 УК РФ).

❌ Миф: «Вычет 250 000 руб. дается каждому наследнику от всей цены квартиры»

Факт: Вычет делится пропорционально долям в праве общей долевой собственности. Если вы владеете 1/3, ваш вычет ~83 333 руб.

Квартира по завещанию — это актив, который требует грамотного налогового управления. На 2026 год ключевые правила:

• Получение: НДФЛ нет, платим только госпошлину нотариусу (с льготами).
• Владение: Ежегодный налог на имущество с кадастровой стоимости (минус 20 кв. м + льготы).
• Продажа до 3 лет владения: НДФЛ по прогрессивной шкале (13–20%), база уменьшается на 250 тыс. руб. или расходы тестатора. Учтите правило 70% от кадастры.
• Продажа после 3 лет: Полное освобождение от НДФЛ и декларации (если это единственная квартира или выполнены условия ст. 217.1 НК РФ).
• Аренда: Оформляйте НПД (самозанятость) — 4% и никаких деклараций.

Рекомендация: Перед крупными сделками (продажа дорогой квартиры, оформление долей) проконсультируйтесь с налоговым консультантом или юристом, специализирующимся на налоговом праве. Законы меняются, а ошибки в 3-НДФЛ могут стоить штрафов, пени и доначислений.

---

Статья подготовлена на основании НК РФ (статьи 217, 217.1, 220, 333.24, 333.38, 407, 408) и актуальных на г. пояснений ФНС России. Информация носит справочный характер. Для принятия решений обратитесь к специалисту.