Налог на имущество организаций и физических лиц во многих случаях рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости. Однако законодательство предусматривает ряд ситуаций, когда кадастровая стоимость (полностью или частично) не облагается налогом. Разберём основные положения, актуальные на 2026 год.
Что такое кадастровая стоимость и когда она применяется
Кадастровая стоимость — это стоимость объекта недвижимости, установленная в результате государственной кадастровой оценки и внесённая в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Для организаций она служит налоговой базой по объектам, перечисленным в статье 378.2 Налогового кодекса РФ: административно-деловые и торговые центры, нежилые помещения под офисы, торговлю, общепит, объекты незавершённого строительства (в отдельных случаях) и др.
Для физических лиц налог на имущество по квартирам, домам, гаражам и иным объектам также исчисляется от кадастровой стоимости, если в регионе принято соответствующее решение.
Необлагаемые вычеты для физических лиц
Налоговый кодекс (статья 403 НК РФ) предусматривает уменьшение налоговой базы на величину кадастровой стоимости определённой площади объекта:
- квартира, часть жилого дома — кадастровая стоимость 20 квадратных метров общей площади;
- комната, часть квартиры — кадастровая стоимость 10 квадратных метров;
- жилой дом — кадастровая стоимость 50 квадратных метров;
- единый недвижимый комплекс с жилым домом — вычет в размере 1 млн рублей.
Если после применения вычета налоговая база принимает отрицательное значение, она приравнивается к нулю — то есть налог не уплачивается вовсе.
Дополнительно для многодетных семей (трое и более несовершеннолетних детей) налоговая база уменьшается на кадастровую стоимость 5 кв. м по квартире (комнате) и 7 кв. м по жилому дому в расчёте на каждого ребёнка.
Льготы, освобождающие от налога
Статья 407 НК РФ освобождает от налога на имущество физических лиц отдельные категории граждан: пенсионеров, инвалидов I и II групп, ветеранов, военнослужащих и других. Льгота предоставляется в отношении одного объекта каждого вида по выбору налогоплательщика. Фактически вся кадастровая стоимость такого объекта оказывается необлагаемой.
Особенности для организаций
Для организаций понятие «необлагаемой кадастровой стоимости» проявляется иначе:
- Оспаривание кадастровой стоимости. Если компания в установленном порядке оспорила кадастровую стоимость (через комиссию при Росреестре или суд) и установила её в размере рыночной, новая стоимость применяется для расчёта налога с даты подачи заявления об оспаривании, а в ряде случаев — с начала налогового периода. Например, если в 2025 году организация оспорила кадастровую стоимость по состоянию на 1 января, перерасчёт производиться с учётом новой величины.
- Изменение характеристик объекта в течение года. При передаче объекта между органами власти или изменении качественных/количественных характеристик авансовые платежи рассчитываются с учётом коэффициента владения и актуальной кадастровой стоимости.
- Объекты незавершённого строительства. По таким объектам налог от кадастровой стоимости взимается только при условии, что стоимость определена и утверждена в установленном порядке, а регион включил их в перечень. Если кадастровая стоимость не определена, налоговая база по кадастровой стоимости не возникает.
- Льготы по статье 381 НК РФ — отдельные категории имущества (например, объекты социально-культурной сферы, имущество особых экономических зон) могут полностью освобождаться от налога.
Практические рекомендации - Проверяйте актуальную кадастровую стоимость объекта в выписке из ЕГРН — от неё напрямую зависит сумма налога.
- Если кадастровая стоимость существенно превышает рыночную, рассмотрите возможность её оспаривания — это законный способ снизить налоговую нагрузку.
- Физическим лицам следует подать заявление о льготе в налоговый орган, если она не применяется автоматически.
- Организациям важно отслеживать региональные перечни объектов, облагаемых по кадастровой стоимости, — они ежегодно обновляются.
Необлагаемая часть кадастровой стоимости, важный инструмент снижения налоговой нагрузки как для граждан, так и для бизнеса. Налоговые вычеты по площади, льготы для отдельных категорий налогоплательщиков и механизм оспаривания кадастровой стоимости позволяют законно уменьшить сумму налога на имущество. Для правильного применения этих норм рекомендуется следить за изменениями законодательства и при необходимости обращаться за консультацией к специалистам.