Договор купли-продажи квартиры — это основной документ, на основании которого право собственности на жилое помещение переходит от продавца к покупателю. В ряде случаев закон требует обязательного нотариального удостоверения такой сделки, а в остальных ситуациях стороны могут обратиться к нотариусу добровольно для повышения безопасности сделки. В этой статье мы подробно разберём, когда требуется нотариальная форма, какие документы понадобятся, как выглядит структура договора и приведём образец его заполнения.
Когда обязательно нотариальное удостоверение договора
По общему правилу обязательного нотариального удостоверения договора купли-продажи квартиры не предусмотрено — достаточно простой письменной формы с последующей государственной регистрацией перехода права в Росреестре. Однако законодательство устанавливает ряд случаев, когда без нотариуса сделка не будет зарегистрирована:
- Продажа доли в праве общей собственности постороннему лицу (ст. 250 ГК РФ, ст. 42 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»);
- Сделки с участием несовершеннолетних или недееспособных собственников — когда квартира или доля в ней принадлежит ребёнку либо лицу, признанному недееспособным или ограниченно дееспособным;
- Продажа квартиры по договору ренты или пожизненного содержания с иждивением;
- Определение долей супругов при покупке квартиры в долевую собственность — такой договор по сути является смешанным и содержит элементы брачного договора;
- Продажа недвижимости по результатам торгов в деле о банкротстве, судебная практика требует нотариальной формы;
- Сделки с залогом, когда у залогового имущества несколько владельцев.
При отсутствии нотариального удостоверения в перечисленных случаях Росреестр откажет в государственной регистрации перехода права собственности.
Преимущества добровольного нотариального удостоверения
Даже если сделка не попадает под обязательные требования, обращение к нотариусу даёт сторонам существенные гарантии:
- Проверка дееспособности сторон — нотариус удостоверяется, что участники сделки понимают значение своих действий;
- Проверка юридической чистоты объекта — нотариус запрашивает сведения из ЕГРН, проверяет наличие обременений, арестов и запретов;
- Повышенная доказательственная сила, оспорить нотариальный договор в суде значительно сложнее;
- Ответственность нотариуса — при причинении ущерба по вине нотариуса он несёт полную имущественную ответственность;
- Электронная регистрация — нотариус может самостоятельно направить документы в Росреестр, что ускоряет процесс до 1–2 рабочих дней.
Документы для нотариального оформления сделки
Для удостоверения договора купли-продажи квартиры нотариусу потребуются:
- паспорта продавца и покупателя (при участии представителя — нотариальная доверенность);
- правоустанавливающий документ на квартиру (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство, договор ренты, договор участия в долевом строительстве, договор приватизации, договор мены, судебный акт);
- выписка из ЕГРН (обычно нотариус запрашивает её самостоятельно);
- нотариально удостоверенное согласие супруга продавца (если квартира приобреталась в браке);
- разрешение органов опеки и попечительства (при участии несовершеннолетних или недееспособных);
- свидетельство о браке / о расторжении брака (при необходимости);
- документы, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам (по желанию сторон).
Структура и образец договора
Нотариальный договор купли-продажи квартиры должен содержать следующие обязательные разделы:
Преамбула
Указываются дата и место заключения договора, полные ФИО сторон, паспортные данные, адреса регистрации. Если действует представитель — реквизиты доверенности.
Предмет договора
Самый важный раздел. Подробно описывается объект недвижимости:
- полный адрес квартиры;
- кадастровый номер;
- общая и жилая площадь;
- этаж и этажность дома;
- данные из ЕГРН и технического паспорта;
- документ-основание права собственности продавца.
Цена договора и порядок расчётов
Указывается полная стоимость квартиры цифрами и прописью, способ и сроки расчётов (наличными, через аккредитив, банковскую ячейку, с использованием ипотечных средств, материнского капитала).
Права и обязанности сторон
Обязанность продавца передать квартиру в надлежащем состоянии, освободить её и сняться с регистрационного учёта; обязанность покупателя принять объект и оплатить цену.
Гарантии продавца
Продавец подтверждает, что квартира никому не продана, не подарена, не заложена, под арестом не состоит, споров по ней нет, права третьих лиц не нарушены.
Передача квартиры
Условия подписания передаточного акта и сроки физического освобождения объекта.
Заключительные положения
Порядок разрешения споров, количество экземпляров договора, распределение расходов по оформлению.
Подписи сторон и удостоверительная надпись нотариуса
Нотариус проставляет регистрационный номер в реестре, сведения о взимании тарифа и свою удостоверительную надпись.
Стоимость нотариального удостоверения
Размер нотариального тарифа зависит от стоимости квартиры и степени родства сторон. При сделках между близкими родственниками (супруги, родители, дети, внуки, бабушки, дедушки) тариф ниже. Дополнительно оплачиваются услуги правового и технического характера (составление проекта договора). Точную стоимость лучше уточнить в нотариальной конторе вашего региона, так как она может различаться.
Порядок проведения сделки у нотариуса
- Консультация и сбор документов;
- Проверка нотариусом правоспособности сторон и юридической чистоты объекта;
- Составление проекта договора;
- Зачитывание договора вслух, разъяснение его условий сторонам;
- Подписание договора и удостоверение нотариусом;
- Проведение расчётов (по согласованию сторон — до или после регистрации);
- Направление документов в Росреестр (в электронном виде — в день обращения);
- Получение выписки из ЕГРН с зарегистрированным переходом права.
Нотариально удостоверенный договор купли-продажи квартиры, надёжный способ защитить интересы обеих сторон сделки. В случаях, предусмотренных законом (продажа долей, участие несовершеннолетних, договор ренты и другие), нотариальная форма обязательна, и без неё Росреестр откажет в регистрации. В остальных ситуациях обращение к нотариусу — добровольное, но разумное решение, особенно при крупных суммах сделки. Образец договора можно найти в открытых источниках, однако окончательный текст лучше доверить нотариусу, который учтёт все особенности конкретной сделки и актуальные требования законодательства.