Покупка жилья с использованием средств материнского (семейного) капитала — один из самых распространённых способов улучшения жилищных условий для российских семей. Во многих случаях такая сделка требует нотариального удостоверения договора купли-продажи. В этой статье мы подробно разберём, когда нужен нотариальный договор, как он составляется, какие пункты в нём обязательны, и приведём структуру образца документа.

Когда договор купли-продажи с материнским капиталом требует нотариального удостоверения

По общему правилу договор купли-продажи недвижимости заключается в простой письменной форме. Однако нотариальная форма становится обязательной в следующих случаях:

• продажа доли в праве общей собственности постороннему лицу (ст. 250 ГК РФ, ст. 42 ФЗ-218);
• сделка с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним или недееспособным собственникам;
• продажа квартиры, находящейся в общей долевой собственности, когда все участники продают свои доли по одной сделке (в ряде случаев);
• по желанию сторон — любой договор можно удостоверить нотариально добровольно.

На практике при использовании материнского капитала нотариальная форма чаще всего нужна, потому что средства капитала направляются на покупку жилья, где собственниками становятся дети, либо продаётся жильё с детскими долями. Кроме того, нотариус оформляет обязательство о наделении детей долями.

Особенности сделки с материнским капиталом

При покупке жилья с привлечением средств маткапитала действуют особые правила:

1. Направление средств. Деньги перечисляет Социальный фонд России (СФР) напрямую продавцу после регистрации перехода права собственности.
2. Наделение долями. Жильё должно быть оформлено в общую собственность родителей и всех детей с определением размера долей по соглашению.
3. Сроки. Если жильё покупается только на родителей, доли детям выделяются в течение 6 месяцев после перечисления средств СФР.
4. Требования к жилью. Объект должен быть пригодным для проживания и находиться на территории РФ.

Структура нотариального договора купли-продажи с материнским капиталом

Ниже приведена типовая структура договора с пояснениями к каждому разделу.

Преамбула

Указываются:

• дата и место удостоверения договора;
• ФИО нотариуса и наименование нотариальной конторы;
• полные данные продавца и покупателя (ФИО, дата рождения, паспортные данные, адрес регистрации, СНИЛС);
• сведения о супруге покупателя и нотариальное согласие супруга продавца (если жильё приобреталось в браке).

Предмет договора

Описывается объект недвижимости:

• вид объекта (квартира, жилой дом, комната);
• кадастровый номер;
• адрес;
• общая площадь, этаж;
• правоустанавливающие документы продавца (договор купли-продажи, свидетельство о наследстве и т.д.);
• номер и дата записи в ЕГРН.

Цена договора и порядок расчётов

Ключевой раздел для сделок с маткапиталом. В нём указывается:

• полная стоимость объекта;
• сумма, оплачиваемая из собственных (или кредитных) средств покупателя;
• сумма, оплачиваемая за счёт средств материнского капитала;
• реквизиты сертификата на материнский капитал (номер, дата выдачи, кем выдан);
• порядок перечисления средств СФР продавцу (обычно в течение установленного законом срока после подачи заявления о распоряжении);
• банковские реквизиты продавца для перечисления.

Передача недвижимости

Устанавливается порядок и сроки передачи объекта по передаточному акту, а также момент перехода права собственности (с момента государственной регистрации в Росреестре).

Права и обязанности сторон

Продавец гарантирует, что объект не заложен, не арестован, не обременён правами третьих лиц, никто не зарегистрирован (либо указаны лица, сохраняющие право проживания). Покупатель обязуется направить средства маткапитала на оплату.

Обязательство о наделении долями

Если жильё оформляется не сразу на всех членов семьи, в договор включается либо отдельно оформляется нотариальное обязательство о выделении долей супругу и всем детям в течение 6 месяцев после перечисления средств СФР.

Заключительные положения

• количество экземпляров договора;
• порядок разрешения споров;
• сведения о расходах по нотариальному удостоверению и регистрации.

Документы для нотариуса

1. Паспорта сторон.
2. Свидетельство о браке (при наличии).
3. Свидетельства о рождении детей.
4. Правоустанавливающие документы на объект.
5. Выписка из ЕГРН.
6. Сертификат на материнский капитал (или выписка об остатке средств);
7. Нотариальное согласие супруга продавца.
8. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (по запросу).

Типичные ошибки при составлении договора

• не указаны реквизиты сертификата и сумма, оплачиваемая из маткапитала;
• отсутствует обязательство о выделении долей детям;
• неверно указаны банковские реквизиты продавца;
• не учтены права зарегистрированных в квартире лиц;
• занижена цена договора, это рискованно, так как при расторжении сделки покупатель сможет вернуть только указанную сумму.

Нотариальный договор купли-продажи с использованием материнского капитала — документ с повышенными требованиями к содержанию. Нотариус проверяет законность сделки, удостоверяет обязательство о наделении детей долями и несёт имущественную ответственность за правильность оформления. Хотя образец договора можно изучить заранее, окончательный текст всегда готовит нотариус с учётом конкретной ситуации семьи. Перед сделкой рекомендуется заранее согласовать с СФР порядок распоряжения средствами и подготовить полный пакет документов.