Многие владельцы недвижимости задаются вопросом: нужно ли платить налог при продаже квартиры, если право собственности официально оформлено? Ответ зависит не от самого факта регистрации права, а от срока владения недвижимостью и ряда других условий․ Разберёмся подробно․
Общее правило: налог зависит от срока владения
Доход от продажи квартиры облагается НДФЛ (налогом на доходы физических лиц)․ Однако государство установило минимальные сроки владения, по истечении которых налог платить не нужно:
- 5 лет — стандартный минимальный срок владения для недвижимости, приобретённой после 1 января 2016 года;
- 3 года — сокращённый срок, который применяется в особых случаях․
Если квартира находилась в собственности дольше минимального срока, доход от её продажи полностью освобождается от налогообложения, а подавать декларацию 3-НДФЛ не требуется․
Когда действует срок владения 3 года
Минимальный срок владения составляет 3 года, если:
- квартира является единственным жильём продавца (с 2020 года);
- недвижимость получена в наследство;
- квартира получена в дар от близкого родственника (супруга, родителей, детей, братьев, сестёр, бабушек, дедушек, внуков);
- жильё получено в результате приватизации;
- квартира получена по договору пожизненного содержания с иждивением (ренты)․
Также существует льгота для семей с двумя и более детьми: при соблюдении установленных условий (покупка нового жилья в том же году или до 30 апреля следующего года, увеличение площади или кадастровой стоимости и др․) налог с продажи не уплачивается независимо от срока владения․
Если срок владения меньше минимального
Если квартира продана раньше минимального срока владения, продавец обязан:
- Подать в налоговый орган декларацию 3-НДФЛ — до 30 апреля года, следующего за годом продажи;
- Уплатить налог — до 15 июля того же года․
Ставка налога для резидентов РФ составляет 13% (при доходе свыше установленного порога применяется повышенная ставка), для нерезидентов — 30%․
Как уменьшить налог
Даже если минимальный срок владения не истёк, налоговую базу можно законно уменьшить одним из способов:
- Имущественный вычет в размере 1 000 000 рублей — налог платится с суммы, превышающей миллион рублей;
- Вычет фактических расходов на покупку — налог начисляется только на разницу между ценой продажи и документально подтверждённой ценой покупки;
Например, если квартира куплена за 5 млн рублей и продана за 6 млн, налог будет рассчитан с 1 млн рублей разницы․
Важный нюанс: кадастровая стоимость
Если квартира продана по цене ниже 70% кадастровой стоимости, налоговая база всё равно будет рассчитана исходя из 70% кадастровой стоимости․ Это правило не позволяет занижать цену в договоре для ухода от налога․
Сам факт оформления собственности не освобождает от налога — решающее значение имеет срок владения квартирой․ Если жильё находилось в собственности 5 лет (или 3 года в льготных случаях), налог платить не нужно․ При более ранней продаже необходимо подать декларацию 3-НДФЛ и уплатить налог, который можно уменьшить с помощью вычетов․ Перед сделкой рекомендуется проконсультироваться с налоговым специалистом или обратиться в ФНС для уточнения своей ситуации․