Многие продавцы недвижимости задаются вопросом: если квартира, дом или комната проданы за сумму менее одного миллиона рублей, нужно ли платить налог с дохода? Разберёмся в этом вопросе подробно, опираясь на нормы Налогового кодекса РФ;
Общее правило налогообложения доходов от продажи недвижимости
По общему правилу доход, полученный от продажи недвижимого имущества, облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13% (для налоговых резидентов РФ) или 30% (для нерезидентов). Однако законодательство предусматривает ряд случаев, когда налог платить не нужно вовсе либо его можно существенно уменьшить.
Минимальный срок владения — главное условие освобождения от налога
Налог с продажи недвижимости не уплачивается, если объект находился в собственности продавца не менее минимального предельного срока владения:
- 3 года, если недвижимость получена в наследство, в дар от близкого родственника или члена семьи, в результате приватизации, по договору пожизненного содержания с иждивением, а также если это единственное жильё продавца;
- 5 лет, во всех остальных случаях (покупка, дарение от посторонних лиц и т.д.).
Если минимальный срок владения истёк, то независимо от суммы сделки — хоть 500 тысяч, хоть 10 миллионов рублей — налог платить не нужно и декларацию подавать не требуется.
Имущественный вычет в 1 миллион рублей
Если недвижимость продана раньше минимального срока владения, продавец обязан задекларировать доход. Однако здесь вступает в силу имущественный налоговый вычет — сумма дохода от продажи жилой недвижимости уменьшается на 1 000 000 рублей (для гаражей и нежилых помещений — на 250 000 рублей).
Именно отсюда и возникает распространённое мнение: если недвижимость стоит меньше миллиона рублей, налог платить не надо. Это действительно так с точки зрения самого налога: если цена продажи не превышает 1 000 000 рублей, то после применения вычета налогооблагаемая база становится равной нулю, и НДФЛ к уплате не возникает.
Важный нюанс: декларацию подавать всё равно нужно
Даже если налог к уплате равен нулю, при продаже недвижимости раньше минимального срока владения продавец обязан подать в налоговую инспекцию декларацию по форме 3-НДФЛ. Сделать это необходимо до 30 апреля года, следующего за годом продажи. За непредставление декларации предусмотрен штраф — минимум 1 000 рублей, даже если налога к уплате нет.
Правило 70% от кадастровой стоимости
Следует помнить ещё об одном важном моменте. Если недвижимость продана по цене ниже 70% от её кадастровой стоимости, то для целей налогообложения доходом считается именно 70% кадастровой стоимости, а не цена в договоре. Например, если квартира продана за 900 тысяч рублей, а её кадастровая стоимость составляет 2 миллиона рублей, налоговая база будет рассчитана от 1,4 миллиона рублей (70% от 2 млн), и после вычета в 1 миллион налог придётся заплатить с 400 тысяч рублей.
Альтернатива вычету: уменьшение доходов на расходы
Вместо вычета в 1 миллион рублей продавец вправе уменьшить доход от продажи на сумму документально подтверждённых расходов на приобретение этой недвижимости. Этот вариант выгоден, если объект покупался дороже миллиона рублей.
- Если недвижимость продана дешевле 1 миллиона рублей и цена не ниже 70% кадастровой стоимости, налог к уплате, как правило, отсутствует благодаря имущественному вычету.
- Если истёк минимальный срок владения (3 или 5 лет), налог не платится независимо от суммы сделки.
- Декларацию 3-НДФЛ при продаже раньше минимального срока подавать нужно в любом случае, даже при нулевом налоге.
- При сомнениях стоит проконсультироваться с налоговым специалистом или обратиться в свою инспекцию ФНС.
Обратите внимание: налоговое законодательство периодически изменяется, поэтому перед сделкой рекомендуется уточнять актуальные нормы на официальном сайте ФНС России.