Краткий ответ: Если вы продаете жилой дом за 1 000 000 рублей и не можете воспользоваться полным освобождением от налога (минимальный срок владения или статус «единственного жилья»), то налог платить не придеться, так как имущественный налоговый вычет в 1 млн рублей полностью покроет доход. Однако подача декларации 3-НДФЛ обязательна для подтверждения права на вычет.
Главные изменения с 1 января 2025 года
С 2025 года вступил в силу новый порядок расчета НДФЛ при продаже недвижимости (ст. 214.7, 217.1 НК РФ). Основные нововведения:
- Единый минимальный срок владения для большинства объектов — 5 лет (для приобретенных до 2016 г. — 3 года).
- Срок 3 года сохраняется для: единственного жилья, жилья, полученного по наследству/дарению от близких родственников, приватизированного жилья, а также при одновременном приобретении нового жилья в том же году.
- Правило 70% от кадастровой стоимости: если в договоре указана цена ниже 70% от кадастровой стоимости, налоговая база будет рассчитана от 0,7 × Кадастровая стоимость.
- Две ставки для резидентов: 13% (доход до 5 млн руб. в год) и 15% (доход свыше 5 млн руб.). Нерезиденты платят 30%.
Когда налог не платится вообще (Полное освобождение)
Если выполняется хотя бы одно из условий, НДФЛ не удерживается, декларацию 3-НДФЛ сдавать не нужно:
- Истек минимальный срок владения (5 лет или 3 года по льготным основаниям).
- Дом является единственным жильем и принадлежит продавцу более 3 лет (или 5 лет, если приобретен после 2016 г. не по льготным основаниям). Важно: продавец не должен был продавать другое имущество с использованием этого права за текущий и 4 предыдущих налоговых периода.
Расчет налога при продаже за 1 млн руб. (Если нет освобождения)
Если сроки владения не истекли и это не единственное жилье (или вы уже использовали право на единственное жилье недавно), применяется общий порядок расчета.
Формула:
Налоговая база = Доход от продажи – Вычет (1 млн руб. или Расходы)
Налог = Налоговая база × Ставка (13% / 15% / 30%)
Шаг 1. Определение дохода
Доходом считается максимальная из двух сумм:
- Цена в договоре купли-продажи (1 000 000 руб.).
- 70% от кадастровой стоимости дома (и доли земли, если она в продаже).
Пример: Кадастровая стоимость дома 1 500 000 руб. 70% = 1 050 000 руб. Это больше цены договора (1 млн). Значит, доход для налога = 1 050 000 руб.
Шаг 2. Применение вычета
У вас есть выбор (один раз за налоговый период):
- Имущественный вычет 1 000 000 руб. (не требует подтверждения чеками).
- Документированные расходы на покупку/строительство (требуются чеки, договоры, акты).
Шаг 3. Расчет для сценария «Цена договора = 1 млн, Кадастровая ≤ 1,43 млн»
Если кадастровая стоимость не завышена (70% от неё ≤ 1 млн), доход = 1 000 000 руб.
| Показатель | Сумма |
|---|---|
| Доход от продажи | 1 000 000 руб. |
| Имущественный вычет | — 1 000 000 руб. |
| Налоговая база | 0 руб. |
| НДФЛ (13%) | 0 руб. |
Шаг 4. Расчет для сценария «Кадастровая стоимость высокая»
Допустим, кадастровая стоимость = 2 000 000 руб. → 70% = 1 400 000 руб.
| Показатель | Сумма |
|---|---|
| Доход от продажи (макс. из договора и 70% кад.стоимости) | 1 400 000 руб. |
| Имущественный вычет | — 1 000 000 руб; |
| Налоговая база | 400 000 руб. |
| НДФЛ (13%) | 52 000 руб. |
В этом случае налог придется заплатить. Выгоднее использовать расходы на покупку/стройку, если они подтверждены и превышают 400 000 руб.
Особенности продажи дома с земельным участком
Дом и земля — это разные объекты недвижимости. Вычет в 1 млн руб. дается в сумме на все проданные в году жилые дома, квартиры, комнаты, дачи, сады и доли в них. На земельные участки вычет не распространяется (для земли есть отдельный вычет 250 тыс. руб., но он общий на все виды имущества, кроме жилья).
- Договор один (дом + земля): В договоре обязательно распределите стоимость между домом и участком. Если не распределить — налоговая может признать весь доход от земли (вычет 250 тыс. или расходы).
- Два договора: Расчет ведется отдельно.
Совет: Укажите в договоре стоимость дома близкой к 1 млн (или выше 70% кад.стоимости дома), а землю — отдельно. Тогда вычет 1 млн закроет доход от дома полностью.
Порядок действий и сроки - Продажа (подписание договора, регистрация в Росреестре).
- К концу налогового периода (31 декабря) — год продажи заканчивается.
- До 30 апреля следующего года — сдача декларации 3-НДФЛ (через личный кабинет ФНС, Госуслуги, налоговый орган или почту). В декларации указываете доход и применяете вычет 1 млн.
- До 15 июля следующего года — уплата налога (если он есть); Если база 0 — платить нечего.
Важно: Даже если налог 0, декларацию сдавать обязательно (п. 2 ст. 228 НК РФ). Несдача грозит штрафом 1000 руб. (ст. 119 НК РФ).
Частые ошибки и нюансы - Ошибка: «Продал за 1 млн, налога нет, декларацию не сдаю». Риск: Штраф 1000 руб., требование сдать декларацию, начисление налога по умолчанию (без вычета) при камеральной проверке.
- Ошибка: Не указать расходы на покупку в декларации, если они есть. Совет: Если у вас есть чеки на покупку/стройку > 1 млн, выгоднее использовать их (база станет отрицательной/нулевой, остаток расходов можно перенести на будущие продажи жилья).
- Нюанс «Единственное жилье»: Если дом, единственное жилье, но владели менее 3 (5) лет — освобождения нет. Нужно использовать вычет 1 млн или расходы.
- Доля в праве общей долевой собственности: Вычет 1 млн делится пропорционально доле каждого продавца.
- Нерезиденты: Ставка 30%, вычетов 1 млн нет (только расходы, если подтверждены). Налог будет с полной суммы дохода.
Резюме: Чек-лист для продавца дома за 1 млн руб.
| Ситуация | Нужно платить НДФЛ? | Сдавать 3-НДФЛ? |
|---|---|---|
| Владеете ≥ 5 лет (или 3 года по льготе) | НЕТ | НЕТ |
| Это единственное жилье ≥ 3 лет (и не использовали право за 5 лет) | НЕТ | НЕТ |
| Сроки не истекли / Не единственное жилье. Кадастровая ≤ ~1,43 млн | НЕТ (вычет 1 млн покрывает доход) | ДА (обязательно для получения вычета) |
| Сроки не истекли. Кадастровая высокая (70% > 1 млн) | ДА (с разницы выше 1 млн) | ДА |
Продажа дома за 1 миллион рублей в 2025–2026 годах, как правило, не влечет уплату налога благодаря имущественному вычету в 1 000 000 рублей. Главное условие — своевременно сдать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом продажи. Обратите внимание на кадастровую стоимость: если 70% от неё превышает цену договора, налоговая база увеличится, и налог может возникнуть. В таком случае соберите документы на расходы по покупке/строительству, они могут полностью исключить налоговую базу.
Дисклеймер: Статья носит информационный характер. Налоговое законодательство может меняться. Для принятия решения в конкретной ситуации рекомендуется обратиться к квалифицированному налоговому консультанту или в ФНС России.