Сдача квартиры внаём — одна из самых распространённых сделок на рынке недвижимости․ Многие собственники и квартиросъёмщики не хотят переплачивать риелторам и юристам, поэтому ищут простой и понятный образец договора аренды квартиры между физическими лицами․ В этой статье мы подробно разберём, как правильно составить такой документ, какие пункты обязательно должны в нём присутствовать, и приведём готовый шаблон, который можно использовать как основу․
Аренда или найм: в чём разница?
Прежде чем перейти к образцу, важно разобраться в терминологии․ Согласно Гражданскому кодексу РФ:
- Договор найма жилого помещения (глава 35 ГК РФ) — заключается, когда квартиру сдаёт физическое лицо другому физическому лицу для проживания;
- Договор аренды (глава 34 ГК РФ) — применяется, когда хотя бы одна из сторон является юридическим лицом․
Таким образом, строго юридически сделка между двумя гражданами оформляется договором найма․ Однако в быту его повсеместно называют «договором аренды квартиры», и это не является ошибкой, влияющей на действительность документа․ Главное — правильно прописать существенные условия․
Нужна ли регистрация договора?
Ключевое правило, которое нужно знать:
- Договор, заключённый на срок до 11 месяцев включительно (краткосрочный найм), не требует государственной регистрации и нотариального удостоверения․ Достаточно простой письменной формы;
- Договор на срок от 1 года и более (долгосрочный найм) подлежит регистрации в Росреестре, так как возникает обременение жилого помещения․
Именно поэтому большинство собственников заключают договор на 11 месяцев с возможностью последующей пролонгации․
Обязательные пункты договора
Даже самый простой договор аренды квартиры между физическими лицами должен содержать следующие разделы:
- Данные сторон — ФИО, паспортные данные, адреса регистрации арендодателя (наймодателя) и арендатора (нанимателя);
- Предмет договора, точный адрес квартиры, её площадь, этаж, кадастровый номер, реквизиты документа, подтверждающего право собственности;
- Срок действия договора — даты начала и окончания найма;
- Размер платы и порядок расчётов — сумма ежемесячного платежа, сроки внесения, способ оплаты (наличными под расписку или на банковскую карту);
- Обеспечительный платёж (депозит) — сумма залога и условия его возврата;
- Коммунальные платежи — кто и какие услуги оплачивает;
- Права и обязанности сторон — порядок использования жилья, ответственность за имущество;
- Условия расторжения — порядок досрочного прекращения договора и сроки уведомления;
- Реквизиты и подписи сторон․
Простой образец договора аренды квартиры между физическими лицами
Ниже приведён упрощённый шаблон, который можно скопировать, заполнить и распечатать в двух экземплярах․
ДОГОВОР НАЙМА (АРЕНДЫ) ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
г․ ______________ «___» __________ 20___ г․
Гражданин(ка) РФ _______________________, паспорт: серия ____ № ______, выдан _______________________, зарегистрирован(а) по адресу: _______________________, именуемый(ая) в дальнейшем «Наймодатель», с одной стороны, и гражданин(ка) РФ _______________________, паспорт: серия ____ № ______, выдан _______________________, зарегистрирован(а) по адресу: _______________________, именуемый(ая) в дальнейшем «Наниматель», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:
Предмет договора
Наймодатель передаёт, а Наниматель принимает внаём квартиру, расположенную по адресу: _______________________, общей площадью _____ кв․ м, кадастровый номер: _______________________․
Квартира принадлежит Наймодателю на праве собственности, что подтверждается: _______________________ (реквизиты документа)․
Квартира предоставляется для проживания Нанимателя и членов его семьи в количестве ___ человек․
Срок действия договора
Договор заключён на срок 11 (одиннадцать) месяцев: с «___» __________ 20___ г․ по «___» __________ 20___ г․
Плата за найм и порядок расчётов
Ежемесячная плата составляет __________ (_______________________) рублей․
Оплата производится не позднее ___ числа каждого месяца путём: _______________________ (наличными под расписку / переводом на карту № _______________)․
При заселении Наниматель вносит обеспечительный платёж (залог) в размере __________ рублей, который возвращается при выезде за вычетом стоимости причинённого ущерба и неоплаченных платежей․
Коммунальные услуги оплачивает: _______________________ (указать, кто и какие платежи вносит)․
Права и обязанности сторон
Наниматель обязуется: использовать квартиру только для проживания; соблюдать правила пользования жилым помещением; бережно относиться к имуществу; не производить перепланировку без согласия Наймодателя․
Наймодатель обязуется: передать квартиру в пригодном для проживания состоянии; не чаще одного раза в месяц проверять состояние квартиры, предварительно уведомив Нанимателя․
Наймодатель гарантирует, что квартира не заложена, не находится под арестом и не обременена правами третьих лиц․
Расторжение договора
Каждая из сторон вправе расторгнуть договор, уведомив другую сторону в письменной форме не менее чем за ___ (например, 30) дней․
При расторжении стороны подписывают акт приёма-передачи квартиры․
Заключительные положения
Договор составлен в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из сторон․
Неотъемлемой частью договора является акт приёма-передачи квартиры с описью имущества․
Подписи сторон
Наймодатель: _______________ / _______________ /
Наниматель: _______________ / _______________ /
Полезные рекомендации
- Составьте опись имущества․ Приложите к договору акт приёма-передачи с перечнем мебели, техники и указанием их состояния — это защитит обе стороны от споров;
- Проверьте документы․ Нанимателю стоит запросить выписку из ЕГРН, чтобы убедиться, что сдаёт квартиру действительно собственник;
- Фиксируйте оплату․ При расчётах наличными всегда берите расписку, при переводах — сохраняйте чеки;
- Укажите всех проживающих․ Перечислите в договоре всех, кто будет жить в квартире;
- Не забывайте о налогах․ Доход от сдачи жилья облагается НДФЛ (13%) либо налогом для самозанятых (4–6%), что является легальным и удобным способом уплаты․
Простой договор аренды квартиры между физическими лицами вполне можно составить самостоятельно, используя приведённый выше образец․ Главное — максимально подробно зафиксировать условия: сумму оплаты, сроки, ответственность сторон и порядок расторжения․ Грамотно составленный документ защитит интересы и собственника, и жильца, а при возникновении споров станет весомым доказательством в суде․ Если ситуация нестандартная (несколько собственников, ипотечная квартира, субаренда), рекомендуется дополнительно проконсультироваться с юристом․