Продажа недвижимости, в которой проживают арендаторы, — распространенная, но юридически сложная сделка․ Главное правило, закрепленное в ст․ 617 ГК РФ: договор аренды не прекращается при смене собственника․ Новый владелец становится арендодателем со всеми вытекающими правами и обязанностями․ В этой статье мы подробно разберем, как правильно составить договор купли-продажи (ДКП) с обременением арендой, какие условия обязательны, как оформить передачу залогового платежа и избежать рисков при регистрации в Росреестре․

Правовая природа обременения арендой

Согласно п․ 2 ст․ 21 Федерального закона № 218-ФЗ и ст․ 617 ГК РФ, аренда недвижимости на срок 1 год и более подлежит государственной регистрации в ЕГРН․ Такая аренда считается обременением права собственности․ Это означает, что:

• Право арендатора имеет приоритет над правом нового собственника․
• Новый собственник не может выселить арендатора до окончания срока договора аренды (если иное не предусмотрено самим договором аренды или законом)․
• Сделка купли-продажи должна отражать этот факт явно и бездвусмысленно․

Виды аренды, влияющие на сделку:

1. Долгосрочная аренда (от 1 года): Обязательна регистрация в ЕГРН․ Обременение видно в выписке ЕГРН․ Покупатель узнает о нем заранее․
2. Краткосрочная аренда (до 1 года): Регистрация не требуется; Обременения в ЕГРН нет․ Риск для покупателя максимален, он может узнать об арендаторах только при осмотре или из слов продавца․
3. Социальный наем / Бессрочная аренда: Специфический режим, продажа таких объектов крайне сложна и часто требует согласия арендаторов/органов опеки․

Подготовительный этап: проверки и документы

Прежде чем подписывать ДКП, стороны должны провести тщательную проверку (Due Diligence)․

Для Покупателя (критически важно):

• Свежая выписка из ЕГРН (не старше 3-5 дней), проверка наличия записи об обременении (аренде)․
• Оригинал договора аренды (и всех дополнительных соглашений/протоколов) — изучение условий: срок, плата, права на выкуп, условия досрочного расторжения, наличие залогового платежа (депозита)․
• Уведомление арендатора о продаже (п․ 2 ст․ 617 ГК РФ) — продавец обязан уведомить арендатора о намерении продать․ Арендатор имеет преимущественное право покупки (если это коммерческая недвижимость, ст․ 616 ГК РФ; для жилья преимущественного права нет, но уведомление обязательно для перехода прав)․
• Справка об отсутствии задолженностей по ЖКХ и квитанции об оплате аренды за последние периоды․
• Акт приема-передачи квартиры арендатору — фиксирует состояние имущества на момент заселения․

Для Продавца:

• Подтверждение полномочий (выписка ЕГРН, паспорт, свидетельство о праве)․
• Согласие супруга(и) на продажу (если имущество общее)․
• Документы-основание (договор купли-продажи, дарения, приватизации, решение суда и т․д․)․
• Технический план / паспорт БТИ (для регистрации перехода права)․

Структура договора купли-продажи с обременением арендой

Типовой ДКП (ст․ 549–558 ГК РФ) дополняется специальными условиями․ Ниже приведена структура с пояснениями ключевых пунктов․

Обязательные реквизиты (база):

• Место и дата заключения․
• Полные паспортные данные сторон (Продавец, Покупатель)․ Если сторон несколько, доли каждого․
• Предмет договора: точный адрес, кадастровый номер, площадь, тип помещения (жилое/нежилое), кадастровый номер земельного участка (если дом)․

Специальные условия (Блок «Обременение арендой»):

Пункт X․1․ Признание обременения

Пример формулировки: «Продавец гарантирует, что на момент заключения настоящего Договора объект недвижимости обременен правом аренды на основании Договора аренды № [Номер] от [Дата], зарегистрированного в ЕГРН [Номер записи/Дата регистрации] / не подлежащего регистрации (срок менее 1 года)․ Арендатором является [ФИО/Наименование арендатора, паспортные данные/реквизиты]․ Срок действия договора аренды до [Дата окончания]․»

Пункт X․2․ Переход прав и обязанностей арендодателя

Пример формулировки: «С момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость Покупателем в ЕГРН, Покупатель вступает во все права и обязанности Арендодателя по указанному Договору аренды в соответствии со ст․ 617 ГК РФ․ Продавец гарантирует, что на момент перехода права не имеет задолженностей перед Арендатором (в т․ч․ по возврату залогового платежа) и претензий по качеству помещения․»

Пункт X․3․ Залоговый платеж (Депозит) — самый спорный момент

Обычно арендатор вносит залог (депозит) в размере 1 месячной платы․ При смене собственника эти деньги должны перейти к новому арендодателю․

Вариант А (через Продавца): «Продавец передает Покупателю залоговый платеж, полученный от Арендатора, в размере [Сумма] руб․ (или подтверждает его зачет в счет последней оплаты аренды) в момент подписания Акта приема-передачи недвижимости․ Ответственность за возврат залога Арендатору по окончании срока аренды ложится на Покупателя»․

Вариант Б (зачет в цене): «Стоимость недвижимости уменьшается на сумму залогового платежа Арендатора ([Сумма] руб․)․ Покупатель оплачивает Продавцу цену за вычетом депозита․ Покупатель принимает на себя обязательство вернуть депозит Арендатору»․

Рекомендация: Лучше использовать Вариант А с фиксацией в Акте приема-передачи․ Это чище для налоговой истории Продавца․

Пункт X․4․ Уведомление арендатора и ключи

Пример формулировки: «Продавец обязуется в 3-дневный срок после регистрации перехода права в ЕГРН уведомить Арендатора в письменной форме (под роспись/почтой с уведомлением) о смене Арендодателя, указав новые реквизиты для оплаты аренды․ Ключи от недвижимости передаются Покупателю, однако Арендатор сохраняет право беспрепятственного доступа и пользования»․

Пункт X․5․ Гарантии Продавца (Репрезентации и гарантии)

• Договор аренды действителен, не расторгнут, не приостановлен․
• Арендатор не имеет претензий к состоянию помещения (или перечень претензий приложен)․
• Арендная плата оплачена до [Даты] включительно, задолженностей нет․
• Налог на имущество оплачен, долгов по ЖКХ/капитальному ремонту нет․
• Третьи лица (кроме Арендатора) прав на недвижимость не имеют (нет прописки, иждивенцев, обременений банков)․

Порядок расчетов: Эскроу, Аккредитив, Безопасный расчет

В 2026 году стандартом де-факто для сделок с ипотекой или обременениями являются эскроу-счета или банковские аккредитивы (ст․ 867 ГК РФ)․

Сценарий с обременением арендой:

1. Стороны подписывают ДКП и заявление на регистрацию․
2. Покупатель вносит 100% стоимости на эскроу-счет / аккредитив․
3. Документы сдаются в МФЦ / Росреестр (электронно через нотариуса или лично)․
4. Условие разблокировки средств Продавцу: Появление записи в ЕГРН о переходе права собственности Покупателю С ОБРЕМЕНЕНИЕМ АРЕНДОЙ (обременение сохраняется)․
5. После регистрации: подписание Акта приема-передачи (Ключи, показания счетчиков, передача депозита арендатора, оригиналы договора аренды)․
6. Банк переводит деньги Продавцу․

Важно: В заявлении на регистрацию (или в ДКП) не нужно просить «снять обременение»․ Оно переходит к новому собственнику автоматически по закону․ Росреестр просто переносит запись об аренде на нового правообладателя․

Акт приема-передачи недвижимости (Приложение к ДКП)

Это отдельный документ, подписываемый после регистрации перехода права․ Без него Покупатель не получит деньги с эскроу, а Продавец не снимет с себя ответственность за коммунальные платежи․

Что обязательно включить в Акт при аренде:

• Ссылка на ДКП и номер записи ЕГРН о переходе права․
• Состояние квартиры: описание дефектов (если есть), фото/видеофиксация․
• Показания ИПУ (счетчиков воды, электричества, газа) на момент передачи․
• Передача документов: Оригинал договора аренды, акта приема-передачи арендатору, квитанций об оплате, ключей (всех комплектов)․
• Расчет по залоговому платежу (депозиту): «Продавец передает Покупателю денежные средства в размере [Сумма] руб․, полученные от Арендатора в качестве залогового платежа по Договору аренды №․․․ Покупатель принимает средства и обязуется вернуть их Арендатору по окончании срока аренды»․ Подписи сторон․
• Отсутствие претензий: Стороны подтверждают, что взаимных претензий по ДКП нет (кроме обязательств по аренде)․

Налоговые последствия для сторон

Для Продавца (НДФЛ):

• Ставка: 13% (резиденты) или 15% (нерезиденты) / 30% (нерезиденты до 2021 г․, сейчас 15% для стран ЕАЭС и 30% для остальных)․
• Вычеты: Имущественный вычет 1 000 000 руб; (если владение > мин․ срока: 3 или 5 лет) или документированные расходы на покупку․
• Аренда: Доходы от аренды до продажи облагаются отдельно (НДФЛ 13% или НПД 4/6%)․ Продажа не отменяет налог на доход от аренды за прошлые периоды․

Для Покупателя:

• НДФЛ не платится при покупке (это расход)․
• Имущественный вычет на покупку: 2 000 000 руб․ (разовый, можно использовать частями)․
• Налог на имущество: Начинает платить с момента регистрации права в ЕГРН․
• Доход от аренды: С момента регистрации Покупатель становится налогоплательщиком по доходам от сдачи в аренду (НДФЛ 13% или НПД)․

Типичные риски и как их нивелировать в Договоре

Обязательный осмотр квартиры перед сделкой (акт осмотра с фото)․

Пункт в ДКП: «Продавец гарантирует отсутствие лиц, пользующихся квартирой, кроме указанных в Договоре аренды №․․․»․

Получение от Продавца письменного обязательства выселить всех к дню передачи ключей (если аренда недолгая)․

Пункт: «Продавец передает Покупателю право требования задолженности Арендатора (цессия) или гарантирует отсутствие долгов»․

Получение квитанций за последние 3-6 месяцев․

Четкая фиксация в Акте приема-передачи: сумма депозита, получена Продавцом, передана Покупателю․

Уведомление Арендатора о смене арендодателя и новых реквизитах для оплаты․

Уведомление Арендатора заказным письмом с уведомлением о вручении (доказательство для суда)․

В ДКП: обязанность Продавца уведомить Арендатора в установленный законом срок․

Справка об отсутствии долгов по ЖКХ/капремонту на день сделки․

Удержание части средств на эскроу до предоставления справок (условие банка)․

Риск	Последствия	Защита в ДКП / Действия
Скрытая аренда (краткосрочная, не в ЕГРН)	Покупатель получает квартиру с жильцами, которых не знал․ Высокая сложность выселения․
Долги арендатора по аренде/ЖКХ	Новый собственник получает «головную боль» с взысканием․
Потеря депозита арендатора	Споры между Арендатором и Покупателем, суды․
Арендатор отказывается платить новому хозяину	Потеря дохода, необходимость судиться․
Продавец не выплатит налоги / имеет долги по капремонту	Обложение нового собственника пени/штрафами (редко, но бывает при общем имуществе)․

Пошаговый алгоритм сделки (Чек-лист)

1. Переговоры: Цена, сроки, условие об аренде, порядок расчетов (эскроу/аккредитив/нал, не рекомендуется)․
2. Проверка (Due Diligence): Выписка ЕГРН, чтение Договора аренды, проверка Продавца (банкротство, суды, розыск), проверка Арендатора (платежеспособность, адекватность)․
3. Проект ДКП: Составление с юристом/нотариусом․ Согласование текста (особенно пункты про депозит и уведомление арендатора)․
4. Подписание ДКП: Лично или через нотариуса (если доли, несовершеннолетние, ипотека продавца)․ 3 экземпляра (Продавец, Покупатель, Росреестр/МФЦ)․
5. Открытие Эскроу/Аккредитива: В банке․ Зачисление 100% суммы Покупателем․
6. Подача на регистрацию: Через МФЦ (до 9 рабочих дней) или нотариус/электронно (1-3 рабочих дня)․ Госпошлина 2000 руб․ (электронно 1400 руб․) на человека за переход права + 350 руб․ за выдачу выписки;
7. Получение выписки ЕГРН: С записью о Покупателе как собственнике и сохранением обременения «Аренда»․
8. Акт приема-передачи: Встреча сторон (желательно с Арендатором)․ Подписание Акта, передача ключей, документов, депозита, снятие показаний счетчиков․
9. Разблокировка средств: Банк переводит деньги Продавцу по условию эскроу (выписка ЕГРН + подписанный Акт)․
10. Пост-сделка: Уведомление УК/ТСЖ/Мосгаз/Водоканал о новом собственнике․ Перевод счетчиков․ Уведомление Арендатора о новых реквизитах для оплаты (если не сделано Продавцом)․ Подача декларации 3-НДФЛ Покупателем (для вычета) и Продавцом (если нужно) в следующем году․

Образец структуры Договора (Шаблон для заполнения)

Ниже приведена структура документа․ Для реальной сделки обязательно используйте услуги юриста или нотариуса для адаптации под вашу ситуацию․

ГОРОД ______________ «___» _____________ 202_ г․

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ С ОБРЕМЕНЕНИЕМ АРЕНДОЙ
(с приложениями: Акт приема-передачи, Справка о залоговом платеже, Уведомление арендатора)

СТОРОНЫ
Продавец: _______________________________________________________ (ФИО, паспорт, адрес регистрации, тел․, email)․
Покупатель: _____________________________________________________ (ФИО, паспорт, адрес регистрации, тел․, email)․
(При наличии супругов — данные супругов и нотариальное согласие / заявление о согласии)․

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
Продавец передает, а Покупатель принимает в собственность квартиру комнатность ___, общ․ площадь ___ кв․м, жил․ площадь ___ кв․м, по адресу: ____________________________________________________________․
Кадастровый номер: __:__:___:___․
Инвентарный номер: _______․
Право собственности подтверждается: ___________________ (документ-основание), зарегистрировано в ЕГРН № ______ от _______․
Квартира передается свободной от прав третьих лиц, за исключением обременения — ДОЛГОСРОЧНОЙ АРЕНДЫ․

УСЛОВИЯ ОБРЕМЕНЕНИЯ АРЕНДОЙ (КЛЮЧЕВОЙ РАЗДЕЛ)
На момент подписания Договора на квартире зарегистрировано обременение — право аренды по Договору аренды № _____ от _________ (далее — Договор аренды)․
Арендатор: ________________________________________________________ (ФИО/Юр․лицо, паспорт/реквизиты)․
Срок аренды: с ____________ по ____________․
Арендная плата: _________ руб․/мес․ Порядок оплаты: ___________________․
Залоговый платеж (депозит): получен Продавцом от Арендатора в размере _________ руб․ (подтверждается квитанцией/актом прил․ №___)․
Договор аренды зарегистрирован в ЕГРН ____________ (номер записи/дата) / не подлежит регистрации (срок менее 1 года)․
Покупатель подтверждает, что ознакомлен с полным текстом Договора аренды и всеми доп․ соглашениями, принимает права и обязанности Арендодателя в полном объеме (ст․ 617 ГК РФ)․
Продавец гарантирует: на день перехода права собственности Арендатор не имеет задолженностей по арендной плате и ЖКХ; квартира соответствует условиям Договора аренды; претензий со стороны Арендатора нет․

ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ
Цена договора: ______________________ (__________) рублей 00 копеек․
Цена включает стоимость квартиры․ Залоговый платеж Арендатора НЕ входит в цену / ЗАЧИТЫВАЕТСЯ в цену (подчеркнуть нужное)․
Расчеты производятся через Эскроу-счет / Аккредитив № _______ в АО «_________» (БИК _______)․
Условие перевода средств Продавцу: предоставление Банку выписки из ЕГРН о регистрации перехода права собственности Покупателю с сохранением обременения арендой + нотариально заверенный/подписанный сторонами Акт приема-передачи․
Расходы по регистрации (госпошлина, нотариус, МФЦ) несет: Покупатель / Продавец / поровну․

ПЕРЕДАЧА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ И РИСКИ
Право собственности переходит к Покупателю с момента государственной регистрации в ЕГРН (ст․ 223 ГК РФ)․
Риск случайной гибели/повреждения переходит к Покупателю с момента регистрации права․
Фактическая передача квартиры (ключей, документов, депозита) оформляется Актом приема-передачи (Приложение № 1) после регистрации права․

ОБЯЗАННОСТИ ПРОДАВЦА ПОСЛЕ РЕГИСТРАЦИИ
В 3-дневный срок уведомить Арендатора о смене Арендодателя (заказным письмом с вложением уведомления о смене реквизитов для оплаты)․
Передать Покупателю оригиналы: Договора аренды, Акта приема-передачи Арендатору, всех доп․ соглашений, квитанций об оплате․
Передать Покупателю залоговый платеж Арендатора (см․ п․ 4․1 и Приложение № 2)․

ГАРАНТИИ И ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
Продавец отвечает за законность продажи, отсутствие скрытых обременений (кроме п․ 3), отсутствие долгов по налогам/ЖКХ․
Штраф за нарушение сроков передачи/оплаты: ____% от цены за каждый день просрочки․
Убытки возмещаются в полном объеме․

ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ
Досудебный претензионный порядок (обязателен)․ Срок ответа: 30 календарных дней․
Суд по месту нахождения недвижимости․

ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Договор в 3-х экземплярах (Продавец, Покупатель, Регистратор)․
Приложения являются неотъемлемой частью․
Адреса и реквизиты сторон для уведомлений․

ПОДПИСИ СТОРОН:
ПРОДАВЕЦ: _________________ / ______________________ /
ПОКУПАТЕЛЬ: ______________ / ______________________ /

ПРИЛОЖЕНИЕ № 1: АКТ ПРИЕМА-ПЕРЕДАЧИ КВАРТИРЫ (с описанием состояния, счетчиков, передачей ключей, депозита, документов аренды)․
ПРИЛОЖЕНИЕ № 2: КВИТАНЦИЯ О ПЕРЕДАЧЕ ЗАЛОГОВОГО ПЛАТЕЖА АРЕНДАТОРА ПОКУПАТЕЛЮ․
ПРИЛОЖЕНИЕ № 3: УВЕДОМЛЕНИЕ АРЕНДАТОРУ ОБ ИЗМЕНЕНИИ АРЕНДОДАТЕЛЯ (проект для отправки почтой)․

Частые ошибки (Top-5), которых стоит избегать

1. Не указать в ДКП про аренду․ «Забудут» — Покупатель потом будет требовать снижение цены или расторжение сделки через суд (скрытое обременение)․
2. Не оформить передачу депозита в Акте․ Продавец потратил депозит, Покупатель не знает о его существовании -> Арендатор требует возврат у Покупателя -> Покупатель требует у Продавца -> Суд․
3. Не уведомить арендатора официально․ Арендатор платит старому хозяину на старую карту․ Деньги теряются, возникают споры об оплате․
4. Продажа «под залог» без снятия обременения банка․ Если на квартире и ипотека, и аренда — сделка становится трехсторонней (Банк должен дать согласие, деньги идут на погашение кредита)․ Это отдельная сложная схема․
5. Игнорирование налоговой декларации Продавцом․ Если срок владения меньше минимального (3/5 лет) — Продавец обязан сдать 3-НДФЛ и заплатить налог․ Покупатель это не касается, но чистота сделки важна․

Договор купли-продажи недвижимости с обременением арендой требует высокой юридической точности․ Главные столпы безопасной сделки:

• Полная прозрачность: Покупатель видит и читает Договор аренды до подписания ДКП․
• Четкая фиксация в ДКП: статус аренды, сумма депозита, обязанность уведомить арендатора․
• Безопасные расчеты через эскроу/аккредитив с условием регистрации права с сохранением обременения․
• Детальный Акт приема-передачи с передачей депозита и документов аренды․

Использование типовых образцов из интернета (в т․ч․ из систем «ПростоДокс», «КонсультантПлюс», «Гарант») допустимо как база, но обязательна правка под конкретную ситуацию (сроки аренды, наличие/отсутствие депозита, тип недвижимости, ипотека продавца, маткапитал и т․д․)․ Экономия на юристе на этапе составления договора может стоить миллионы на этапе судебных споров с арендатором или Продавцом․

---