Покупка или продажа недвижимости — будь то квартира, дом или земельный участок, не может обойтись без документального оформления. Однако на практике встречаются ситуации, когда покупатель оплачивает объект, а право собственности оформляется на другого человека. Именно для таких случаев законодательство предусматривает договор купли-продажи в пользу третьего лица. В этой статье подробно разберём, что это за документ, каковы его особенности, и приведём образец.

Понятие и правовое регулирование

Понятие договора в пользу третьего лица регламентируется статьёй 430 Гражданского кодекса РФ. Согласно этой норме, договором в пользу третьего лица признаётся соглашение, в котором стороны установили, что должник обязан произвести исполнение не кредитору, а указанному или не указанному в договоре третьему лицу, имеющему право требовать от должника исполнения обязательства в свою пользу.

Применительно к купле-продаже недвижимости это означает следующее:

• Покупатель — лицо, которое оплачивает стоимость объекта и заключает договор;
• Продавец — собственник, отчуждающий недвижимость;
• Третье лицо (выгодоприобретатель) — лицо, на которое регистрируется право собственности, хотя оно не оплачивает сделку и может даже не подписывать договор.

Такая конструкция часто используется, когда родители покупают квартиру для ребёнка, супруг оформляет жильё на второго супруга, либо когда сделка совершается в рамках дарения через механизм купли-продажи.

Ключевые особенности договора

Указание третьего лица

В тексте договора обязательно указывается, что право собственности возникает не у покупателя, а у третьего лица. Приводятся полные паспортные данные выгодоприобретателя: ФИО, дата рождения, серия и номер паспорта, адрес регистрации.

Согласие третьего лица

Третье лицо вправе отказаться от приобретения права собственности. Поэтому желательно получить его письменное согласие либо обеспечить участие в подписании договора и передаточного акта.

Регистрация перехода права

Переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации в Росреестре. Право регистрируется непосредственно на третье лицо.

Доверенность

Согласно ст. 185.1 ГК РФ, для совершения сделок, требующих государственной регистрации, представителю необходима нотариально удостоверенная доверенность. Это актуально, если третье лицо действует через представителя при подписании документов.

Нотариальное удостоверение

Заверение договора у нотариуса в общем случае не является обязательным, однако помогает минимизировать риски. Нотариальная форма обязательна при продаже долей в праве собственности посторонним лицам и при сделках с недвижимостью несовершеннолетних.

Порядок действий при заключении сделки

1. Проверить юридическую чистоту объекта (выписка из ЕГРН, отсутствие обременений, долгов).
2. Согласовать условия сделки с продавцом и третьим лицом.
3. Составить договор купли-продажи с указанием третьего лица как выгодоприобретателя.
4. При необходимости заверить договор у нотариуса.
5. Произвести расчёты (наличными, через аккредитив, банковскую ячейку).
6. Подписать акт приёма-передачи объекта.
7. Подать документы на регистрацию перехода права в Росреестр (лично, через МФЦ или в электронном виде).

Образец договора купли-продажи недвижимости в пользу третьего лица

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ
в пользу третьего лица

г. __________ «___» __________ 20___ г.

Гражданин РФ ______________________ (ФИО), паспорт: серия ____ № ______, выдан ______________, зарегистрированный по адресу: ______________, именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гражданин РФ ______________________ (ФИО), паспорт: серия ____ № ______, выдан ______________, зарегистрированный по адресу: ______________, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

Предмет договора

Продавец обязуется передать в собственность третьего лица — гражданина РФ ______________________ (ФИО), паспорт: серия ____ № ______, выдан ______________, зарегистрированного по адресу: ______________ (далее — «Третье лицо»), а Покупатель обязуется принять и оплатить следующее недвижимое имущество (далее — «Квартира»):

• кадастровый номер: ______________;
• адрес: ______________;
• общая площадь: ____ кв. м;
• этаж: ___, этажность дома: ___.

Квартира принадлежит Продавцу на праве собственности, что подтверждается ______________ (реквизиты правоустанавливающего документа, запись в ЕГРН от __.__.____ № ____).

Право собственности на Квартиру возникает у Третьего лица с момента государственной регистрации перехода права в ЕГРН.

Цена и порядок расчётов

Цена Квартиры составляет __________ (__________) рублей.

Расчёты производятся Покупателем в следующем порядке: ______________ (наличными под расписку / через аккредитив / банковскую ячейку).

Обязательство Покупателя по оплате считается исполненным с момента ______________.

Передача недвижимости

Продавец обязуется передать Квартиру Третьему лицу по акту приёма-передачи в течение ___ дней с момента государственной регистрации перехода права собственности.

Квартира передаётся в технически исправном состоянии, пригодном для проживания.

Права и обязанности сторон

Продавец гарантирует, что Квартира не заложена, не арестована, не является предметом спора, свободна от прав третьих лиц.

Покупатель обязуется своевременно оплатить цену договора.

Третье лицо вправе требовать от Продавца исполнения обязательства по передаче Квартиры в свою пользу (ст. 430 ГК РФ).

Ответственность сторон

За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств стороны несут ответственность в соответствии с законодательством РФ.

Заключительные положения

Договор составлен в ___ экземплярах, имеющих равную юридическую силу: по одному для каждой из сторон, для Третьего лица и для органа регистрации прав.

Расходы по государственной регистрации несёт ______________.

Реквизиты и подписи сторон

Продавец: ______________ /_____________/
Покупатель: ______________ /_____________/
Третье лицо (согласие на приобретение права собственности): ______________ /_____________/

На что обратить внимание

• Налоговые последствия. Третье лицо, получившее недвижимость фактически безвозмездно, может быть обязано уплатить НДФЛ, если оно не является близким родственником покупателя. Рекомендуется заранее проконсультироваться с налоговым специалистом.
• Отказ третьего лица. Если выгодоприобретатель откажется от права, покупатель может воспользоваться этим правом сам, если иное не предусмотрено договором.
• Расчёты. Оплату лучше проводить безналичным способом или с распиской, это защитит всех участников сделки.
• Проверка полномочий. Если кто-либо из участников действует по доверенности, она должна быть нотариальной.

Договор купли-продажи недвижимости в пользу третьего лица, удобный и законный инструмент, позволяющий оформить право собственности на человека, который не участвует в оплате сделки. Главное — корректно указать данные всех участников, чётко прописать порядок расчётов и передачи объекта, а также своевременно зарегистрировать переход права в Росреестре. При любых сомнениях целесообразно обратиться к юристу или нотариусу: профессиональная проверка документов поможет избежать рисков и споров в будущем.