Краткий ответ: Да, нотариус не только может, но и обязан оформлять договор дарения недвижимости. С 2024 года нотариальное удостоверение стало обязательным условием для регистрации перехода права собственности в Росреестре. Простая письменная форма договора для недвижимости утратила юридическую силу.

Законодательная база: что изменилось?

Ключевым документом стал Федеральный закон от № 180-ФЗ «О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости…»». Закон вступил в силу 16 октября 2024 года (через 3 месяца после официального опубликования).

• До октября 2024 г.: Договор дарения недвижимости мог быть заключен в простой письменной форме (самостоятельно или с помощью юриста) и подавался в МФЦ/Росреестр на регистрацию без нотариуса.
• С 16 октября 2024 г.: Пункт 2 статьи 574 ГК РФ установлен в новой редакции: договор дарения недвижимости подлежит нотариальному удостоверению. Без нотариальной надписи Росреестр откажет в регистрации перехода права (ст. 23 Федерального закона № 218-ФЗ).

Инициатива была поддержана Госдумой, Советом Федерации и подписана Президентом РФ Владимиром Путиным в июле 2024 года. Цель изменений — защита прав дарителей (особенно пожилых людей) от мошенничества, давления и сделок, заключенных в состоянии непонимания значения своих действий.

Какую роль играет нотариус?

Нотариус не просто ставит печать. Его функции при оформлении дарственной строго регламентированы Законом «О нотариате» и ГК РФ:

1. Проверка правоспособности и дееспособности сторон. Нотариус лично беседует с дарителем и получателем, убеждается, что они понимают суть сделки, действуют волеизъявленно, без обмана, насилия или вредоносного сговора.
2. Проверка права собственности. Изучает выписку из ЕГРН, правоустанавливающие документы, справки об отсутствии обременений (залог, арест, обременение в пользу третьих лиц).
3. Разъяснение прав и последствий. Обязательно объясняет дарителю: дарение безвозмездно, отменить его односторонне практически невозможно (только по основаниям ст. 578 ГК РФ), налоговые последствия для получателя (НДФЛ, если не близкий родственник).
4. Составление/проверка текста договора. Готовит проект договора, соответствующий закону и воле сторон, или проверяет принесенный сторонами вариант.
5. Удостоверение подписей. Стороны подписывают договор лично в присутствии нотариуса.
6. Подача документов в Росреестр (по желанию). Нотариус может в электронном виде направить документы на регистрацию перехода права, что ускоряет процесс (срок — 3 рабочих дня вместо 7–9 при подаче через МФЦ).

Порядок оформления дарения у нотариуса (пошагово)

Шаг 1. Подготовка пакета документов

Необходимо предоставить оригиналы (копии нотариус сделает сам):

• Паспорта РФ дарителя и получателя (для несовершеннолетних — свидетельства о рождении + паспорт законного представителя).
• Свидетельство о браке/разводе (если имущество набрано в браке — нужно нотариальное согласие супруга дарителя).
• Правоустанавливающие документы на недвижимость (договор купли-прожи, дарения, приватизации, свидетельство о праве, решение суда и т.д.).
• Выписку из ЕГРН на объект (не старше 30 дней, но нотариус часто запрашивает её сам электронно).
• Справку о зарегистрированных лицах (Форма 9/Выписка из домовой книги) — для подтверждения отсутствия третьих лиц с правом пожизненного проживания.
• Технический паспорт/план БТИ (для домов, комнат, земельных участков — актуальность уточняйте у нотариуса).
• Согласие органов опеки (если даритель/получатель несовершеннолетние или ограниченно дееспособные, либо если в квартире прописаны несовершеннолетние дети дарителя — важно: по новому закону согласие опеки нужно, если у дарителя есть несовершеннолетние дети, даже если они не собственники, но проживают в даримой квартире).

Шаг 2. Обращение к нотариусу

Можно выбрать любого нотариуса (государственного или частного) по месту нахождения недвижимости или по месту жительства сторон. Тарифы на нотариальные действия установлены ФНП РФ и едины для всех нотариусов (плюс оплата технических работ: копирование, печать, электронная отправка).

Шаг 3. Личное явление сторон

Обязательное личное присутствие дарителя и получателя (или их представителей по нотариальной доверенности). Нотариус проводит беседу, проверяет документы, читает договор.

Шаг 4. Подписание и оплата

Стороны подписывают договор в 3 экземплярах (даритель, получатель, нотариус, для архива). Оплачивается нотариальный тариф + госпошлина за регистрацию в Росреестре (если нотариус подает документы электронно, пошлину можно оплатить через него со скидкой 30% по ст. 333.35 НК РФ).

Шаг 5. Регистрация в Росреестре

Нотариус направляет пакет электронно. Срок регистрации — 3 рабочих дня. После регистрации нотариус выдает получателю экземпляр договора с регистрационной надписью Росреестра (или выписку из ЕГРН) — это документ, подтверждающий переход права собственности.

Льготы для близких родственников (важно для 2025–2026 гг.)

В пакет законов июля 2024 года вошли меры поддержки семей. Согласно изменениям в Налоговый кодекс (ст. 333.24 НК РФ) и Тарифам нотариальных действий:

• Скидка 50% на нотариальный тариф за удостоверение договора дарения недвижимости, если получатель — близкий родственник дарителя.
• Кто считается близким родственником (ст. 14 СК РФ, ст. 217 НК РФ): супруги, родители и дети (в т.ч. усыновленные/усыновители), полнородственные и неполнородственные братья и сестры, дедушки/бабушки и внуки/внучки.
• Госпошлина за регистрацию в Росреестре для близких родственников также снижена: 1000 руб. (вместо 2000 руб. для прочих лиц) за один объект недвижимости (п. 49 ст. 333.33 НК РФ). При электронной подаче через нотариуса — еще на 30% меньше (700 руб.).

Пример расчета (ориентировочно, тарифы 2025 г.):

• Базовый тариф нотариуса за удостоверение сделки с недвижимостью — 0,5% от стоимости объекта (кадастровой или договорной, но не ниже 1000 руб. и не выше определенного plafонда), мин. ~3000–5000 руб. + технические расходы.
• Для близких родственников, тариф уменьшается в 2 раза.

Особые случаи и исключения

Дарение доли в праве общей долевой собственности

Если дарится не вся квартира, а доля (например, 1/2), правило обязательного нотариата также применяется. Плюс необходимо соблюдать право преимущественной покупки у других соучастников (ст. 250 ГК РФ) — нотариус уведомит их или проверит отказы.

Дарение несовершеннолетним / нетрудоспособным

Требуется согласие органов опеки и попечительства. Нотариус не удостоерит сделку без этого документа.

Дарение юрлицам / ИП / иностранцам

Оформляется по общим правилам у нотариуса. Льготы (скидка 50% на тариф) не распространяются. Для иностранцев могут потребоваться переводы документов и апостиль/легализация.

Договоры, заключенные до

Если договор подписан в простой письменной форме до вступления закона в силу, но не успели зарегистрировать — его можно зарегистрировать в старом порядке (через МФЦ) без нотариуса. Если же регистрация отказана (например, из-за ошибок) и сроки истекли — придется оформлять заново у нотариуса.

Риски отказа нотариуса и Росреестра

Нотариус обязан отказать в удостоверении, если (ст. 43 Закона «О нотариате»):

• Сделка противоречит закону (например, даритель несовершеннолетний без согласия опеки).
• Даритель не понимает значения своих действий (показатели тяжелой болезни, опьянение, давление родственников).
• Объект недвижимости имеет обременения (залог в банке, арест судебных приставов) — банк/приставы должны дать согласие на снятие обременения или сделка невозможна.
• Нарушено право преимущественной покупки соучастников (для долей).
• Отсутствуют необходимые согласия (супруга, опека).

Росреестр откажет в регистрации, если:

• Нет нотариального удостоверения (для сделок после ).
• Обнаружены несоответствия данных в договоре и ЕГРН.
• На объект наложен запрет на регистрацию действий (арест).

Налоговые последствия (НДФЛ)

Нотариус информирует стороны, но налоговый агентом при дарении не является.

• Близкие родственники (ст. 217 НК РФ): Освобождены от НДФЛ. Декларацию 3-НДФЛ сдавать не нужно.
• Прочие лица: Получатель платит НДФЛ 13% (резиденты) или 30% (нерезиденты) от кадастровой стоиности объекта (если договорная ниже 70% от кадастровой, налог считают от 70% кадастровой). Декларацию сдают до 30 апреля след. года, налог платят до 15 июля.

Частые вопросы (FAQ)

Можно ли оформить дарение удаленно (онлайн/видеосвязь)?

Нет. Нотариальное удостоверение требует личного присутствия сторон перед нотариусом. Электронное нотариат (видеоконференция) в РФ пока применяется только к отдельным действиям (например, удостоверение доверенностей для отдельных категорий граждан), но не к сделкам с недвижимостью.

Может ли один нотариус представить и дарителя, и получателя?

Да. Нотариус — независимый должностное лицо, он защищает интересы закона и обеих сторон одновременно. Отдельные адвокаты/юристы нанимать не обязательно, но стороны имеют право привлечь своих советников на прием.

Что делать, если даритель болен и не может прийти к нотариусу?

Нотариус обязан выехать на дом (в больницу, дом престарелых) за дополнительную плату (тариф удваивается + дорога). Это гарантирует проверку волеизъявления в комфортных условиях.

Нужен ли согласие супруга дарителя?

Да, обязательно нотариальное. Квартира, приобретенная в браке, — общая совместная собственность (ст. 34 СК РФ). Дарение доли супруга без его нотариального согласия может быть оспорено в суде в течение года (ст. 37 СК РФ). Нотариус не удостоерит сделку без этого согласия.

Резюме

Данная статья носит информационный характер и не является правовым консультированием. Законодательство может меняться. Для оформления конкретной сделки обратитесь к нотариусу.