Долевое строительство жилья в России долгие годы сопровождалось рисками для граждан: банкротства застройщиков, замороженные объекты, потерянные сбережения дольщиков․ Для решения этой проблемы государством была создана специальная система защиты, ключевым элементом которой стал Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства․ Важнейшим механизмом его работы являются обязательные отчисления (взносы) застройщиков в компенсационный фонд․ Рассмотрим подробно, как формируется фонд, кто и в каком размере уплачивает взносы, и на что расходуются эти средства․
Правовая основа создания Фонда
Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства создан в соответствии с Федеральным законом от № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (в редакции Федерального закона от № 151-ФЗ)․
Согласно статье 23․2 закона № 214-ФЗ, в целях реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантий защиты прав и законных интересов граждан — участников долевого строительства, функции по формированию компенсационного фонда долевого строительства за счёт обязательных отчислений (взносов) застройщиков осуществляет именно Фонд․
Кроме того, на основании статьи 21․1 закона № 214-ФЗ в субъектах Российской Федерации создаются региональные фонды защиты прав граждан — участников долевого строительства․ Такие фонды действуют, в частности, в Москве, Московской области, Ленинградской области, Санкт-Петербурге, Краснодарском крае, Владимирской области, Ханты-Мансийском автономном округе — Югре и других регионах․ Их основная задача — завершение строительства проблемных объектов и восстановление нарушенных прав дольщиков․
Размер взносов в компенсационный фонд
Ключевой параметр, который интересует и застройщиков, и дольщиков, — это размер обязательных отчислений․ Законодательством установлено:
- размер обязательных отчислений (взносов) застройщиков в компенсационный фонд составляет 1,2 процента от согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения․
Таким образом, чем дороже квартира по договору долевого участия (ДДУ), тем больше сумма взноса, которую обязан перечислить застройщик․ Например, при цене договора 5 миллионов рублей взнос составит 60 тысяч рублей, при цене 10 миллионов рублей — 120 тысяч рублей․
Кто уплачивает взносы
Важно подчеркнуть: взносы в компенсационный фонд уплачивает застройщик, а не дольщик․ Гражданин, приобретающий квартиру по ДДУ, не несёт дополнительных расходов на эти цели — отчисления являются обязанностью строительной компании․
Уплата взносов является одним из условий допуска застройщика к привлечению денежных средств участников долевого строительства․ Без исполнения этой обязанности застройщик не вправе заключать договоры с гражданами (за исключением случаев использования эскроу-счетов)․
Взносы и эскроу-счета: как это связано
С 2019 года в России действует переходный механизм, связывающий уплату взносов с использованием счетов эскроу:
- Проектное финансирование с эскроу-счетами․ Если застройщик привлекает средства дольщиков через счета эскроу в уполномоченных банках, деньги граждан защищены банковским механизмом, и уплата взносов в компенсационный фонд не требуется․
- Старая схема (без эскроу)․ Если строительство ведётся по ранее полученным разрешениям без использования эскроу-счетов, застройщик обязан уплачивать взносы в размере 1,2% от цены каждого ДДУ․
Отдельно стоит отметить, что в определённых случаях привлекать денежные средства участников долевого строительства вправе Фонд развития территорий․ На него не распространяются требования об уплате взносов в компенсационный фонд либо о заключении ДДУ с использованием счетов эскроу․
На что расходуются средства компенсационного фонда
Средства, аккумулированные за счёт взносов застройщиков, направляются на восстановление нарушенных прав граждан․ Основные направления расходования:
- выплата возмещения участникам долевого строительства — если застройщик признан банкротом и не может передать жилое помещение либо вернуть деньги, гражданин получает возмещение из компенсационного фонда;
- завершение строительства проблемных объектов — финансирование достройки многоквартирных домов, оставшихся без застройщика;
- передача жилых помещений дольщикам — обеспечение граждан квартирами взамен утраченных․
Роль региональных фондов
Региональные фонды защиты прав граждан — участников долевого строительства создаются постановлениями правительств субъектов РФ․ Например:
- в Ленинградской области фонд создан постановлением Правительства от № 346;
- в Московской области — постановлением от ;
- в Краснодарском крае — на основании Федерального закона № 151-ФЗ от ;
- в Владимирской области фонд создан Департаментом архитектуры и строительства региона․
Эти организации занимаются конкретными проблемными объектами на территории своих регионов: проводят обследования, подбирают новых инвесторов, организуют достройку домов и взаимодействуют с обманутыми дольщиками․
Что важно знать дольщику
- Уплата взносов застройщиком — это дополнительная гарантия того, что в случае банкротства компании гражданин сможет получить возмещение․
- Проверить, состоит ли застройщик на учёте и исполняет ли он обязанности по уплате взносов, можно через Единую информационную систему жилищного строительства (наш;дом․рф)․
- При покупке квартиры по ДДУ с использованием эскроу-счёта средства гражданина защищены банком до момента передачи квартиры․
- В случае возникновения проблем со строительством следует обращаться в региональный фонд защиты прав дольщиков или в уполномоченные органы власти субъекта РФ․
Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства и формируемый за счёт обязательных взносов застройщиков (в размере 1,2% от цены каждого договора долевого участия) компенсационный фонд стали важнейшими элементами системы защиты дольщиков в России․ Вместе с механизмом эскроу-счетов и проектным финансированием они существенно снизили риски граждан при покупке жилья на этапе строительства․ Главный приоритет работы фондов — интересы граждан, восстановление их нарушенных прав и обеспечение каждого дольщика оплаченным жильём либо справедливым возмещением․