Сделки с недвижимостью, находящейся в общей совместной собственности, имеют ряд юридических особенностей, которые необходимо учитывать при составлении договора купли-продажи. В данной статье мы подробно рассмотрим, как правильно оформить такой договор, какие документы потребуются и на какие моменты следует обратить особое внимание.
Что такое общая совместная собственность
Общая совместная собственность — это форма владения имуществом, при которой доли собственников не определены. Наиболее распространённый пример — имущество, нажитое супругами в браке. Согласно статье 256 Гражданского кодекса РФ и статье 34 Семейного кодекса РФ, всё имущество, приобретённое супругами в период брака, является их совместной собственностью, даже если право собственности зарегистрировано только на одного из них.
Важно отличать совместную собственность от долевой: в долевой собственности каждому владельцу принадлежит конкретная доля (например, 1/2 или 1/3), а в совместной, имущество принадлежит всем собственникам целиком, без выделения долей.
Ключевая особенность продажи совместной квартиры
Продажа квартиры, находящейся в общей совместной собственности супругов, возможна только по обоюдному согласию обоих супругов (ст. 35 СК РФ). Это правило действует даже в том случае, если право собственности зарегистрировано лишь на одного из них.
На практике это реализуется следующим образом:
- Договор купли-продажи подписывает тот супруг, на которого оформлено право собственности;
- К комплекту документов для регистрации сделки прилагается нотариально удостоверенное согласие второго супруга на совершение сделки;
- Без такого согласия сделка может быть признана недействительной по иску второго супруга.
Структура договора купли-продажи совместной квартиры
Договор купли-продажи квартиры, находящейся в совместной собственности, составляется по стандартному образцу и должен содержать следующие разделы:
Преамбула
Указываются стороны сделки: продавец (или продавцы) и покупатель (или покупатели) с полными паспортными данными. Если продавцов несколько, они именуются «совместно и по отдельности Продавцы». Традиционно включается формулировка о том, что стороны «находясь в здравом уме и твердой памяти, действуя добровольно, заключили настоящий договор».
Предмет договора
Описывается объект недвижимости:
- адрес квартиры;
- кадастровый номер;
- общая и жилая площадь;
- этаж и количество комнат;
- реквизиты документа, подтверждающего право собственности (выписка из ЕГРН).
Здесь же указывается, что продавец обязуется передать квартиру в собственность покупателя, а покупатель, принять её и оплатить.
Цена договора и порядок расчётов
Указывается полная стоимость квартиры цифрами и прописью, а также порядок передачи денежных средств (наличный расчёт, банковский перевод, аккредитив, депозит нотариуса).
Права и обязанности сторон
Продавец обязуется передать квартиру в состоянии, пригодном для проживания, свободной от прав третьих лиц, задолженностей по коммунальным платежам. Покупатель обязуется своевременно оплатить стоимость и принять объект по передаточному акту.
Гарантии продавца
Особо важный раздел для совместной собственности. Продавец гарантирует, что:
- квартира не заложена, не арестована, не является предметом спора;
- получено согласие супруга (супруги) на продажу;
- в квартире не зарегистрированы лица, сохраняющие право пользования после сделки.
Порядок передачи квартиры и регистрации
Устанавливаются сроки подписания передаточного акта и подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности в Росреестр.
Заключительные положения
Указывается количество экземпляров договора, момент его вступления в силу, реквизиты и подписи сторон.
Когда требуется нотариальная форма договора
По общему правилу договор купли-продажи квартиры в совместной собственности может быть составлен в простой письменной форме. Однако нотариальное удостоверение обязательно в следующих случаях:
- Если среди собственников есть несовершеннолетние дети — договор составляется и заверяется нотариусом в присутствии всех сторон, а также требуется разрешение органов опеки и попечительства;
- При продаже долей в праве собственности (после выделения долей из совместной собственности);
- По желанию сторон — нотариальная форма повышает юридическую надёжность сделки.
Документы, необходимые для сделки
Для продажи квартиры, находящейся в общей совместной собственности, потребуются:
- паспорта всех участников сделки;
- документ-основание права собственности (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве и т.д.);
- выписка из ЕГРН;
- нотариально удостоверенное согласие супруга продавца;
- свидетельство о заключении брака (при необходимости подтверждения режима собственности);
- технический паспорт квартиры;
- справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
- выписка из домовой книги (справка о зарегистрированных лицах);
- разрешение органов опеки — если собственниками являются несовершеннолетние.
Покупка квартиры супругами в совместную собственность
Если квартиру приобретают супруги, договор подписывает только один из них — именно он выступает покупателем и ьным правообладателем. Однако квартира автоматически становится совместной собственностью обоих супругов. В договоре при этом указываеться, что недвижимость передаётся «в общую совместную собственность» супругов.
Альтернативный вариант, оформление долевой собственности, когда в договоре прямо указывается размер доли каждого покупателя (например: «к Покупателю 1 переходит 1/2 доли в праве общей долевой собственности, к Покупателю 2, 1/2 доли»).
Супруги также могут изменить режим собственности с помощью брачного договора, установив, например, раздельный режим на всё имущество, но сохранив режим общей совместной собственности на конкретную квартиру.
Типичные ошибки при составлении договора
- Отсутствие согласия супруга — самая распространённая причина оспаривания сделок;
- Неточное описание объекта (ошибки в адресе, кадастровом номере, площади);
- Указание заниженной цены в договоре — риск для покупателя при расторжении сделки;
- Отсутствие проверки зарегистрированных лиц и обременений;
- Неверная квалификация сделки: договор купли-продажи не является соглашением об изменении режима общей совместной собственности супругов.
Договор купли-продажи квартиры, находящейся в общей совместной собственности, составляется по стандартному образцу, но требует особого внимания к вопросу согласия всех собственников. Главное правило: нотариально удостоверенное согласие супруга, обязательное условие действительности сделки. При наличии несовершеннолетних собственников договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Перед подписанием рекомендуется тщательно проверить документы на квартиру, а при необходимости — обратиться за консультацией к юристу или нотариусу, чтобы обезопасить себя от возможных рисков.