Выбор управляющей организации (УО) для многоквартирного дома — один из ключевых вопросов жилищных отношений. В ряде случаев, предусмотренных Жилищным кодексом РФ, управляющая компания определяется не собранием собственников, а по итогам открытого конкурса, который организуют органы власти. В Москве эту функцию выполняют уполномоченные органы исполнительной власти города, а на уровне районов в работе задействованы управы. Разберём, как устроен этот механизм.

Когда проводится конкурс

Согласно статье 161 ЖК РФ, открытый конкурс по отбору управляющей организации проводится в следующих случаях:

• Дом является «бесхозным», если в течение шести месяцев до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме не выбрали способ управления либо выбрали его, но не реализовали принятое решение (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ);
• Истекает срок договора с УК, выбранной ранее на конкурсе, если жители до окончания срока действия договора не выбрали иной способ управления или не реализовали своё решение;
• Аннулирование или прекращение лицензии действующей управляющей организации либо её исключение из реестра лицензий субъекта РФ;
• Новостройки — до выбора способа управления собственниками конкурс может провести орган местного самоуправления, хотя на практике для новых домов конкурсы проводятся сравнительно редко: чаще дом принимает управляющая организация от застройщика через переголосование собственников.

Кто выступает организатором конкурса

Организатором конкурса выступает орган местного самоуправления, а в городах федерального значения — Москве и Санкт-Петербурге — уполномоченные органы государственной власти этих городов. В Москве конкурсные процедуры курируют профильные структуры исполнительной власти, а районные управы участвуют в подготовительной работе: сборе сведений о домах, взаимодействии с жителями, информировании собственников.

Правовую основу процедуры составляют:

1. Жилищный кодекс Российской Федерации (ст. 161, 178 ЖК РФ);
2. Постановление Правительства РФ от № 75, утвердившее Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации;
3. Региональные нормативные акты города Москвы, регламентирующие лицензирование и контроль деятельности управляющих организаций.

Кто может стать участником

Управляющая организация — это юридическое лицо любой организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, осуществляющие управление многоквартирным домом. Обязательное условие участия в конкурсе, наличие лицензии на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствующем субъекте РФ.

Этапы проведения конкурса

Типовая процедура включает несколько последовательных шагов:

1. Принятие решения о проведении конкурса и формирование конкурсной комиссии;
2. Разработка конкурсной документации на основе примерной формы, утверждённой на федеральном уровне;
3. Публикация извещения — информация о проведении открытого конкурса размещается на официальном сайте www.torgi.gov.ru, а также на региональных порталах;
4. Приём заявок от управляющих организаций в установленный срок;
5. Рассмотрение заявок конкурсной комиссией, проверка соответствия участников требованиям;
6. Подведение итогов и оформление протокола конкурса;

Критерии оценки заявок

Конкурсная комиссия оценивает предложения участников по совокупности критериев, среди которых:

• размер платы за содержание и ремонт жилого помещения;
• перечень и качество услуг и работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества;
• сроки выполнения работ;
• опыт участника, его деловая репутация и наличие ресурсной базы.

Практические особенности для Москвы

В столице значительная часть жилого фонда обслуживается крупными управляющими организациями, прошедшими конкурсные процедуры либо выбранными собственниками. Графики проведения конкурсов и протоколы конкурсных комиссий публикуются в открытом доступе, что позволяет жителям отслеживать результаты отбора по своему дому. Районные управы при этом выполняют важную связующую функцию между городскими структурами и собственниками: разъясняют порядок выбора способа управления, помогают организовать общие собрания, контролируют исполнение договоров управления на территории района.

Что важно знать собственникам

• Конкурс, это «запасной» механизм: приоритет всегда остаётся за решением общего собрания собственников;
• Даже если УК выбрана по конкурсу, жители вправе в дальнейшем изменить способ управления или расторгнуть договор в установленном порядке;
• Условия договора с победителем конкурса обязательны для всех собственников дома;
• Всю информацию о конкурсах можно найти на сайте torgi.gov.ru и официальных ресурсах органов власти Москвы.

Открытый конкурс по отбору управляющей организации — прозрачный и юридически выверенный инструмент, который гарантирует, что дом не останется без управления, даже если собственники не смогли самостоятельно определиться со способом управления. В Москве система отлажена на городском и районном уровнях, а участие управ обеспечивает оперативное взаимодействие с жителями. Тем не менее наиболее эффективный путь, активная позиция самих собственников: своевременное проведение общего собрания и осознанный выбор управляющей компании позволяют жителям напрямую контролировать качество обслуживания своего дома.